Формула «включая особые зоны развития и свободные зоны, такие как DIFC» встречается в градостроительном законе, законе об отходах, строительных кодексах и законе об общественном здоровье. Но что такое особая зона развития, эти акты не объясняют — определение лежит в отдельном декрете №22 от 2009 года. Он же вводит понятие, важное для собственника: Service Fees — платежи владельцев и арендаторов недвижимости за инфраструктуру и коммунальные услуги зоны, правила расчёта которых издаются по согласованию с Земельным департаментом и RERA.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-16: текст декрета №22 от 2009 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), знак принадлежности — Высший законодательный комитет эмирата, 2015. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный объект оценивается по своим документам.
Читая первоисточники подряд, замечаешь повторяющуюся формулу. Градостроительный закон, закон об отходах, строительный кодекс, декрет о безопасности стройки, регламент об отходах 2026 года и закон об общественном здоровье — все они распространяют себя на «особые зоны развития и свободные зоны». Что такое особая зона развития, ни один из них не поясняет.
Определение живёт в отдельном акте — Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai, изданном 31 мая 2009 года; декрет публикуется в официальной газете и вступает в силу в день публикации (статья 6). В нём всего шесть статей.
Определение
«Special Development Zones: Land, compounds, and areas owned by the PCFZC or DW, owned by their affiliated entities and companies in the Emirate, located within their jurisdictions, or located within the areas determined by the PCFZC or determined by a legislation issued by the Ruler, including, without limitation, Nakheel, Limitless, Dubai Maritime City, Estithmar, and Dubai Multi Commodities Centre.»
«Особые зоны развития: земли, комплексы и территории, принадлежащие Корпорации портов, таможни и свободной зоны либо Dubai World, принадлежащие их аффилированным организациям и компаниям в эмирате, расположенные в пределах их юрисдикций либо в пределах территорий, определённых Корпорацией или определённых законодательством, изданным Правителем, включая, но не ограничиваясь: Nakheel, Limitless, Dubai Maritime City, Estithmar и Dubai Multi Commodities Centre.» — Decree No. (22) of 2009, статья 1
Обратите внимание на устройство определения: оно не географическое, а принадлежностное. Зона определяется не координатами, а тем, кому принадлежит земля и чья юрисдикция на неё распространяется. Перечень примеров дан «включая, но не ограничиваясь» и приведён по состоянию на 2009 год.
Три исключительных полномочия
Статья 2 закрепляет за Корпорацией портов, таможни и свободной зоны исключительную ответственность в особых зонах развития за три вещи:
- надзор за регулированием всего, что связано с инфраструктурой и предоставлением коммунальных услуг;
- выдачу всех видов лицензий в особых зонах развития;
- определение, оценку, установление, начисление и взимание сервисных платежей и иных сборов за коммунальные услуги и за названные лицензии, а также использование поступлений по своему усмотрению.
Второй пункт стыкуется с тем, что мы разбирали отдельно: по закону об экономической деятельности 13/2011 «предприятие» — это лицензированное Департаментом, за исключением лицензированных в свободных зонах; а решение 11/2025 описывает, как компания зоны выходит работать вне её.
Что такое Service Fees в этом декрете
Это понятие полезно знать собственнику, потому что оно не совпадает с сервисным сбором совместной собственности.
«Service Fees: Any fees or charges payable by the owners or tenants of real property, or payable by establishments located in Special Development Zones in return for the use, utilisation, or development of infrastructure and Public Utilities, or for any other services offered or provided in Special Development Zones.»
«Сервисные платежи: любые сборы или платежи, подлежащие уплате собственниками или арендаторами недвижимости либо организациями, расположенными в особых зонах развития, за использование, эксплуатацию или развитие инфраструктуры и коммунальных услуг либо за любые иные услуги, предлагаемые или предоставляемые в особых зонах развития.» — Decree No. (22) of 2009, статья 1
Инфраструктура здесь — земля, имущество, сооружения и объекты в зоне, принадлежащие Корпорации или Dubai World и доступные для использования владельцами и арендаторами: дороги, мосты, пляжи, парки, водные объекты, волноломы и порты. Коммунальные услуги — газ, вода, электроснабжение, канализация и очистка сточных вод, услуги центрального охлаждения и иные дополнительные услуги.
И ключевая процедурная норма — статья 3:
«The PCFZC will issue the rules for determining and estimating Service Fees in Special Development Zones in coordination with the Land Department and the Real Estate Regulatory Agency.»
«Корпорация издаёт правила определения и оценки сервисных платежей в особых зонах развития по согласованию с Земельным департаментом и Агентством по регулированию недвижимости.» — Decree No. (22) of 2009, статья 3
То есть правила расчёта пишет Корпорация, но в координации с DLD и RERA. Как устроен сервисный сбор в режиме совместной собственности — отдельная конструкция по закону 6/2019, и путать их не нужно: разные источники правил и разные адресаты.
Статья 4 передаёт председателю Корпорации издание регламентов по инфраструктуре, лицензиям и коммунальным услугам; статья 5 отменяет противоречащие положения других актов.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Какие именно территории являются особыми зонами развития сегодня. Декрет 2009 года называет примеры «включая, но не ограничиваясь»; определение привязано к принадлежности и юрисдикции, а не к карте. Проверять статус конкретного района нужно по действующему законодательству, а не по этому перечню.
- Сегодняшнюю корпоративную структуру названных организаций. Корпорация портов, таможни и свободной зоны, Dubai World и перечисленные компании названы так, как они указаны в тексте 2009 года; их нынешнее положение мы не проверяли и не описываем.
- Размеры сервисных платежей и порядок их расчёта. Декрет их не содержит: правила издаёт Корпорация по согласованию с Земельным департаментом и Агентством. Этих правил мы не читали и никаких сумм не приводим.
- Как соотносятся сервисные платежи зоны и сервисный сбор совместной собственности. Мы показываем, что это разные понятия из разных актов; утверждать, что происходит при их пересечении в конкретном комплексе, мы не будем.
- Применяется ли в зонах система Mollak. Этого вопроса декрет не касается, а соответствующих актов мы по нему не читали.
- Содержание актов из преамбулы — закона №1 от 2001 года, закона №4 от 2001 года о свободных зонах, декрета №19 от 2005 года и закона №3 от 2006 года.
Источники
- Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: издание Правителем Дубая 31 мая 2009 года и вступление в силу в день публикации (статья 6); отсылки преамбулы к закону №1 от 2001 года, закону №4 от 2001 года о свободных зонах, декрету №19 от 2005 года и закону №3 от 2006 года; определения особых зон развития через принадлежность земель и юрисдикцию с открытым перечнем примеров, сервисных платежей как платежей собственников и арендаторов недвижимости, инфраструктуры, включающей дороги, мосты, пляжи, парки, водные объекты, волноломы и порты, и коммунальных услуг, включающих газ, воду, электроснабжение, канализацию и центральное охлаждение (статья 1); исключительная ответственность Корпорации за надзор над инфраструктурой и коммунальными услугами, выдачу всех видов лицензий и установление и взимание сервисных платежей (статья 2); издание правил определения и оценки сервисных платежей по согласованию с Земельным департаментом и Агентством по регулированию недвижимости (статья 3); полномочие председателя издавать регламенты по инфраструктуре, лицензиям и коммунальным услугам (статья 4); отмена противоречащих положений (статья 5).
