Für gestoppte und annullierte Immobilienprojekte hat Dubai ein eigenes Spruchgremium: das mit Dekret Nr. 33 von 2020 errichtete Sondergericht für unvollendete und annullierte Immobilienprojekte. Ordentliche Gerichte dürfen solche Verfahren nicht führen und müssen sie abgeben — die DIFC Courts eingeschlossen. Seine Entscheidungen sind endgültig und unterliegen keinem ordentlichen Rechtsmittel, und Anträge in seiner Zuständigkeit sind von Gerichtsgebühren befreit.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: die Texte des Dekrets Nr. 33 von 2020 und des Beschlusses Nr. 6 von 2010 des Exekutivrats stammen vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkretes Projekt und ein konkreter Vertrag werden nach ihren eigenen Unterlagen beurteilt.
«Zu welchem Gericht gehe ich» hat für Off-Plan-Käufer eine wenig intuitive Antwort: Steht das Projekt still oder ist es annulliert, nimmt ein ordentliches Gericht den Fall nicht an. Das Emirat führt diese Kategorie einem eigenen Spruchkörper zu, und dessen Ausschließlichkeit ist ausdrücklich niedergeschrieben.
Das Dokument ist das Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai, erlassen am 24. November 2020. Es ersetzt das Dekret Nr. 21 von 2013 (Artikel 16) und benennt das frühere Gremium um: Die Wendung «zur Liquidation annullierter Immobilienprojekte und zur Regelung damit verbundener Rechte» wird überall in der lokalen Gesetzgebung durch «für unvollendete und annullierte Immobilienprojekte» ersetzt (Artikel 2).
Zwei Definitionen, an denen alles hängt
Artikel 1 definiert beide Kategorien, und beide sind weiter gefasst als gemeinhin angenommen:
| Begriff | Definition nach Artikel 1 |
|---|---|
| Unvollendetes Projekt | ein Projekt, dessen Bau begonnen hat, aber aus Gründen ausgesetzt wurde, die dem Bauträger oder dem Käufer zuzurechnen sind, oder aus welchem sonstigen Grund auch immer |
| Annulliertes Projekt | ein Projekt, das aus einem der nach geltendem Recht des Emirats vorgesehenen Gründe annulliert wurde oder an das Gericht verwiesen, aber noch nicht liquidiert ist |
Entscheidend ist die zweite Hälfte der zweiten Definition: Ein Projekt fällt nicht erst nach der Annullierung in die Kategorie, sondern schon mit der Verweisung an das Gericht.
Artikel 4 zieht die Grenze: Das Dekret gilt für Projekte im Emirat, deren Unvollendetheit erwiesen ist oder für die nach dem Gesetz Nr. 13 von 2008 und dessen Durchführungsverordnung eine Annullierungsentscheidung ergangen ist, und es gilt nicht für Projekte innerhalb der Grenzen des Dubai International Financial Centre. Der Hauptsitz des Gerichts befindet sich beim Land Department (Artikel 3).
Was das Gericht verhandelt
Artikel 6 zählt zehn Zuständigkeiten auf. Für Käufer am wichtigsten:
- Klagen, Anträge und Rechtsmittel, die das frühere Gremium von 2013 nicht endgültig entschieden hat;
- Klagen, Anträge und Anordnungen, deren Gegenstand oder Ursache ein unvollendetes Projekt ist;
- dasselbe für ein annulliertes Projekt oder dessen Liquidation;
- von der RERA verwiesene unvollendete Projekte sowie Entscheidungen, die Fertigstellung einem anderen Bauträger zu übertragen;
- Beschwerden von Bauträgern gegen die RERA wegen Annullierung eines Projekts;
- Feststellung der Rechte und Pflichten des Bauträgers, dem ein Projekt entzogen wurde, und desjenigen, der es fertigstellt;
- Liquidation endgültig annullierter Projekte und Regelung der zugehörigen Rechte nach Abzug der Liquidationskosten;
- Feststellung der Rechte von Investoren und Käufern in unvollendeten Projekten;
- sämtliche Vollstreckungsverfahren, Beschwerden und Einwendungen dazu.
Artikel 7 liefert das Werkzeug: einstweilige und vorläufige Anordnungen, auch solche, die jemanden zu einem Tun oder Unterlassen verpflichten; Vorschläge zu Mediation und Vergleich; Bestellung von Prüfern auf Kosten des Bauträgers zur Prüfung der Finanzlage des annullierten Projekts — was Käufer gezahlt haben, was auf dem Treuhandkonto eingegangen und was ausgegeben ist; sowie Anordnungen an den Treuhänder oder den Bauträger in Liquidationsfragen einschließlich der Rückzahlung. Was das Treuhandkonto eines Projekts ist und warum es existiert: gesondert.
Ausschließlichkeit: Warum ein ordentliches Gericht ablehnt
Artikel 10 ist als Verbot an die Gerichte selbst formuliert:
«All courts and judicial entities in the Emirate, including the Dubai International Financial Centre Courts, may not consider any applications, claims, or appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal and are filed with them after the effective date of this Decree.»
«Alle Gerichte und Justizstellen des Emirats, einschließlich der Gerichte des Dubai International Financial Centre, dürfen keine Anträge, Klagen oder Rechtsmittel behandeln, die in die Zuständigkeit des Gerichts fallen und nach dem Inkrafttreten dieses Dekrets bei ihnen eingereicht werden.» — Dekret Nr. (33) von 2020, Artikel 10
Vor diesem Datum eingereichte Verfahren müssen die Gerichte einstellen und abgeben; die Vollstreckungsabteilungen übertragen ebenso die zugehörigen Vollstreckungsakten.
Diese Ausschließlichkeit hinterlässt Spuren in anderen Instrumenten. Das Dekret über das Nachlassgericht nimmt aus dessen Zuständigkeit ausdrücklich die den Sondergerichten zugewiesenen Sachen aus — ein Nachlassfall, der auf ein annulliertes Projekt trifft, verteilt sich also auf zwei verschiedene Stellen.
Endgültigkeit und Gebühren
Zwei Vorschriften verändern die Rechnung eines Käufers stärker als alle anderen:
«The awards, orders, and decisions issued by the Tribunal will be definitive and not subject to ordinary appeal procedures. They will be executed by the Execution Court at Dubai Courts.»
«Die Entscheidungen, Anordnungen und Beschlüsse des Gerichts sind endgültig und unterliegen keinen ordentlichen Rechtsmittelverfahren. Sie werden vom Vollstreckungsgericht der Dubai Courts vollstreckt.» — Dekret Nr. (33) von 2020, Artikel 11
«The applications, orders, claims, and appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal pursuant to this Decree are hereby exempted from the judicial fees prescribed by law.»
«Die Anträge, Anordnungen, Klagen und Rechtsmittel, die nach diesem Dekret in die Zuständigkeit des Gerichts fallen, sind von den gesetzlich vorgesehenen Gerichtsgebühren befreit.» — Dekret Nr. (33) von 2020, Artikel 13
Die Gebührenbefreiung ist eine seltene Regel und verschiebt die Ökonomie kleiner Forderungen deutlich: Der Eigentümer einer einzelnen Wohnung zahlt für die Einreichung keinen Prozentsatz des Streitwerts. Die Endgültigkeit wirkt allerdings in beide Richtungen: Eine ordentliche Berufung gegen die Entscheidung gibt es nicht.
Artikel 12 nennt die Rechtsquellen des Gerichts: das geltende Recht des Emirats, die Bestimmungen der islamischen Scharia, Gewohnheitsrecht, soweit es dem Recht, der öffentlichen Ordnung und den guten Sitten nicht widerspricht, sowie die Grundsätze natürlicher Gerechtigkeit, Wahrheit und Billigkeit. Artikel 8 ergänzt die Zuständigkeit für Aufhebung und Anerkennung von Schiedssprüchen in Streitigkeiten seiner Zuständigkeit — einschließlich der bei den DIFC Courts eingereichten Klagen, die Projekte außerhalb der DIFC-Grenzen betreffen.
Wie ein Projekt überhaupt annulliert wird
Die Entscheidung trifft nicht das Gericht, sondern die RERA, und zwar auf einen begründeten technischen Bericht. Die Gründe stehen in Artikel 23 der Verordnung von 2010: Der Bauträger beginnt trotz aller Genehmigungen ohne triftige Rechtfertigung nicht mit den Arbeiten; er begeht einen der Verstöße nach Artikel 16 des Treuhandkontogesetzes; es ist erwiesen, dass er keine ernsthafte Absicht zur Umsetzung hat; das Grundstück wird entzogen, weil ein Unterbauträger seine Pflichten gegenüber dem Hauptbauträger verletzt hat; das Grundstück ist vollständig von Planungsvorhaben betroffen; das Projekt scheitert an grober Fahrlässigkeit; der Bauträger erklärt aus für die RERA akzeptablen Gründen, nicht bauen zu wollen; über den Bauträger wird das Insolvenzverfahren eröffnet; oder aus sonstigen von der RERA bestimmten Gründen.
Danach werden die Fristen kurz:
| Schritt | Frist | Vorschrift |
|---|---|---|
| Beschwerde des Bauträgers gegen die Annullierung | 7 Arbeitstage ab Mitteilung | Artikel 24 der Verordnung von 2010 |
| Entscheidung der RERA über die Beschwerde | 7 Arbeitstage ab Einreichung | Artikel 24 der Verordnung von 2010 |
| Rückzahlung der Treuhandmittel nach Annullierung | spätestens 14 Tage | Artikel 25 der Verordnung von 2010 |
| Rückzahlung durch den Bauträger bei zu geringem Kontostand | spätestens 60 Tage | Artikel 26 der Verordnung von 2010 |
Bei der Annullierung erstellt die RERA einen technischen Bericht mit den Gründen, unterrichtet den Bauträger schriftlich und bestellt einen zertifizierten Prüfer auf Kosten des Bauträgers zur Prüfung der Finanzlage des Projekts. Wird die Beschwerde zurückgewiesen, ist diese Entscheidung endgültig und die Annullierung wird fortgesetzt. Zahlt der Bauträger nicht fristgerecht zurück, muss die RERA alle erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Käuferrechte ergreifen, einschließlich der Abgabe an die zuständigen Justizbehörden. Die übrigen Pflichten und Verbote derselben Verordnung behandelt ein eigener Beitrag.
Annullierung ist nicht der einzige Ausgang
Artikel 9 des Dekrets beschreibt einen selten erwähnten Mechanismus: Vor Abschluss der Liquidation kann die RERA beim Gericht deren Aussetzung beantragen, um das Projekt neu zu bewerten — ob es fertiggestellt und seine Streitigkeiten beigelegt werden können. Für solche Projekte legt die Behörde dem Gericht einen ausführlichen Bericht vor. Bei unvollendeten Projekten umfasst der Bericht der RERA den aktuellen Zustand, die vorgeschlagenen Lösungen — einschließlich der Frage, welche Bauträger fertigstellen und ob deren Fähigkeit dazu überprüft ist — sowie die bereits ergriffenen Maßnahmen.
Die gesetzliche Konstruktion zielt also nicht auf die Liquidation als solche, sondern auf die Fertigstellung, wo sie möglich ist: Die Übertragung an einen anderen Bauträger ist ein eigener Zuständigkeitspunkt.
Was wir hier NICHT behaupten
- Die aktuelle Besetzung des Gerichts und seine Verfahrensordnung. Artikel 5 verweist beides auf einen Beschluss des Vorsitzenden des Justizrats; einen solchen zitieren wir nicht.
- Den Inhalt des Beschlusses Nr. 12 von 2018. Er wird in Artikel 6 unter den Liquidationsgrundlagen genannt; seinen Text haben wir nicht gelesen und geben ihn nicht wieder.
- Listen konkreter Projekte. Kein Projektname steht in diesem Beitrag und kann es nicht: Der Status eines bestimmten Projekts wird bei der Aufsicht geprüft.
- Wie lange das Gericht braucht. Das Dekret setzt dafür keine Fristen, und wir erfinden keine.
- Das Zusammenspiel mit dem föderalen Insolvenzverfahren. Die Insolvenz ist als Annullierungsgrund genannt, das Verhältnis beider Verfahren beschreiben diese Texte nicht.
Quellen
- Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 1 (Definitionen unvollendeter und annullierter Projekte), Artikel 2 (Umbenennung des Gremiums von 2013), Artikel 3 (Hauptsitz beim Land Department), Artikel 4 (Anwendungsbereich und DIFC-Ausnahme), Artikel 5 (Vorsitz und Mitglieder durch Beschluss des Vorsitzenden des Justizrats), Artikel 6 (zehn Zuständigkeiten), Artikel 7 (Befugnisse: einstweilige Anordnungen, Mediation, Prüfer auf Kosten des Bauträgers, Anordnungen an den Treuhänder), Artikel 8 (Schiedssprüche), Artikel 9 (Berichte der RERA und Aussetzung der Liquidation), Artikel 10 (Verbot für andere Gerichte einschließlich der DIFC Courts und Abgabe der Verfahren), Artikel 11 (Endgültigkeit und Vollstreckung durch das Vollstreckungsgericht), Artikel 12 (Rechtsquellen), Artikel 13 (Befreiung von Gerichtsgebühren), Artikel 16 (Ersetzung des Dekrets Nr. 21 von 2013). Erlassen am 24. November 2020.
- Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 23 (neun Annullierungsgründe der RERA), Artikel 24 (Beschwerde: 7 Arbeitstage zur Einreichung, 7 Arbeitstage zur Entscheidung; Endgültigkeit der Zurückweisung), Artikel 25 (technischer Bericht, Mitteilung, Prüfer auf Kosten des Bauträgers, Rückzahlung binnen 14 Tagen), Artikel 26 (60 Tage für die Rückzahlung durch den Bauträger bei zu geringem Kontostand), Artikel 27 (Maßnahmen der RERA bei Nichtzahlung). Erlassen am 14. Februar 2010.
