Das Hausgeld in Dubai ist keine Rechnung der Verwaltung, sondern eine Konstruktion des Gesetzes Nr. 6 von 2019. Ohne Genehmigung der RERA darf die Verwaltung von Eigentümern GAR NICHTS erheben, und die RERA darf ein Budget nur genehmigen, wenn eine von ihr akkreditierte Prüfgesellschaft es bestätigt hat. Das Eingenommene geht binnen sieben Arbeitstagen auf ein eigenes Konto, darf nur für zehn genannte Zwecke verwendet werden und ist dem Zugriff der Gläubiger der Verwaltung entzogen.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 6 von 2019 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Eine konkrete Abrechnung wird nach den Unterlagen des jeweiligen Gebäudes beurteilt.
Das Hausgeld kommt als Rechnung — und wird deshalb wie eine Rechnung diskutiert: «teuer», «wofür eigentlich». Dabei gibt es ein Gesetz, und darin steht, wer den Betrag benennen darf, auf welchem Konto er landet und wofür er ausgegeben werden darf. Ein Einwand in dieser Sprache klingt anders als ein Einwand in der Sprache des Ärgers.
Das Dokument ist das Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, erlassen am 4. September 2019. Über Verwaltungsstellen und den Eigentümerausschuss haben wir gesondert geschrieben; hier geht es ums Geld.
Woher Ihr Anteil kommt
Artikel 25: Der Eigentümer zahlt der Verwaltungsstelle seinen Anteil am jährlichen Hausgeld für Verwaltung, Betrieb, Instandhaltung und Reparatur der Gemeinschaftsteile. Der Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis der Fläche Ihrer Einheit zur Gesamtfläche des Objekts, nach der vom Generaldirektor genehmigten Methode. Und ein eigener Absatz legt fest, welche Fläche gilt:
«the Owner's share of the Service Charges will be calculated based on the area of his Unit as recorded in the Real Property Register»
«Der Anteil des Eigentümers am Hausgeld wird auf Grundlage der Fläche seiner Einheit berechnet, wie sie im Immobilienregister eingetragen ist.» — Gesetz Nr. (6) von 2019, Artikel 25(b)
Nicht die Prospektfläche und nicht die Vertragsfläche — die Fläche im Register. Warum das Register solche Fragen überhaupt entscheidet, steht in unserer Lesung des Gesetzes Nr. 7 von 2006.
Derselbe Artikel beantwortet, was Off-Plan-Käufer immer wieder fragen: Der Bauträger zahlt seinen Anteil für unverkaufte Einheiten und für verkaufte, bei denen er laut Kauf- oder Reservierungsvertrag das Hausgeld für den Käufer übernimmt.
Zwei verschiedene Entgelte, die oft verwechselt werden
Artikel 26 führt eine zweite Zahlung ein: das Nutzungsentgelt. Der Hauptbauträger erhebt es von Eigentümern oder Unterbauträgern für Verwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsteile des Hauptprojekts. Wichtiges Detail: Es gilt für fertiggestellte Gebäude, im Bau befindliche Gebäude und unbebaute Grundstücke gleichermaßen. Die Berechnungsmethode ergibt sich aus einem Beschluss des Generaldirektors und muss der genehmigten Master-Community-Erklärung entsprechen.
Eine Rechnung kann also zwei verschiedene Entgelte mit unterschiedlichen Grundlagen und Empfängern enthalten — sie sollten nicht vermengt werden.
Das zentrale Verbot
Artikel 27 richtet sich an die Verwaltung und ist als Verbot formuliert:
«A Management Entity must not charge Owners, or collect from them, any amounts whatsoever in return for the management, operation, maintenance, or repair of Common Parts or Common Facilities; or for any other reason, without first obtaining the relevant approval of RERA.»
«Eine Verwaltungsstelle darf Eigentümern keinerlei Beträge für Verwaltung, Betrieb, Instandhaltung oder Reparatur von Gemeinschaftsteilen oder Gemeinschaftseinrichtungen oder aus irgendeinem anderen Grund in Rechnung stellen oder von ihnen einziehen, ohne zuvor die entsprechende Genehmigung der RERA eingeholt zu haben.» — Gesetz Nr. (6) von 2019, Artikel 27(a)
«Keinerlei Beträge» und «aus irgendeinem anderen Grund» lassen für Zusatzzahlungen außerhalb des Budgets keinen Raum.
