La loi fait dépendre l'argent de l'acquéreur du pourcentage d'achèvement du projet, sans le calculer elle-même : elle renvoie aux normes de la RERA. Nous avons trouvé la règle : le pourcentage est confirmé par un rapport technique d'un consultant agréé par la RERA après inspection sur site, et le commencement des travaux s'entend de l'achèvement du nivellement et des infrastructures. Nous avons aussi trouvé un second piège : le règlement de 2010, toujours en ligne, porte les anciennes tranches de rétention — dont une qui n'existe plus dans la loi de 2020.
Vérifié auprès des sources officielles au 2026-09-16 : les textes du règlement d'application (Executive Council Resolution No. 6 of 2010) et de la loi n° 19 de 2020 proviennent du Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae) ; la loi 19/2020 a été contrôlée ligne à ligne sur le PDF, les quatre pages. Chaque adresse a été vérifiée deux fois : par le code de réponse et par la concordance du titre. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique.
Dans notre analyse de l'article 11, nous avons écrit franchement que nous n'avions pas lu les normes de la RERA servant à calculer le pourcentage d'achèvement. Ce pourcentage décide de tout : il détermine si l'acquéreur tombe dans la tranche de rétention de 40% ou dans celle de 25%. La dette est soldée : la règle a été trouvée.
Qui établit le pourcentage
Le règlement d'application de la loi 13/2008, article 17, répond en deux points :
« Le pourcentage d'achèvement d'un projet est confirmé par un rapport technique établi par un consultant agréé par la RERA, comportant un état des travaux exécutés sur la base d'une inspection sur site du projet. »
« L'achèvement des travaux de nivellement et des infrastructures du projet vaut commencement de la réalisation du projet. »
Deux conséquences pratiques en découlent, à connaître avant tout litige avec le promoteur.
Premièrement : la norme est procédurale, non formulaire. Ni le règlement ni la loi ne publient de barème du type « fondations égalent tant de pour cent ». Le pourcentage est fixé par une personne agréée — un consultant reconnu par la RERA — et il l'est sur inspection sur site, non sur les documents du promoteur. Un litige sur le pourcentage est donc un litige sur le rapport technique et sur son auteur.
Deuxièmement : le « commencement des travaux » a une définition précise. Ce n'est ni l'arrivée d'engins ni une palissade. C'est le nivellement et les infrastructures achevés. Ce seuil sépare la tranche « travaux commencés, achèvement inférieur à 60% » du cas où rien n'a commencé — et ce sont deux issues différentes pour votre argent.
Un second piège de la même famille
Un avertissement distinct s'impose. Le même règlement de 2010, en ses articles 15 et 16, porte un jeu complet de tranches de rétention — et il ne correspond pas à la loi en vigueur :
| règlement 6/2010, art. 15(c) | loi 19/2020, article 11 en vigueur | |
|---|---|---|
| au moins 80% | conserver tout le versé ; ou enchères ; ou résiliation avec jusqu'à 40% | maintenir le contrat, tout conserver et réclamer le solde ; ou enchères ; ou résiliation avec jusqu'à 40% |
| au moins 60% | résiliation, jusqu'à 40% | 60–80% : résiliation, jusqu'à 40% |
| moins de 60% | résiliation, jusqu'à 25% | moins de 60% travaux commencés : résiliation, jusqu'à 25% |
| travaux non commencés pour raisons indépendantes | résiliation avec rétention jusqu'à 30% des sommes versées | cette tranche n'existe pas — le promoteur doit tout rembourser aux acquéreurs |
Le règlement de 2010 s'ouvre toujours sur le portail et paraît en vigueur. Il est de dix ans antérieur à la loi 19/2020.
Comment le texte résout cela. L'article 2 de la loi 19/2020 abroge les dispositions de toute autre législation dans la mesure où elles contredisent cette loi. La tranche « 30% en l'absence de commencement » la contredit frontalement : dans ce cas, la loi de 2020 impose le remboursement intégral. S'y fier n'est donc pas sûr.
Nous énonçons franchement les limites de notre propre affirmation : nous ne sommes pas un tribunal. Nous montrons que deux documents d'un même portail disent des choses différentes, que le plus récent porte une clause générale d'abrogation, et que se fier à l'ancienne tranche est risqué. Nous ne déclarons pas l'étendue exacte de l'abrogation, disposition par disposition.
La procédure aussi diffère
- Sous le règlement de 2010, la mise en demeure est signifiée par le promoteur lui-même (en personne devant le département, ou par lettre recommandée ou courriel avec copie au département), et le département accorde trente jours.
- Sous la loi de 2020, le promoteur notifie le département, et c'est le département qui signifie à l'acquéreur le délai de trente jours, facilite si possible un règlement, puis délivre le document officiel sur le respect de la procédure et sur le pourcentage d'achèvement.
La différence est substantielle : dans la version en vigueur, une autorité publique s'interpose entre le promoteur et la résiliation, et non un simple accusé postal.
Notons aussi l'article 16 du règlement : conserver 30% en l'absence de commencement n'était possible qu'en prouvant que le promoteur avait rempli toutes ses obligations contractuelles envers l'acquéreur et que l'absence de démarrage ne tenait ni à sa négligence ni à une omission. Même dans l'ancienne version, cette tranche n'était pas automatique.
Ce que nous n'affirmons pas ici
- Une formule de calcul du pourcentage. Il n'y en a aucune dans les documents lus. Nous ignorons comment un consultant pondère fondations, gros œuvre et finitions, et n'inventons aucun barème.
- L'étendue exacte de l'abrogation des articles 15 et 16. La loi 19/2020 abroge le contradictoire en termes généraux ; nous n'avons vu aucune liste disposition par disposition.
- Un texte distinct de la RERA sur les normes. La loi parle de « normes et règles adoptées par la RERA ». L'article 17 du règlement en est précisément une ; qu'il existe en outre un document méthodologique propre, nous l'ignorons — nous n'en avons trouvé aucun sur le portail et n'en affirmons aucun.
- Qui figure sur la liste des consultants agréés par la RERA. Nous n'avons pas consulté le registre.
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