Закон отдаёт судьбу денег покупателя проценту готовности проекта, но сам его не считает — он отсылает к стандартам RERA. Мы нашли норму: процент подтверждается техническим отчётом консультанта, одобренного RERA, по результатам осмотра на месте, а началом работ считается завершение планировки участка и инфраструктуры. И нашли вторую ловушку: регламент 2010 года, по-прежнему висящий на портале, несёт старые полосы удержания, включая ту, которой в законе 2020 года больше нет.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-16: тексты регламента (Executive Council Resolution No. 6 of 2010) и закона №19 от 2020 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae); закон 19/2020 сверен построчно по PDF, все четыре страницы. Каждый адрес проверялся дважды: кодом ответа и совпадением заголовка документа. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный договор оценивается по своим документам.
В разборе статьи 11 мы честно написали: стандартов RERA, по которым считают процент готовности, мы не читали. Процент решает всё — он определяет, попадёт покупатель в полосу удержания 40% или 25%. Долг закрываем: норма найдена.
Кто считает процент
Регламент к закону 13/2008, статья 17, отвечает в двух пунктах:
«Процент готовности проекта подтверждается техническим отчётом консультанта, одобренного RERA, который содержит перечень выполненных работ по результатам осмотра проекта на месте».
«Завершение работ по планировке участка и инфраструктуры считается началом реализации проекта».
Отсюда два практических вывода, которые стоит знать до спора с застройщиком.
Первое: стандарт процедурный, а не формульный. Ни регламент, ни закон не публикуют формулу вида «фундамент = столько-то процентов». Процент устанавливает человек с лицензией — консультант, одобренный RERA, — и устанавливает его по осмотру на месте, а не по бумагам застройщика. Значит спор о проценте — это спор о техническом отчёте и о том, кто его составил.
Второе: «начало работ» имеет точное определение. Это не выход техники на площадку и не забор по периметру. Это завершённая планировка участка и инфраструктура. Порог важен: именно он отделяет полосу «работы начаты, готовность ниже 60%» от случая, когда работы не начаты вовсе, — а это разные исходы для ваших денег.
Вторая ловушка того же семейства
Здесь нужно предупредить отдельно. Тот же регламент 2010 года в статьях 15 и 16 несёт полный набор полос удержания — и он не совпадает с действующим законом:
| регламент 6/2010, ст. 15(c) | закон 19/2020, действующая статья 11 | |
|---|---|---|
| не менее 80% | удержать всё уплаченное; либо торги; либо расторжение с удержанием до 40% | сохранить договор, удержать всё и требовать остаток; либо торги; либо расторжение с удержанием до 40% |
| не менее 60% | расторжение, до 40% | 60–80%: расторжение, до 40% |
| менее 60% | расторжение, до 25% | менее 60% при начатых работах: расторжение, до 25% |
| работы не начаты по независящим причинам | расторжение с удержанием до 30% уплаченного | такой полосы нет — застройщик обязан вернуть покупателям все суммы |
Регламент 2010 года по-прежнему открывается на портале и выглядит действующим. Он старше закона 19/2020 на десять лет.
Как это разрешается по тексту закона. Статья 2 закона 19/2020 отменяет положения любого другого законодательства в той мере, в какой они противоречат этому закону. Полоса «30% при неначатых работах» противоречит прямо: закон 2020 года в такой ситуации предписывает вернуть всё. Поэтому опираться на неё небезопасно.
Пределы того, что мы вправе утверждать, назовём честно: мы не суд. Мы показываем, что два документа на одном портале говорят разное, что более поздний несёт общую отменяющую норму, и что полагаться на старую полосу рискованно. Объявить точный объём отмены по каждому пункту регламента мы не можем и не будем.
Различается и сама процедура
Расхождение не только в цифрах:
- по регламенту 2010 года уведомление покупателю направляет сам застройщик (лично через департамент либо заказным письмом или электронной почтой с копией департаменту), а департамент даёт тридцать дней;
- по закону 2020 года застройщик уведомляет департамент, и уже департамент вручает покупателю тридцатидневное уведомление и по возможности посредничает в мировом соглашении, после чего выдаёт официальный документ о соблюдении процедуры и о проценте готовности.
Разница существенная: в действующей редакции между застройщиком и расторжением стоит государственный орган, а не только почтовая квитанция.
Отдельно отметим статью 16 регламента: удержать 30% при неначатых работах застройщик мог лишь доказав, что исполнил все свои обязательства перед покупателем и что незапуск стройки не вызван его небрежностью или упущением. То есть даже в старой редакции эта полоса не была автоматической.
Чего мы здесь не утверждаем
- Формулы расчёта процента. Её в прочитанных нами документах нет. Мы не знаем, как консультант взвешивает фундамент, каркас и отделку, и не выдумываем шкалу.
- Точного объёма отмены статей 15 и 16 регламента. Закон 19/2020 отменяет противоречащее в общей форме; постатейного перечня отменённого мы не видели.
- Отдельного акта RERA о стандартах. Закон 19/2020 говорит о «стандартах и правилах, принятых RERA». Статья 17 регламента — правило именно такого рода, но существует ли сверх него отдельный документ RERA с методикой, мы не знаем: на портале не нашли и его наличия не утверждаем.
- Кто именно входит в список консультантов, одобренных RERA. Реестра мы не смотрели.
Рядом по теме
- Пояснительная записка, которая устарела: статью 11 меняли дважды — первая ловушка того же семейства
- Статья 11: что бывает, когда покупатель перестал платить
- Регламент промежуточного реестра 6/2010 — разбор регламента целиком
- Промежуточный реестр: что закон 13/2008 требует помимо статьи 11
- Эскроу-счёт в долевом строительстве
