رسوم الخدمات في القانون: من يعتمدها وأين تُودع وماذا يترتّب على الامتناع

تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 6 لسنة 2019 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كل فاتورة تُقيَّم بمستندات عقارها.

تصل رسوم الخدمات في صورة فاتورة، فيُناقَش أمرها كفاتورة: «غالية»، «غير مفهومة». غير أنّ لها قانوناً يحدّد من يملك تسمية المبلغ، وفي أي حساب يستقرّ، وفيمَ يجوز إنفاقه. والاعتراض المصوغ بلغة هذه الأحكام غير الاعتراض المصوغ بلغة الانفعال.

الوثيقة هي Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai، الصادر في 4 سبتمبر 2019. وقد كتبنا عن جهات الإدارة ولجنة الملّاك على حدة؛ وهنا الحديث عن المال.

من أين تأتي حصّتك

المادة 25: يدفع المالك لجهة الإدارة حصّته من رسوم الخدمات السنوية لتغطية نفقات إدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها. وتُحتسب الحصّة بنسبة مساحة وحدته إلى المساحة الإجمالية للعقار، بالطريقة التي يعتمدها المدير العام. وفي بند مستقلّ تحديد المساحة المعتمدة:

«the Owner's share of the Service Charges will be calculated based on the area of his Unit as recorded in the Real Property Register»

«تُحتسب حصّة المالك من رسوم الخدمات على أساس مساحة وحدته كما هي مقيّدة في السجل العقاري» — القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 25(ب)

لا مساحة الكتيّب ولا مساحة العقد، بل المساحة في السجل. ولماذا يحسم السجل مثل هذه المسائل أصلاً، فذلك مبسوط من نصّ القانون رقم 7 لسنة 2006.

وفي المادة نفسها جواب ما يسأل عنه مشترو الخارطة دائماً: يدفع المطوّر حصّته عن الوحدات غير المباعة، وعن الوحدات المباعة التي التزم بموجب عقد البيع أو اتفاقية الحجز بسداد رسومها نيابةً عن المشتري.

رسمان مختلفان يُخلَط بينهما كثيراً

تستحدث المادة 26 مقابلاً ثانياً هو رسوم الاستخدام: يستوفيها المطوّر الرئيسي من الملّاك أو المطوّرين الفرعيين مقابل إدارة الأجزاء المشتركة في المشروع الرئيسي وتشغيلها وصيانتها. وتفصيل مهمّ: تسري على المباني المنجزة وقيد الإنشاء والأراضي الفضاء على السواء. وطريقة الاحتساب تصدر بقرار من المدير العام وتلتزم بنظام المجمّع المعتمد.

أي أنّ الفاتورة قد تحمل رسمين مختلفين بسندين مختلفين وجهتين مختلفتين، ولا ينبغي الخلط بينهما.

الحظر المحوري في هذا الباب

صيغت المادة 27 خطاباً إلى جهة الإدارة في صورة نهي:

«A Management Entity must not charge Owners, or collect from them, any amounts whatsoever in return for the management, operation, maintenance, or repair of Common Parts or Common Facilities; or for any other reason, without first obtaining the relevant approval of RERA.»

«لا يجوز لجهة الإدارة أن تفرض على الملّاك أو تُحصّل منهم أي مبالغ كانت مقابل إدارة الأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة أو تشغيلها أو صيانتها أو إصلاحها، أو لأي سبب آخر، دون الحصول مسبقاً على اعتماد المؤسسة.» — القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 27(أ)

عبارتا «أي مبالغ كانت» و«لأي سبب آخر» لا تتركان مجالاً لمدفوعات إضافية خارج الموازنة.

ثمّ يأتي قيدٌ على المنظّم نفسه: لا يجوز للمؤسسة اعتماد موازنة الرسوم ما لم يعتمدها مكتب تدقيق معتمد لديها لهذه الغاية (البند «ب»). وعند الاقتضاء تُعتمد موازنة مؤقتة إلى حين اعتماد الأصلية (البند «ج»). وكيف يظهر الرسم المعتمد للعموم يبيّنه مؤشّر ملّاك.

