«مناطق توسعهٔ ویژه»: رژیمی که تقریباً هر قانون دبی از آن نام می‌برد و هیچ‌کدام تعریفش نمی‌کند

در تاریخ 2026-09-16 بر پایهٔ منابع رسمی راستی‌آزمایی شد: متن فرمان شمارهٔ ۲۲ سال ۲۰۰۹ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae) با انتساب به کمیتهٔ عالی قانون‌گذاری امارت، ۲۰۱۵. درگاه تصریح می‌کند که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف متن عربی مقدّم است. این مطلب مشاورهٔ حقوقی نیست: هر ملک بر پایهٔ اسناد خودش سنجیده می‌شود.

وقتی منابع اصلی را پشت سر هم می‌خوانی، عبارتی تکرار می‌شود. قانون برنامه‌ریزی شهری، قانون پسماند، فرمان کد ساختمانی، فرمان ایمنی ساخت، آیین‌نامهٔ پسماند ۲۰۲۶ و قانون بهداشت عمومی همگی خود را به «مناطق توسعهٔ ویژه و مناطق آزاد» گسترش می‌دهند. و هیچ‌یک نمی‌گوید منطقهٔ توسعهٔ ویژه چیست.

تعریف در سندی جداگانه است — Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai، صادرشده در ۳۱ مهٔ ۲۰۰۹؛ در روزنامهٔ رسمی منتشر می‌شود و در روز انتشار لازم‌الاجرا می‌گردد (مادهٔ ۶). تنها شش ماده دارد.

تعریف

«Special Development Zones: Land, compounds, and areas owned by the PCFZC or DW, owned by their affiliated entities and companies in the Emirate, located within their jurisdictions, or located within the areas determined by the PCFZC or determined by a legislation issued by the Ruler, including, without limitation, Nakheel, Limitless, Dubai Maritime City, Estithmar, and Dubai Multi Commodities Centre.»

«مناطق توسعهٔ ویژه: زمین‌ها، مجموعه‌ها و محدوده‌هایی که در مالکیت سازمان بنادر، گمرک و منطقهٔ آزاد یا دبی ورلد است، یا در مالکیت نهادها و شرکت‌های وابستهٔ آنها در امارت، یا در حوزهٔ صلاحیت آنها واقع است، یا در محدوده‌هایی که سازمان یا قانونی صادره از حاکم تعیین می‌کند، از جمله و نه محدود به: نخیل، لیمیتلس، دبی مریتایم سیتی، استثمار و مرکز چندکالایی دبی.» — فرمان شمارهٔ (۲۲) سال ۲۰۰۹، مادهٔ ۱

به ساخت تعریف توجه کنید: جغرافیایی نیست، مالکیتی است. منطقه نه با مختصات، بلکه با اینکه زمین از آنِ کیست و صلاحیت چه کسی بر آن می‌رسد تعیین می‌شود. نمونه‌ها «از جمله و نه محدود به» آمده‌اند و وضع سال ۲۰۰۹ را نشان می‌دهند.

سه اختیار انحصاری

مادهٔ ۲ مسئولیت انحصاری سازمان را در مناطق توسعهٔ ویژه بر سه چیز می‌نشاند:

۱. نظارت بر تنظیم هر آنچه به زیرساخت و ارائهٔ خدمات عمومی مربوط است؛ ۲. صدور همهٔ انواع پروانه‌ها در مناطق توسعهٔ ویژه؛ ۳. تعیین، برآورد، وضع، مطالبه و وصول هزینهٔ خدمات و دیگر عوارض بابت خدمات عمومی و آن پروانه‌ها، و مصرف درآمد آن به تشخیص خود.

بند دوم با آنچه جداگانه بررسی کردیم پیوند دارد: بر پایهٔ قانون فعالیت‌های اقتصادی ۱۳/۲۰۱۱ «شرکت» آن است که اداره به آن پروانه داده باشد، به‌جز شرکت‌های دارای پروانه در مناطق آزاد؛ و تصمیم ۱۱/۲۰۲۵ می‌گوید شرکت منطقه چگونه بیرون از منطقه فعالیت می‌کند.

«هزینهٔ خدمات» در این فرمان یعنی چه

دانستن این اصطلاح مهم است چون با شارژ خدمات مالکیت مشاع یکی نیست.

«Service Fees: Any fees or charges payable by the owners or tenants of real property, or payable by establishments located in Special Development Zones in return for the use, utilisation, or development of infrastructure and Public Utilities, or for any other services offered or provided in Special Development Zones.»

«هزینهٔ خدمات: هر هزینه یا عوارضی که مالکان یا مستأجران ملک، یا واحدهای مستقر در مناطق توسعهٔ ویژه، در برابر استفاده، بهره‌برداری یا توسعهٔ زیرساخت و خدمات عمومی، یا در برابر هر خدمت دیگری که در آن مناطق ارائه می‌شود، می‌پردازند.» — فرمان شمارهٔ (۲۲) سال ۲۰۰۹، مادهٔ ۱

زیرساخت اینجا یعنی زمین، اموال، سازه‌ها و تأسیسات درون منطقه که در مالکیت سازمان یا دبی ورلد است و برای مالکان و مستأجران در دسترس است: راه‌ها، پل‌ها، ساحل‌ها، پارک‌ها، پهنه‌های آبی، موج‌شکن‌ها و بنادر. و خدمات عمومی یعنی گاز، آب، برق، فاضلاب و تصفیهٔ آن، سرمایش مرکزی و دیگر خدمات جانبی.

