À Dubaï, la charge de copropriété n'est pas une facture du syndic mais une construction de la loi n° 6 de 2019. Le gestionnaire ne peut RIEN facturer aux copropriétaires sans l'accord de la RERA, et la RERA ne peut approuver un budget sans le visa d'un auditeur agréé par elle. Les sommes collectées vont sur un compte dédié sous sept jours ouvrables, ne peuvent servir qu'à dix finalités nommées, et échappent aux créanciers du gestionnaire.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 6 de 2019 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : une facture donnée s'apprécie sur les documents de l'immeuble concerné.
La charge arrive sous forme de facture, et on en discute donc comme d'une facture : « c'est cher », « on ne sait pas pourquoi ». Pourtant il existe une loi, et elle dit qui peut fixer le montant, sur quel compte il atterrit et à quoi il peut servir. Une contestation formulée dans ces termes n'a pas le même poids qu'une contestation formulée en termes d'agacement.
Le document est la Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, prise le 4 septembre 2019. Les organes de gestion et le comité des copropriétaires ont été traités à part ; ici, il s'agit de l'argent.
D'où vient votre quote-part
L'article 25 : le copropriétaire verse au gestionnaire sa quote-part des charges annuelles couvrant la gestion, l'exploitation, l'entretien et la réparation des parties communes. Elle se calcule au prorata de la surface de votre lot rapportée à la surface totale de l'immeuble, selon la méthode approuvée par le Directeur général. Et un paragraphe distinct fixe quelle surface compte :
« the Owner's share of the Service Charges will be calculated based on the area of his Unit as recorded in the Real Property Register »
« la quote-part du copropriétaire est calculée sur la surface de son lot telle qu'inscrite au registre foncier » — Loi n° (6) de 2019, article 25(b)
Ni la surface de la brochure, ni celle du contrat : celle du registre. Pourquoi le registre tranche ce genre de question est exposé dans notre lecture de la loi n° 7 de 2006.
Le même article répond à ce que demandent sans cesse les acquéreurs sur plan : le promoteur paie sa quote-part pour les lots invendus, ainsi que pour les lots vendus lorsque le contrat de vente ou de réservation met la charge à son compte.
Deux charges différentes, souvent confondues
L'article 26 introduit un second paiement : les frais d'usage. Le promoteur principal les perçoit auprès des copropriétaires ou des sous-promoteurs pour la gestion et l'entretien des parties communes du projet directeur. Détail important : ils s'appliquent aux bâtiments achevés, aux bâtiments en construction et aux terrains nus. La méthode de calcul résulte d'une décision du Directeur général et doit respecter la déclaration de la communauté directrice approuvée.
Une facture peut donc porter deux charges distinctes, de fondements et de destinataires différents ; mieux vaut ne pas les confondre.
L'interdiction centrale
L'article 27 s'adresse au gestionnaire et prend la forme d'un interdit :
« A Management Entity must not charge Owners, or collect from them, any amounts whatsoever in return for the management, operation, maintenance, or repair of Common Parts or Common Facilities; or for any other reason, without first obtaining the relevant approval of RERA. »
« Le gestionnaire ne peut facturer aux copropriétaires ni percevoir d'eux quelque somme que ce soit au titre de la gestion, de l'exploitation, de l'entretien ou de la réparation des parties communes ou des équipements communs, ni pour tout autre motif, sans avoir préalablement obtenu l'accord de la RERA. » — Loi n° (6) de 2019, article 27(a)
« Quelque somme que ce soit » et « pour tout autre motif » ne laissent pas de place à des paiements additionnels hors budget.
Vient ensuite une limite pour le régulateur lui-même : la RERA ne peut approuver le budget des charges que s'il a été approuvé par un cabinet d'audit agréé par elle (paragraphe b). En cas de besoin, un budget provisoire peut être approuvé dans l'attente (paragraphe c). À quoi ressemble publiquement une charge approuvée : l'indice Mollak.
Où va l'argent et ce qu'on ne peut pas en faire
L'article 30 décrit le circuit des fonds ; trois règles intéressent directement un copropriétaire :
| Règle | Contenu |
|---|---|
| le compte | le gestionnaire doit ouvrir un compte dédié aux charges pour chaque immeuble, auprès d'une banque licenciée dans l'émirat et reconnue par la RERA |
| délai de dépôt | les sommes collectées y sont versées dans les sept jours ouvrables suivant l'encaissement |
| protection contre les créanciers | les fonds du compte ne peuvent être saisis au profit des créanciers du gestionnaire, pour quelque motif que ce soit |
La dernière ligne est la raison d'être du dispositif : l'argent qui fait tourner l'immeuble ne répond pas des dettes de la société qui le gère.
Le paragraphe (d) couvre la transition : tant que la RERA n'a pas désigné de société de gestion, le promoteur gère l'immeuble et conserve les charges versées sur ce même compte.
Le paragraphe (e) énumère dix finalités — et dix seulement : nettoyage des parties communes ; sécurité et sûreté ; exploitation, entretien, réparation et amélioration des parties communes et de leurs équipements, et leur maintien en bon état ; primes d'assurance ; honoraires d'audit des comptes et budgets ; honoraires de la société de gestion selon le montant et les modalités fixés par la RERA ; frais administratifs du promoteur sur les grands projets, tels qu'approuvés par la RERA ; constitution d'une réserve de trésorerie pour les urgences et le remplacement d'équipements ; frais d'inspection et de supervision de la RERA ; et tout autre coût prévu par la déclaration de la communauté directrice et approuvé par la RERA.
