La formule « y compris les zones de développement spéciales et les zones franches, telles que le DIFC » figure dans la loi d'urbanisme, la loi sur les déchets, les codes de la construction et la loi sur la santé publique. Ce qu'est une zone de développement spéciale, aucun de ces textes ne le dit — la définition se trouve dans un acte distinct, le décret n° 22 de 2009. Ce même décret introduit une notion utile au propriétaire : les Service Fees — sommes dues par les propriétaires et locataires pour l'infrastructure et les services publics de la zone, dont les règles de calcul sont édictées en coordination avec le Land Department et la RERA.
Vérifié auprès des sources officielles le 2026-09-16 : le texte du décret n° 22 de 2009 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae), attribué au Comité suprême de législation de l'émirat, 2015. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : un bien donné s'apprécie sur ses propres pièces.
À lire les sources primaires à la suite, une formule revient. La loi d'urbanisme, la loi sur les déchets, le décret sur le code de la construction, le décret sur la sécurité des chantiers, le règlement déchets de 2026 et la loi sur la santé publique s'étendent tous aux « zones de développement spéciales et zones franches ». Aucun n'explique ce qu'est une zone de développement spéciale.
La définition vit dans un texte distinct — le Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai, édicté le 31 mai 2009 ; publié au Journal officiel, il entre en vigueur le jour de sa publication (article 6). Il compte six articles.
La définition
« Special Development Zones: Land, compounds, and areas owned by the PCFZC or DW, owned by their affiliated entities and companies in the Emirate, located within their jurisdictions, or located within the areas determined by the PCFZC or determined by a legislation issued by the Ruler, including, without limitation, Nakheel, Limitless, Dubai Maritime City, Estithmar, and Dubai Multi Commodities Centre. »
« Zones de développement spéciales : terrains, ensembles et zones appartenant à la Ports, Customs and Free Zone Corporation ou à Dubai World, appartenant à leurs entités et sociétés affiliées dans l'émirat, situés dans leurs ressorts ou dans les zones déterminées par la Corporation ou par une législation édictée par le Souverain, y compris, sans limitation : Nakheel, Limitless, Dubai Maritime City, Estithmar et Dubai Multi Commodities Centre. » — Décret n° (22) de 2009, article 1
Remarquez la construction : la définition n'est pas géographique mais patrimoniale. Une zone se définit non par des coordonnées mais par l'identité du propriétaire du sol et le ressort qui s'y applique. Les exemples sont donnés « sans limitation » et reflètent l'état de 2009.
Trois pouvoirs exclusifs
L'article 2 confère à la Corporation la responsabilité exclusive, dans les zones de développement spéciales, de trois éléments :
- superviser la réglementation de tout ce qui touche à l'infrastructure et à la fourniture des services publics ;
- délivrer tous les types de licences dans les zones de développement spéciales ;
- déterminer, estimer, imposer, percevoir et recouvrer les service fees et autres redevances pour les services publics et pour ces licences, et employer les produits comme elle l'entend.
Le deuxième point rejoint ce que nous avons traité à part : selon la loi 13/2011 sur les activités économiques, l'« entreprise » est celle licenciée par le Department, à l'exclusion de celles licenciées en zones franches ; et la résolution 11/2025 explique comment une société de zone sort de sa zone pour exercer.
Ce que « Service Fees » signifie dans ce décret
La notion mérite d'être connue car elle ne se confond pas avec les charges de la copropriété.
« Service Fees: Any fees or charges payable by the owners or tenants of real property, or payable by establishments located in Special Development Zones in return for the use, utilisation, or development of infrastructure and Public Utilities, or for any other services offered or provided in Special Development Zones. »
« Service fees : toutes sommes dues par les propriétaires ou locataires de biens immobiliers, ou par les établissements situés dans les zones de développement spéciales, en contrepartie de l'usage, de l'exploitation ou du développement de l'infrastructure et des services publics, ou de tout autre service offert dans ces zones. » — Décret n° (22) de 2009, article 1
L'infrastructure désigne ici les terrains, biens, ouvrages et installations de la zone appartenant à la Corporation ou à Dubai World et ouverts aux propriétaires et locataires : routes, ponts, plages, parcs, plans d'eau, brise-lames et ports. Les services publics désignent le gaz, l'eau, l'électricité, l'assainissement et le traitement des eaux usées, le froid urbain et d'autres services annexes.
Et la règle procédurale clé est l'article 3 :
« The PCFZC will issue the rules for determining and estimating Service Fees in Special Development Zones in coordination with the Land Department and the Real Estate Regulatory Agency. »
« La Corporation édicte les règles de détermination et d'estimation des service fees dans les zones de développement spéciales en coordination avec le Land Department et la Real Estate Regulatory Agency. » — Décret n° (22) de 2009, article 3
Les règles de calcul sont donc écrites par la Corporation, mais en coordination avec la DLD et la RERA. Le fonctionnement des charges dans le régime de la copropriété est une construction distincte au titre de la loi 6/2019 ; il ne faut pas les confondre : sources de règles différentes, destinataires différents.
L'article 4 laisse au président de la Corporation les règlements sur l'infrastructure, les licences et les services publics ; l'article 5 abroge les dispositions contraires.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Quelles zones sont aujourd'hui des zones de développement spéciales. Le décret de 2009 cite des exemples « sans limitation » ; la définition tient à la propriété et au ressort, non à une carte. Le statut d'un quartier se vérifie sur la législation en vigueur, non sur cette liste.
- La structure actuelle des entités citées. La Corporation, Dubai World et les sociétés listées sont nommées telles qu'elles figurent dans le texte de 2009 ; nous n'avons pas vérifié leur situation actuelle.
- Le montant des service fees ni leur mode de calcul. Le décret n'en contient aucun : les règles sont édictées par la Corporation en coordination avec le Land Department et l'Agence. Nous ne les avons pas lues et ne citons aucun montant.
- Le rapport entre les service fees de zone et les charges de copropriété. Nous montrons qu'il s'agit de notions distinctes issues de textes distincts ; nous n'affirmerons pas ce qu'il advient de leur rencontre dans un programme donné.
- L'application du système Mollak dans les zones. Le décret n'aborde pas la question et nous n'avons pas lu les textes pertinents à ce sujet.
- Le contenu des textes du préambule — loi n° 1 de 2001, loi n° 4 de 2001 sur les zones franches, décret n° 19 de 2005 et loi n° 3 de 2006.
Sources
- Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : édiction par le Souverain de Dubaï le 31 mai 2009 et entrée en vigueur le jour de la publication (article 6) ; renvois du préambule à la loi n° 1 de 2001, à la loi n° 4 de 2001 sur les zones franches, au décret n° 19 de 2005 et à la loi n° 3 de 2006 ; définitions des zones de développement spéciales par la propriété du sol et le ressort avec une liste ouverte d'exemples, des service fees comme sommes dues par les propriétaires et locataires, de l'infrastructure incluant routes, ponts, plages, parcs, plans d'eau, brise-lames et ports, et des services publics incluant gaz, eau, électricité, assainissement et froid urbain (article 1) ; responsabilité exclusive de la Corporation pour la supervision de l'infrastructure et des services publics, la délivrance de tous types de licences et l'imposition et le recouvrement des service fees (article 2) ; édiction des règles de détermination et d'estimation des service fees en coordination avec le Land Department et la Real Estate Regulatory Agency (article 3) ; pouvoir du président d'édicter les règlements sur l'infrastructure, les licences et les services publics (article 4) ; abrogation des dispositions contraires (article 5).