أين يستقرّ المال وما لا يجوز فعله به

تصف المادة 30 حركة الأموال، وفيها ثلاثة أحكام تعني المالك:

الحكم	المضمون
الحساب	على جهة الإدارة فتح حساب مستقلّ لرسوم الخدمات لكل عقار لدى بنك مرخّص في الإمارة ومعتمد لدى المؤسسة
مهلة الإيداع	يُودَع المحصَّل في ذلك الحساب خلال سبعة أيام عمل من تاريخ التحصيل
الحماية من الدائنين	لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة لصالح دائني جهة الإدارة لأي سبب كان

والسطر الأخير هو غاية البناء كلّه: أموال تشغيل العقار لا تُسأل عن ديون الشركة التي تديره.

ويغطّي البند «د» المرحلة الانتقالية: إلى أن تعيّن المؤسسة شركة إدارة، يتولّى المطوّر الإدارة ويحفظ رسوم الملّاك في الحساب نفسه.

ويعدّد البند «هـ» عشرة أوجه — لا غير — للإنفاق: نظافة الأجزاء المشتركة؛ خدمات الأمن والسلامة؛ تشغيل الأجزاء المشتركة وتجهيزاتها وصيانتها وإصلاحها وتحسينها وحفظها بحالة جيدة؛ أقساط التأمين؛ أتعاب تدقيق الحسابات والموازنات؛ أتعاب شركة الإدارة بالمقدار والطريقة اللذين تحدّدهما المؤسسة؛ المصروفات الإدارية للمطوّر في المشاريع الكبرى بما تعتمده المؤسسة؛ تكوين احتياطي نقدي للطوارئ واستبدال المعدّات؛ رسوم التفتيش والإشراف من المؤسسة؛ وأي تكاليف أخرى ينصّ عليها نظام المجمّع وتعتمدها المؤسسة.

وللاحتياطي حكم صارم: يُودع في حساب مستقلّ عن حساب رسوم الخدمات ولا يجوز التصرّف فيه لغير الطوارئ الحرجة دون موافقة مسبقة من المؤسسة. وإذا لم يكفِ الاحتياطي لتغطية الطارئ، جاز للدائرة — بموافقة مسبقة من المؤسسة — مطالبة الملّاك بتغطية تلك النفقات (البند «و»).

وتخضع رسوم الاستخدام للقواعد ذاتها (المادة 31): حساب مستقلّ للمشروع الرئيسي، وسبعة أيام عمل، وأوجه الإنفاق نفسها، وحماية من دائني المطوّر الرئيسي. ويضاف حكم خاص: إذا استخدم المطوّر المرافق المشتركة لأغراض تجارية ربحية بموافقة الدائرة، وجب عليه إيداع نسبة من صافي الأرباح في حساب رسوم الاستخدام خلال عشرة أيام من تاريخ تحصيل العائد.

الامتناع عن السداد: ما يملكه المدير وما لا يملكه

المادة 28 صريحة: لا يجوز للمالك أو المطوّر الفرعي الامتناع عن سداد الرسوم المعتمدة من المؤسسة، ولا يجوز للمالك التنازل عن حصّته في الأجزاء المشتركة تهرّباً من السداد.

وتصف المادة 32 التحصيل: لجهة الإدارة حقّ امتياز على كل وحدة بما لم يُسدَّد عنها، ولا يجوز التصرّف في الوحدة قبل السداد. وعند التخلّف، على جهة الإدارة إخطار المالك كتابةً بالنموذج المعتمد من المؤسسة ومنحه ثلاثين يوماً. فإن لم يسدّد، نُفِّذت المطالبة المالية بمعرفة قاضي التنفيذ في مركز فضّ المنازعات الإيجارية وفق قواعده؛ وعند الاقتضاء يجوز للقاضي الأمر ببيع الوحدة بالمزاد العلني. وتقع رسوم التقاضي وأتعاب المحاماة على المتخلّف. وتسري الأحكام ذاتها على رسوم الاستخدام المستحقّة للمطوّرين الرئيسيين. وكيف يعمل المركز مبسوط على حدة.

