عبارة «بما فيها مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحرّة، مثل مركز دبي المالي العالمي» ترد في قانون التخطيط العمراني وقانون النفايات وأكواد البناء وقانون الصحة العامّة. أمّا ما هي منطقة التطوير الخاصّة فلا يشرحه أيّ منها — والتعريف في مرسوم مستقلّ رقم 22 لسنة 2009. والمرسوم نفسه يُدخِل مصطلحاً يهمّ المالك: رسوم الخدمات، وهي مبالغ يؤدّيها ملّاك العقارات ومستأجروها مقابل البنية التحتية والمرافق العامّة في المنطقة، وتصدر قواعد تقديرها بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك ومؤسّسة التنظيم العقاري.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-16 من المصادر الرسمية: نصّ المرسوم رقم 22 لسنة 2009 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae) منسوباً إلى المجلس الأعلى للتشريع في الإمارة، 2015. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كلّ عقار يُقيَّم بمستنداته.
بقراءة المصادر الأصلية تباعاً تلحظ عبارةً تتكرّر. قانون التخطيط العمراني وقانون النفايات ومرسوم كود البناء ومرسوم سلامة الإنشاءات ولائحة النفايات لسنة 2026 وقانون الصحة العامّة تسري جميعها على «مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحرّة». ولا يشرح أيّ منها ما هي منطقة التطوير الخاصّة.
التعريف في أداة مستقلّة — Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai، الصادر في 31 مايو 2009؛ ويُنشر في الجريدة الرسمية ويُعمل به من تاريخ نشره (المادة 6). وهو ستّ مواد فقط.
التعريف
«Special Development Zones: Land, compounds, and areas owned by the PCFZC or DW, owned by their affiliated entities and companies in the Emirate, located within their jurisdictions, or located within the areas determined by the PCFZC or determined by a legislation issued by the Ruler, including, without limitation, Nakheel, Limitless, Dubai Maritime City, Estithmar, and Dubai Multi Commodities Centre.»
«مناطق التطوير الخاصّة: الأراضي والمجمّعات والمناطق المملوكة لمؤسّسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرّة أو لدبي العالمية، أو المملوكة للجهات والشركات التابعة لهما في الإمارة، أو الواقعة ضمن اختصاصهما، أو ضمن المناطق التي تحدّدها المؤسّسة أو يحدّدها تشريع يصدره الحاكم، ومنها على سبيل المثال لا الحصر: نخيل، وليمتلس، ودبي المدينة الملاحية، واستثمار، ومركز دبي للسلع المتعدّدة.» — المرسوم رقم (22) لسنة 2009، المادة 1
وانتبه إلى بناء التعريف: فهو ليس جغرافياً بل ملكياً. تتحدّد المنطقة لا بإحداثيات بل بمن يملك الأرض وبمن يمتدّ اختصاصه إليها. والأمثلة جاءت «على سبيل المثال لا الحصر» وبحسب حال سنة 2009.
ثلاث صلاحيات حصرية
تُسنِد المادة 2 إلى المؤسّسة في مناطق التطوير الخاصّة مسؤوليةً حصرية عن ثلاثة أمور:
- الإشراف على تنظيم كلّ ما يتّصل بالبنية التحتية وتوفير المرافق العامّة؛
- إصدار جميع أنواع الرخص في مناطق التطوير الخاصّة؛
- تحديد رسوم الخدمات وغيرها من الرسوم عن المرافق العامّة وعن تلك الرخص وتقديرها وفرضها وتحصيلها، والتصرّف في حصيلتها بما تراه.
والبند الثاني يلتقي بما تناولناه على حدة: فبموجب قانون الأنشطة الاقتصادية 13/2011 «المنشأة» هي المرخَّصة من الدائرة باستثناء المرخَّصة في المناطق الحرّة؛ والقرار 11/2025 يبيّن كيف تخرج منشأة المنطقة للعمل خارجها.
ما معنى «رسوم الخدمات» في هذا المرسوم
يستحقّ المصطلح المعرفة لأنّه لا ينطبق على رسوم خدمات الملكية المشتركة.
«Service Fees: Any fees or charges payable by the owners or tenants of real property, or payable by establishments located in Special Development Zones in return for the use, utilisation, or development of infrastructure and Public Utilities, or for any other services offered or provided in Special Development Zones.»