Dann folgt eine Schranke für die Aufsicht selbst: Die RERA darf das Budget nur genehmigen, wenn eine von ihr akkreditierte Prüfgesellschaft es bestätigt hat (Absatz b). Falls nötig, kann ein vorläufiges Budget genehmigt werden, bis das eigentliche vorliegt (Absatz c). Wie ein genehmigtes Entgelt öffentlich aussieht, zeigt der Mollak-Index.
Wohin das Geld geht und was damit nicht geschehen darf
Artikel 30 beschreibt den Geldfluss; drei Regeln betreffen Eigentümer unmittelbar:
| Regel | Inhalt |
|---|---|
| das Konto | die Verwaltung muss für jedes Objekt ein eigenes Hausgeldkonto bei einer im Emirat lizenzierten und von der RERA anerkannten Bank führen |
| Einzahlungsfrist | Eingenommenes geht binnen sieben Arbeitstagen nach Vereinnahmung auf dieses Konto |
| Gläubigerschutz | Guthaben auf dem Konto darf aus keinerlei Gründen zugunsten der Gläubiger der Verwaltung gepfändet werden |
Die letzte Zeile ist der Zweck der ganzen Konstruktion: Das Geld für den Betrieb des Hauses haftet nicht für die Schulden der Firma, die das Haus verwaltet.
Absatz (d) deckt die Übergangszeit: Bis die RERA eine Verwaltungsgesellschaft bestellt, führt der Bauträger die Verwaltung und hält die gezahlten Beträge auf demselben Konto.
Absatz (e) zählt zehn — und nur zehn — Verwendungszwecke auf: Reinigung der Gemeinschaftsteile; Sicherheits- und Schutzdienste; Betrieb, Instandhaltung, Reparatur und Verbesserung der Gemeinschaftsteile und ihrer Anlagen sowie deren Erhalt in gutem Zustand; Versicherungsprämien; Prüfungsgebühren für Konten und Budgets; Vergütung der Verwaltungsgesellschaft in Höhe und Art, die die RERA bestimmt; Verwaltungsaufwand des Bauträgers bei Großprojekten im von der RERA genehmigten Umfang; Bildung einer Barreserve für Notfälle und Geräteersatz; Gebühren für Inspektion und Aufsicht durch die RERA; sowie sonstige nach der Master-Community-Erklärung vorgesehene und von der RERA genehmigte Kosten.
Für die Reserve gilt Strengeres: Sie liegt auf einem vom Hausgeldkonto getrennten Konto und darf ohne vorherige Genehmigung der RERA nur in kritischen Notfällen angetastet werden. Reicht sie nicht, kann das Land Department — mit vorheriger Genehmigung der RERA — die Eigentümer zur Deckung heranziehen (Absatz f).
Für Nutzungsentgelte gelten dieselben Regeln (Artikel 31): eigenes Konto des Hauptprojekts, sieben Arbeitstage, dieselben Zwecke, Schutz vor den Gläubigern des Hauptbauträgers. Dazu eine Sonderregel: Nutzt der Bauträger Gemeinschaftseinrichtungen mit Genehmigung des Land Department gewerblich, muss er einen Prozentsatz des Nettogewinns binnen zehn Tagen nach Vereinnahmung auf das Nutzungsentgeltkonto einzahlen.
Nichtzahlung: Was die Verwaltung darf und was nicht
Artikel 28 ist unmissverständlich: Eigentümer oder Unterbauträger dürfen die von der RERA genehmigten Entgelte nicht verweigern, und ein Eigentümer darf seinen Anteil an den Gemeinschaftsteilen nicht aufgeben, um der Zahlung zu entgehen.
Artikel 32 regelt die Beitreibung: Die Verwaltung hat ein Pfandrecht an jeder Einheit für offene Beträge, und die Einheit darf bis zur Zahlung nicht veräußert werden. Bei Verzug muss die Verwaltung schriftlich in der von der RERA genehmigten Form mahnen und dreißig Tage einräumen. Bleibt die Schuld, wird die Forderung vom Vollstreckungsrichter am Zentrum für Mietstreitigkeiten nach dessen Regeln vollstreckt; nötigenfalls kann der Richter die Versteigerung der Einheit anordnen. Gerichts- und Anwaltskosten trägt der Säumige. Dasselbe gilt für Nutzungsentgelte zugunsten von Hauptbauträgern. Wie dieses Zentrum aufgebaut ist: gesondert.