وترسم المادة 29 الحدّ من الجهة الأخرى، وهي في صالح المالك:

«A Developer or Management Entity must not take any action against any Owner to prevent him from taking possession of, or using, his Unit or using Common Parts or Common Facilities, with the intent of forcing him to pay Service Charges or Utility Services in contravention of the procedures stipulated in this Law»

«لا يجوز للمطوّر أو جهة الإدارة اتّخاذ أي إجراء بحقّ المالك يمنعه من حيازة وحدته أو استعمالها أو الانتفاع بالأجزاء أو المرافق المشتركة، بقصد إجباره على سداد رسوم الخدمات أو الخدمات المرفقية بالمخالفة للإجراءات المقرّرة في هذا القانون» — القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 29

أي أنّ طريق التحصيل مرسوم بالقانون: إخطار، ثلاثون يوماً، تنفيذ عبر المركز. أمّا قطع الخدمة بدل هذا الطريق فليس ممّا نصّ عليه القانون.

من يراقب جهة الإدارة

تخوّل المادة 33 المؤسسة التفتيش على إدارة العقار وتدقيقها. ومن الصلاحيات: معاينة العقار والأجزاء المشتركة والتحقّق من صلاحيتها؛ ضبط المخالفات وتوجيه الإنذارات إلى المطوّرين وجهات الإدارة مع منحهم مهلاً للتصحيح؛ تدقيق إيرادات ومصروفات حسابي رسوم الخدمات والاستخدام وطلب البيانات والاستعانة بمدقّق معتمد؛ النظر في الشكاوى ضد المطوّرين وجهات الإدارة ولجان الملّاك؛ وتدقيق عقود جهات الإدارة مع شركات الصيانة والأمن والنظافة والتأمين.

وبند الشكاوى جدير بالحفظ: جهة الشكوى في إدارة العقار مسمّاة في القانون نفسه.

إن كنت تؤجّر وحدتك

المادة 16: للمالك تأجير وحدته، على أن يبقى هو والمستأجر ملتزمين تجاه سائر الملّاك والشاغلين ولجنة الملّاك وجهة الإدارة بالنظام الأساسي ونظام المجمّع ونظام إدارة المبنى. ثمّ الحكم الذي يفاجئ كثيرين: ما لم ينصّ عقد الإيجار على غير ذلك، يتحمّل المالك رسوم الخدمات والاستخدام، ولا يُعفى منها في كل الأحوال إذا لم يسدّدها المستأجر.

ما لا نزعمه هنا

• لا مبالغ ولا نِسَب. لا يرد في المقال رقم واحد لرسم: القانون يضع الإجراء، والمبالغ تُعتمد لكل عقار على حدة ويعلنها المنظّم.
• تفاصيل طريقة احتساب الحصّة. يحيلها القانون إلى قرار المدير العام، ولا ننقل نصّه.
• نظام المجمّع لمشروع بعينه. ذلك مستند مشروع لا نصّ قانون.
• ممارسة المؤسسة في الشكاوى. الصلاحيات مسمّاة في القانون؛ أمّا تطبيقها في وقائع بعينها فلا يُستفاد من النصّ.
• تعديلات القانون بعد 2019. قرأنا النصّ كما تنشره البوّابة، ولا نقول شيئاً عن تعديلات لاحقة إن وُجدت.

المصادر

• Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 16 (التأجير؛ الرسوم على المالك ما لم يُتّفق على غير ذلك)، المادة 25 (الحصّة بمساحة السجل؛ حصّة المطوّر عن غير المباع)، المادة 26 (رسوم الاستخدام في المشروع الرئيسي شاملةً المباني قيد الإنشاء والأراضي الفضاء)، المادة 27 (حظر التحصيل دون اعتماد المؤسسة؛ الموازنة باعتماد مدقّق معتمد؛ الموازنة المؤقتة)، المادة 28 (حظر الامتناع والتنازل عن الحصّة)، المادة 29 (حظر منع الانتفاع للإجبار على السداد)، المادة 30 (حساب مستقلّ، سبعة أيام عمل، الحماية من الدائنين، عشرة أوجه إنفاق، الاحتياطي في حساب مستقلّ، مطالبة الملّاك عند عدم كفايته)، المادة 31 (حساب رسوم الاستخدام؛ نسبة من صافي أرباح الاستخدام التجاري خلال عشرة أيام)، المادة 32 (حقّ الامتياز، ثلاثون يوماً من الإخطار، التنفيذ عبر مركز فضّ المنازعات الإيجارية، البيع بالمزاد، التكاليف على المتخلّف)، المادة 33 (التفتيش والتدقيق والشكاوى). صدر في 4 سبتمبر 2019.