La réserve est traitée strictement : elle est détenue sur un compte distinct de celui des charges et ne peut servir qu'aux urgences critiques, sauf accord préalable de la RERA. Si elle ne suffit pas, le Land Department peut — avec l'accord préalable de la RERA — demander aux copropriétaires de couvrir ces dépenses (paragraphe f).
Les frais d'usage suivent les mêmes règles (article 31) : compte dédié au projet directeur, sept jours ouvrables, mêmes finalités, protection contre les créanciers du promoteur principal. Avec une règle supplémentaire : si le promoteur exploite commercialement les équipements communs avec l'accord du Land Department, il doit verser un pourcentage du bénéfice net sur le compte des frais d'usage dans les dix jours de l'encaissement.
Impayé : ce que le gestionnaire peut et ne peut pas faire
L'article 28 est net : un copropriétaire ou un sous-promoteur ne peut s'abstenir de payer les charges approuvées par la RERA, et il ne peut renoncer à sa quote-part des parties communes pour y échapper.
L'article 32 organise le recouvrement : le gestionnaire dispose d'un privilège sur chaque lot pour les charges impayées, et le lot ne peut être cédé tant qu'elles ne sont pas réglées. En cas de défaut, le gestionnaire doit notifier par écrit, dans la forme approuvée par la RERA, et accorder trente jours. Passé ce délai, la créance est exécutée par le juge de l'exécution du Centre de règlement des litiges locatifs selon ses règles ; le juge peut au besoin ordonner la vente du lot aux enchères publiques. Les frais de justice et honoraires d'avocat incombent au débiteur. Les mêmes règles valent pour les frais d'usage dus aux promoteurs principaux. Le fonctionnement de ce Centre est traité à part.
L'article 29 trace la limite de l'autre côté, en faveur du copropriétaire :
« A Developer or Management Entity must not take any action against any Owner to prevent him from taking possession of, or using, his Unit or using Common Parts or Common Facilities, with the intent of forcing him to pay Service Charges or Utility Services in contravention of the procedures stipulated in this Law »
« Le promoteur ou le gestionnaire ne peut prendre à l'encontre d'un copropriétaire aucune mesure l'empêchant de prendre possession de son lot, de l'utiliser, ou d'utiliser les parties communes ou les équipements communs, dans l'intention de le contraindre à payer les charges ou les services publics en méconnaissance des procédures prévues par la présente loi. » — Loi n° (6) de 2019, article 29
Autrement dit, la voie du recouvrement est fixée par la loi : notification, trente jours, exécution par le Centre. Couper l'accès à la place de cette procédure n'est pas ce que la loi prévoit.
Qui contrôle le gestionnaire
L'article 33 habilite la RERA à inspecter et auditer la gestion de l'immeuble : inspecter l'immeuble et les parties communes et vérifier leur adéquation ; constater les infractions et notifier promoteurs ou gestionnaires avec des délais de régularisation ; auditer les recettes et dépenses des comptes de charges et de frais d'usage, demander des données et mandater un auditeur agréé ; examiner les plaintes contre promoteurs, gestionnaires et comités de copropriétaires ; auditer les contrats conclus avec les sociétés d'entretien, de sécurité, de nettoyage et d'assurance.
Retenez le point sur les plaintes : la loi désigne elle-même où porter un grief de gestion.
Si vous louez votre lot
L'article 16 : la location est permise, mais propriétaire et locataire restent tenus de respecter le statut, la déclaration de la communauté directrice et le règlement de gestion de l'immeuble. Et la règle qui surprend régulièrement : sauf stipulation contraire du bail, les charges et frais d'usage incombent au propriétaire, qui n'en est en aucun cas déchargé si le locataire ne paie pas.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Aucun montant ni taux. Il n'y a pas un seul chiffre de charge dans ce texte : la loi fixe la procédure, les montants sont approuvés immeuble par immeuble et publiés par le régulateur.
- Le détail de la méthode de calcul de la quote-part. La loi renvoie à une décision du Directeur général, que nous ne citons pas.
- La déclaration de la communauté directrice d'un projet donné. C'est un document de projet, pas un texte de loi.
- La pratique de la RERA en matière de plaintes. Les pouvoirs figurent dans la loi ; leur application à des cas précis n'en découle pas.
- Les modifications postérieures à 2019. Nous avons lu le texte tel que publié par le portail et ne disons rien d'éventuelles modifications ultérieures.
Sources
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 16 (location ; charges au propriétaire sauf stipulation contraire), article 25 (quote-part sur la surface du registre ; quote-part du promoteur pour les lots invendus), article 26 (frais d'usage dans le projet directeur, y compris bâtiments en construction et terrains nus), article 27 (interdiction de percevoir sans accord de la RERA ; budget seulement avec un auditeur agréé ; budget provisoire), article 28 (interdiction de s'abstenir de payer et de renoncer à sa quote-part), article 29 (interdiction d'entraver l'usage pour contraindre au paiement), article 30 (compte dédié, sept jours ouvrables, protection contre les créanciers, dix finalités, réserve sur compte distinct, recours aux copropriétaires si la réserve est insuffisante), article 31 (compte des frais d'usage ; pourcentage du bénéfice net de l'exploitation commerciale sous dix jours), article 32 (privilège, trente jours après notification, exécution par le Centre de règlement des litiges locatifs, vente aux enchères, frais à la charge du débiteur), article 33 (inspection, audit et plaintes). Prise le 4 septembre 2019.