«رسوم الخدمات: أيّ رسوم أو أجور يؤدّيها ملّاك العقارات أو مستأجروها أو المنشآت الواقعة في مناطق التطوير الخاصّة مقابل استعمال البنية التحتية والمرافق العامّة أو الانتفاع بها أو تطويرها، أو مقابل أيّ خدمات أخرى تُقدَّم في تلك المناطق.» — المرسوم رقم (22) لسنة 2009، المادة 1
والبنية التحتية هنا هي الأراضي والأموال والمنشآت والمرافق في المنطقة المملوكة للمؤسّسة أو لدبي العالمية والمتاحة للملّاك والمستأجرين: الطرق والجسور والشواطئ والحدائق والمسطّحات المائية وكواسر الأمواج والموانئ. والمرافق العامّة هي الغاز والماء والكهرباء والصرف الصحي ومعالجة مياه الصرف وخدمات التبريد المركزي وما تقدّمه المؤسّسة من خدمات إضافية.
والقاعدة الإجرائية المفتاحية هي المادة 3:
«The PCFZC will issue the rules for determining and estimating Service Fees in Special Development Zones in coordination with the Land Department and the Real Estate Regulatory Agency.»
«تُصدر المؤسّسة قواعد تحديد رسوم الخدمات وتقديرها في مناطق التطوير الخاصّة بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك ومؤسّسة التنظيم العقاري.» — المرسوم رقم (22) لسنة 2009، المادة 3
أي أنّ قواعد الاحتساب تضعها المؤسّسة لكن بالتنسيق مع الدائرة والمؤسّسة التنظيمية. أمّا كيف تُبنى رسوم خدمات الملكية المشتركة فهي تركيبة مستقلّة وفق القانون 6/2019، ولا ينبغي الخلط: مصادر قواعد مختلفة ومخاطَبون مختلفون.
وتترك المادة 4 لرئيس المؤسّسة إصدار الأنظمة المتعلّقة بالبنية التحتية والرخص والمرافق؛ وتلغي المادة 5 ما يخالف من أحكام.
ما لا نؤكّده هنا
- أيّ المناطق تُعدّ اليوم مناطق تطوير خاصّة. يذكر مرسوم 2009 أمثلةً «لا حصراً»، والتعريف معلَّق بالملكية والاختصاص لا بالخريطة. ويُتحقَّق من وضع أيّ منطقة بالتشريعات النافذة لا بهذه القائمة.
- البنية المؤسسية الحالية للجهات المذكورة. فالمؤسّسة ودبي العالمية والشركات المذكورة وردت كما هي في نصّ 2009؛ ولم نتحقّق من وضعها اليوم.
- مقادير رسوم الخدمات ولا طريقة احتسابها. لا يتضمّنها المرسوم: القواعد تصدرها المؤسّسة بالتنسيق مع الدائرة والمؤسّسة التنظيمية، ولم نقرأها ولا نورد مبالغ.
- علاقة رسوم خدمات المنطقة برسوم خدمات الملكية المشتركة. نبيّن أنّهما مفهومان مختلفان من أداتين مختلفتين؛ ولا نؤكّد ما يجري عند تقاطعهما في مشروع بعينه.
- سريان نظام «مُلّاك» في المناطق. لا يتناول المرسوم المسألة، ولم نقرأ التشريعات المعنية بها.
- مضمون الأدوات الواردة في الديباجة — القانون رقم 1 لسنة 2001، والقانون رقم 4 لسنة 2001 بشأن المناطق الحرّة، والمرسوم رقم 19 لسنة 2005، والقانون رقم 3 لسنة 2006.
المصادر
- Decree No. (22) of 2009 Concerning Special Development Zones in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: صدوره عن حاكم دبي في 31 مايو 2009 والعمل به من تاريخ النشر (المادة 6)؛ إحالات الديباجة إلى القانون رقم 1 لسنة 2001 والقانون رقم 4 لسنة 2001 بشأن المناطق الحرّة والمرسوم رقم 19 لسنة 2005 والقانون رقم 3 لسنة 2006؛ تعريف مناطق التطوير الخاصّة عبر ملكية الأراضي والاختصاص مع قائمة أمثلة مفتوحة، ورسوم الخدمات بوصفها مبالغ يؤدّيها ملّاك العقارات ومستأجروها، والبنية التحتية شاملةً الطرق والجسور والشواطئ والحدائق والمسطّحات المائية وكواسر الأمواج والموانئ، والمرافق العامّة شاملةً الغاز والماء والكهرباء والصرف الصحي والتبريد المركزي (المادة 1)؛ المسؤولية الحصرية للمؤسّسة عن الإشراف على البنية التحتية والمرافق وإصدار جميع أنواع الرخص وفرض رسوم الخدمات وتحصيلها (المادة 2)؛ إصدار قواعد تحديد رسوم الخدمات وتقديرها بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك ومؤسّسة التنظيم العقاري (المادة 3)؛ صلاحية الرئيس في إصدار الأنظمة المتعلّقة بالبنية التحتية والرخص والمرافق (المادة 4)؛ إلغاء ما يخالف من أحكام (المادة 5).