Artikel 29 zieht die Grenze von der anderen Seite — zugunsten des Eigentümers:
«A Developer or Management Entity must not take any action against any Owner to prevent him from taking possession of, or using, his Unit or using Common Parts or Common Facilities, with the intent of forcing him to pay Service Charges or Utility Services in contravention of the procedures stipulated in this Law»
«Ein Bauträger oder eine Verwaltungsstelle darf gegen einen Eigentümer keine Maßnahme ergreifen, die ihn daran hindert, seine Einheit in Besitz zu nehmen oder zu nutzen oder Gemeinschaftsteile und -einrichtungen zu nutzen, um ihn unter Umgehung der in diesem Gesetz vorgesehenen Verfahren zur Zahlung von Hausgeld oder Versorgungsleistungen zu zwingen.» — Gesetz Nr. (6) von 2019, Artikel 29
Der Weg der Beitreibung ist also gesetzlich vorgezeichnet: Mahnung, dreißig Tage, Vollstreckung über das Zentrum. Den Zugang zu sperren statt dieses Verfahren zu führen, sieht das Gesetz nicht vor.
Wer die Verwaltung kontrolliert
Artikel 33 gibt der RERA die Befugnis, die Bewirtschaftung zu inspizieren und zu prüfen: das Objekt und die Gemeinschaftsteile besichtigen und ihre Eignung feststellen; Verstöße festhalten und Bauträgern oder Verwaltungen Fristen zur Abstellung setzen; Einnahmen und Ausgaben der Hausgeld- und Nutzungsentgeltkonten prüfen, Daten anfordern und einen akkreditierten Prüfer beauftragen; Beschwerden gegen Bauträger, Verwaltungen und Eigentümerausschüsse behandeln; und die Verträge der Verwaltung mit Instandhaltungs-, Sicherheits-, Reinigungs- und Versicherungsunternehmen prüfen.
Den Beschwerdepunkt sollte man sich merken: Das Gesetz benennt selbst, wohin eine Beschwerde über die Hausverwaltung geht.
Wenn Sie vermieten
Artikel 16: Vermieten ist erlaubt, doch Eigentümer und Mieter bleiben beide verpflichtet, Satzung, Master-Community-Erklärung und Hausverwaltungsordnung einzuhalten. Und dann die Regel, die regelmäßig überrascht: Sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt, zahlt der Eigentümer Hausgeld und Nutzungsentgelt, und er wird in keinem Fall frei, wenn der Mieter nicht zahlt.
Was wir hier NICHT behaupten
- Keine Beträge und Sätze. In diesem Beitrag steht keine einzige Hausgeldzahl: Das Gesetz setzt das Verfahren, die Beträge werden je Objekt genehmigt und von der Aufsicht veröffentlicht.
- Die Berechnungsmethode im Detail. Das Gesetz verweist auf einen Beschluss des Generaldirektors, den wir nicht zitieren.
- Die Master-Community-Erklärung eines bestimmten Projekts. Das ist ein Projektdokument, kein Gesetzestext.
- Die Beschwerdepraxis der RERA. Die Befugnisse stehen im Gesetz; wie sie im Einzelfall ausgeübt werden, folgt daraus nicht.
- Änderungen nach 2019. Wir haben den Text gelesen, wie ihn das Portal veröffentlicht, und sagen nichts über etwaige spätere Änderungen.
Quellen
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 16 (Vermietung; Entgelte beim Eigentümer, soweit nichts anderes vereinbart), Artikel 25 (Anteil nach Registerfläche; Anteil des Bauträgers für unverkaufte Einheiten), Artikel 26 (Nutzungsentgelt im Hauptprojekt, auch für Bauten im Bau und unbebaute Grundstücke), Artikel 27 (Erhebungsverbot ohne RERA-Genehmigung; Budget nur mit akkreditiertem Prüfer; vorläufiges Budget), Artikel 28 (Verbot der Zahlungsverweigerung und des Anteilsverzichts), Artikel 29 (Verbot, die Nutzung zur Zahlungserzwingung zu behindern), Artikel 30 (eigenes Konto, sieben Arbeitstage, Gläubigerschutz, zehn Verwendungszwecke, Reserve auf getrenntem Konto, Rückgriff auf Eigentümer bei unzureichender Reserve), Artikel 31 (Nutzungsentgeltkonto; Prozentsatz des Nettogewinns aus gewerblicher Nutzung binnen zehn Tagen), Artikel 32 (Pfandrecht, dreißig Tage nach Mahnung, Vollstreckung über das Zentrum für Mietstreitigkeiten, Versteigerung, Kosten beim Säumigen), Artikel 33 (Inspektion, Prüfung und Beschwerden). Erlassen am 4. September 2019.
