迪拜的物业服务费不是管理公司开出的一张账单，而是2019年第6号法律搭建的一套结构。未经 RERA 批准，管理方不得向业主收取任何款项；而未经 RERA 认可的审计事务所核准，RERA 也不得批准预算。所收款项须在七个工作日内存入专户，只能用于十项列明用途，且不得被管理方的债权人查封。本文依官方文本解读。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2019年第6号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体账单以该楼盘自身文件为准。
物业服务费以账单的形式到来，于是也就以账单的方式被讨论：「贵」「不知道收的什么」。但它背后有法律，法律写明了谁有权定这个数、它落入哪个账户、可以花在什么上面。用这些条款的语言提出的异议，与用情绪的语言提出的异议，分量并不相同。
文件是 2019年第（6）号法律《关于迪拜酋长国共有不动产的所有权》，于2019年9月4日颁布。管理机构与业主委员会我们另文写过；本文谈钱。
你的份额从何而来
第25条：业主须向管理方支付其应分担的年度物业服务费，用于共有部分的管理、运营、维护与修缮。份额按你的单元面积与整个物业总面积之比计算，方法由总局长核定。并有单独一款界定采用哪个面积：
"the Owner's share of the Service Charges will be calculated based on the area of his Unit as recorded in the Real Property Register"
「业主应分担的服务费，依其单元在不动产登记簿上所载的面积计算。」 — 2019年第（6）号法律第25条第b款
不是宣传册上的面积，也不是合同里的面积，而是登记簿上的面积。登记簿为何能决定此类问题，见我们对2006年第7号法律的解读。
同一条还回答了楼花买家反复追问的一点：开发商须就未售出单元支付其份额；对已售出的单元，若依买卖合同或预订协议由其代买方承担，亦同。
两种常被混为一谈的费用
第26条引入第二项费用——使用费：由主开发商向业主或次开发商收取，用于主项目共有部分的管理、运营、维护与修缮。一个重要细节：它对已竣工建筑、在建建筑与空置土地一律适用。计算方法由总局长决议确定，并须符合经核准的主社区声明。
也就是说，一张账单上可能并列两项依据不同、收取方不同的费用，不宜混为一谈。
本编最核心的禁令
第27条是写给管理方的禁令：
"A Management Entity must not charge Owners, or collect from them, any amounts whatsoever in return for the management, operation, maintenance, or repair of Common Parts or Common Facilities; or for any other reason, without first obtaining the relevant approval of RERA."
「未事先取得 RERA 的相应批准，管理方不得因共有部分或共有设施的管理、运营、维护或修缮，亦不得以任何其他理由，向业主计收或收取任何款项。」 — 2019年第（6）号法律第27条第a款
「任何款项」与「任何其他理由」这两处表述，没有给预算之外的额外收费留下空间。
紧接着是对监管机构自身的限制：除非预算已由 RERA 认可的审计事务所核准，否则 RERA 不得批准该预算（第b款）。必要时可先批准临时预算，直至正式预算获批（第c款）。经核准的费用在公开层面是什么样子，见 Mollak 指数。
钱去了哪里，又不能被怎样处置
第30条描述资金流转，其中三条与业主切身相关：
| 规则 | 内容 |
|---|---|
| 账户 | 管理方须为每处共有物业在本酋长国持牌且经 RERA 认可的银行开立专用服务费账户 |
| 入账期限 | 所收款项须自收取之日起七个工作日内存入该账户 |
| 债权人隔离 | 账户内款项不得因任何理由被管理方的债权人查封 |
最后一行正是整套设计的用意：用于维持这栋楼运转的钱，不为经营这栋楼的公司的债务负责。
第d款覆盖过渡期：在 RERA 指定管理公司之前，由开发商负责管理，并将业主已缴费用保存在同一账户。
