Das Gesetz macht das Geld des Käufers vom Fertigstellungsgrad des Projekts abhängig, berechnet ihn aber nicht selbst — es verweist auf die Standards der RERA. