「包括特别发展区与自由区，如 DIFC」这一表述出现在城市规划法、废物法、建筑规范与公共卫生法中。至于什么是特别发展区，它们都不说明——定义在另一份文件里：2009年第22号法令。同一法令还引入了一个与业主相关的概念：服务费——房产所有人与承租人为该区的基础设施与公用服务所支付的款项，其计算规则须会同土地局与房地产监管局发布。
已于 2026-09-16 依官方来源核验：2009年第22号法令的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae），署名为该酋长国最高立法委员会，2015年。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体房产以其自身文件为准。
把原始文本连着读，会发现一个反复出现的表述。城市规划法、废物法、建筑规范法令、施工安全法令、2026年废物细则与公共卫生法都把自身延伸到「特别发展区与自由区」。而它们都没有解释什么是特别发展区。
定义在另一份文件中——Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai，于2009年5月31日颁布；在官方公报刊载，并自刊载之日起施行（第6条）。全文仅六条。
定义
「Special Development Zones: Land, compounds, and areas owned by the PCFZC or DW, owned by their affiliated entities and companies in the Emirate, located within their jurisdictions, or located within the areas determined by the PCFZC or determined by a legislation issued by the Ruler, including, without limitation, Nakheel, Limitless, Dubai Maritime City, Estithmar, and Dubai Multi Commodities Centre.」
「特别发展区：由港口、海关与自由区公司或迪拜世界所有，或由其在本酋长国的关联实体及公司所有，或位于其管辖范围内，或位于该公司确定、或由酋长颁布的立法确定的区域内的土地、园区与地区，包括但不限于：Nakheel、Limitless、Dubai Maritime City、Estithmar 与 Dubai Multi Commodities Centre。」 — 2009年第（22）号法令第1条
请注意其构造：该定义不是地理的，而是归属的。区域不由坐标界定，而由土地归谁所有、谁的管辖及于其上来界定。例示以「包括但不限于」给出，且反映的是2009年的状况。
三项排他职权
第2条将特别发展区内下列三事的排他责任赋予该公司：
- 监督有关基础设施与公用服务供给的一切事项的规制；
- 签发一切类型的执照；
- 就公用服务与上述执照确定、估算、征收与收取服务费及其他费用，并按其认为适当的方式使用所得。
第二点与我们另文梳理的内容相接：依2011年第13号经济活动法，「企业」指经该部发照者，不包括在自由区持照者；而2025年第11号决定说明自由区公司如何走出本区经营。
本法令中的「服务费」是什么
这个概念值得了解，因为它并不等同于共有财产的服务费。
「Service Fees: Any fees or charges payable by the owners or tenants of real property, or payable by establishments located in Special Development Zones in return for the use, utilisation, or development of infrastructure and Public Utilities, or for any other services offered or provided in Special Development Zones.」
「服务费：房产所有人或承租人，或位于特别发展区内的机构，为使用、利用或开发基础设施与公用服务，或为该区提供的任何其他服务所应支付的任何费用。」 — 2009年第（22）号法令第1条
此处的基础设施指区内由该公司或迪拜世界所有、可供所有人与承租人使用的土地、财产、构筑物与设施：道路、桥梁、海滩、公园、水体、防波堤与港口。公用服务指燃气、供水、供电、污水与废水处理、区域供冷及其他附属服务。
而关键的程序规则是第3条：
「The PCFZC will issue the rules for determining and estimating Service Fees in Special Development Zones in coordination with the Land Department and the Real Estate Regulatory Agency.」
「该公司会同土地局与房地产监管局，发布特别发展区内服务费的确定与估算规则。」 — 2009年第（22）号法令第3条
也就是说，计算规则由该公司制定，但须会同 DLD 与 RERA。共有财产制度下的服务费如何构成，是依2019年第6号法律的另一套结构；二者不应混同：规则来源不同，对象也不同。
第4条把基础设施、执照与公用服务的规章交由该公司主席发布；第5条废止相抵触的规定。
我们在此不作的断言
- 今日哪些区域属于特别发展区。 2009年的法令以「包括但不限于」举例；定义系于归属与管辖，而非地图。某一片区的状态应依现行法规核查，而非依这份名单。
- 所列实体今日的公司结构。 港口、海关与自由区公司、迪拜世界及所列公司，均照2009年文本所载称谓引述；其今日状况我们未曾核验。
- 服务费的数额或计算方法。 法令中并无：规则由该公司会同土地局与监管局发布，我们未曾阅读，也不引用任何金额。
- 区服务费与共有财产服务费之间的关系。 我们只说明二者是出自不同文件的不同概念；在某一具体项目中二者相遇会如何，我们不作断言。
- Mollak 系统是否适用于这些区域。 法令未涉及该问题，我们也未就此阅读相关文件。
- 序言所列文件的内容 ——2001年第1号法律、2001年第4号自由区法、2005年第19号法令与2006年第3号法律。
来源
- Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：由迪拜酋长于2009年5月31日颁布并自刊载之日施行（第6条）；序言援引2001年第1号法律、2001年第4号自由区法、2005年第19号法令与2006年第3号法律；以土地归属与管辖界定特别发展区并附开放式例示，服务费界定为房产所有人与承租人应付款项，基础设施含道路、桥梁、海滩、公园、水体、防波堤与港口，公用服务含燃气、供水、供电、污水处理与区域供冷（第1条）；该公司对基础设施与公用服务监督、签发一切类型执照以及征收服务费的排他责任（第2条）；会同土地局与房地产监管局发布服务费确定与估算规则（第3条）；主席发布基础设施、执照与公用服务规章的职权（第4条）；废止相抵触规定（第5条）。