第e款列出十项——且仅此十项——用途：共有部分的清洁；安保与安全服务；共有部分及其设备的运营、维护、修缮与改善并保持良好状态；保险费；账目与预算的审计费；按 RERA 确定的金额与方式支付管理公司报酬；经 RERA 核准的开发商在大型项目上的管理费用；设立用于应急与设备更换的现金储备；支付 RERA 检查与监督的相关费用；以及主社区声明规定并经 RERA 核准的其他费用。
对储备另有严格规定：须存放于与服务费账户相分离的账户，非经 RERA 事先批准，除危急紧急情况外不得动用。若储备不足以应对紧急支出，土地局可在取得 RERA 事先批准后，要求业主承担该费用（第f款）。
使用费适用同样规则（第31条）：主项目专户、七个工作日、相同用途、免受主开发商债权人查封。另加一条：开发商经土地局批准将共有设施用于营利性商业用途的，须自取得收益之日起十日内，将净利润的一定比例存入使用费账户。
欠缴：管理方能做什么，不能做什么
第28条说得直白：业主或次开发商不得拒缴经 RERA 批准的费用，业主亦不得以放弃其在共有部分中的权益来规避缴费。
第32条规定了追缴：管理方对每一单元就其欠缴费用享有留置权，费用未缴清前该单元不得处分。业主违约的，管理方须以 RERA 核准的格式向其送达书面通知并给予三十日。逾期仍未缴纳的，该金钱请求由租赁纠纷解决中心的执行法官依其规则执行；必要时法官可裁定将该单元公开拍卖。诉讼费与律师费由违约业主承担。对主开发商应收的使用费同样适用。该中心如何运作，见另文。
第29条则从另一侧划出界线，这一条有利于业主：
"A Developer or Management Entity must not take any action against any Owner to prevent him from taking possession of, or using, his Unit or using Common Parts or Common Facilities, with the intent of forcing him to pay Service Charges or Utility Services in contravention of the procedures stipulated in this Law"
「开发商或管理方不得对业主采取任何行动，阻止其占有或使用其单元、或使用共有部分与共有设施，以违反本法所定程序的方式迫使其缴纳服务费或公用事业费用。」 — 2019年第（6）号法律第29条
换言之，追缴路径由法律设定：通知、三十日、经中心执行。以断供门禁代替这一程序，并非法律所规定的做法。
谁监督管理方
第33条赋予 RERA 检查与审计物业管理的权力。所列权限包括：查验物业与共有部分并核实其是否适于预定用途；记录违规并向开发商或管理方发出通知、限期整改；审计服务费账户与使用费账户的收支，并可索取资料、聘请认可审计师；受理针对开发商、管理方与业主委员会的投诉；审计管理方与维护、安保、保洁、保险等公司订立的合同。
投诉这一项值得记住：物业管理争议的受理机关，法律本身已经写明。
如果你把房子出租
第16条：业主可以出租其单元，但业主与租客双方仍须遵守章程、主社区声明与楼宇管理规约。随后是常令人意外的一条：除租赁合同另有约定外，服务费与使用费由业主承担；且无论如何，租客未缴不免除业主的责任。
本文不主张什么
- 不涉及任何金额或费率。 本文没有一个费用数字：法律设定程序，金额按楼盘逐一核准并由监管机构公布。
- 份额计算方法的细节。 法律交由总局长决议规定，我们不引用其文本。
- 某一具体项目的主社区声明。 那是项目文件，不是法律。
- RERA 处理投诉的实践。 权限见于法律；在具体案件中如何行使，文本无从得出。
- 2019年之后的修正。 我们读的是门户所公布的文本；对其后若有的修正，本文不作任何陈述。
来源
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第16条（出租；除另有约定外费用由业主承担）、第25条（按登记面积计算份额；开发商就未售单元的份额）、第26条（主项目使用费，含在建建筑与空置土地）、第27条（未经RERA批准不得收取；预算须经认可审计师核准；临时预算）、第28条（不得拒缴、不得以放弃权益规避）、第29条（不得阻碍使用以迫使缴费）、第30条（专户、七个工作日、债权人隔离、十项用途、储备设于独立账户、储备不足时向业主求偿）、第31条（使用费账户；共有设施商业使用净利润按比例于十日内入账）、第32条（留置权、通知后三十日、经租赁纠纷解决中心执行、公开拍卖、费用由违约方承担）、第33条（RERA检查、审计与投诉）。颁布于2019年9月4日。