و قاعدهٔ کلیدی آیینی مادهٔ ۳ است:

«The PCFZC will issue the rules for determining and estimating Service Fees in Special Development Zones in coordination with the Land Department and the Real Estate Regulatory Agency.»

«سازمان قواعد تعیین و برآورد هزینهٔ خدمات در مناطق توسعهٔ ویژه را با هماهنگی ادارهٔ اراضی و املاک و سازمان تنظیم مقررات املاک صادر می‌کند.» — فرمان شمارهٔ (۲۲) سال ۲۰۰۹، مادهٔ ۳

پس قواعد محاسبه را سازمان می‌نویسد، اما با هماهنگی اداره و سازمان تنظیم مقررات. اینکه شارژ خدمات در رژیم مالکیت مشاع چگونه ساخته می‌شود، ساختاری جداگانه بر پایهٔ قانون ۶/۲۰۱۹ است و نباید این دو را درآمیخت: منابع قاعده و مخاطبان متفاوت‌اند.

مادهٔ ۴ صدور مقررات زیرساخت، پروانه‌ها و خدمات عمومی را به رئیس سازمان می‌سپارد؛ و مادهٔ ۵ احکام مغایر را لغو می‌کند.

آنچه اینجا ادعا نمی‌کنیم

• اینکه امروز کدام محدوده‌ها منطقهٔ توسعهٔ ویژه‌اند. فرمان ۲۰۰۹ نمونه‌ها را «نه محدود به» می‌آورد؛ تعریف به مالکیت و صلاحیت گره خورده نه به نقشه. وضع هر محله را باید با قوانین جاری سنجید نه با این فهرست.
• ساختار امروزیِ نهادهای نام‌برده. سازمان، دبی ورلد و شرکت‌های فهرست‌شده چنان آمده‌اند که در متن ۲۰۰۹ هستند؛ وضع کنونی‌شان را نسنجیده‌ایم.
• مبلغ هزینهٔ خدمات یا شیوهٔ محاسبهٔ آن. فرمان هیچ‌یک را ندارد: قواعد را سازمان با هماهنگی اداره و سازمان تنظیم مقررات صادر می‌کند؛ آنها را نخوانده‌ایم و مبلغی نمی‌آوریم.
• نسبت هزینهٔ خدمات منطقه با شارژ مالکیت مشاع. نشان می‌دهیم که دو مفهوم از دو سندِ متفاوت‌اند؛ اما دربارهٔ آنچه در تلاقی آنها در پروژه‌ای مشخص رخ می‌دهد ادعایی نمی‌کنیم.
• اجرای سامانهٔ «ملّاک» در این مناطق. فرمان به این پرسش نمی‌پردازد و ما اسناد مربوط را دربارهٔ آن نخوانده‌ایم.
• محتوای اسناد مقدمه — قانون شمارهٔ ۱ سال ۲۰۰۱، قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۰۱ دربارهٔ مناطق آزاد، فرمان شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۰۵ و قانون شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶.

منابع

• Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: صدور از سوی حاکم دبی در ۳۱ مهٔ ۲۰۰۹ و لازم‌الاجرا شدن در روز انتشار (مادهٔ ۶)؛ ارجاع‌های مقدمه به قانون شمارهٔ ۱ سال ۲۰۰۱، قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۰۱ دربارهٔ مناطق آزاد، فرمان شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۰۵ و قانون شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶؛ تعریف مناطق توسعهٔ ویژه از راه مالکیت زمین و صلاحیت با فهرست باز نمونه‌ها، تعریف هزینهٔ خدمات به‌عنوان مبالغ پرداختی مالکان و مستأجران ملک، تعریف زیرساخت شامل راه‌ها، پل‌ها، ساحل‌ها، پارک‌ها، پهنه‌های آبی، موج‌شکن‌ها و بنادر، و خدمات عمومی شامل گاز، آب، برق، فاضلاب و سرمایش مرکزی (مادهٔ ۱)؛ مسئولیت انحصاری سازمان بر نظارت زیرساخت و خدمات عمومی، صدور همهٔ انواع پروانه‌ها و وضع و وصول هزینهٔ خدمات (مادهٔ ۲)؛ صدور قواعد تعیین و برآورد هزینهٔ خدمات با هماهنگی ادارهٔ اراضی و املاک و سازمان تنظیم مقررات املاک (مادهٔ ۳)؛ اختیار رئیس در صدور مقررات زیرساخت، پروانه‌ها و خدمات عمومی (مادهٔ ۴)؛ لغو احکام مغایر (مادهٔ ۵).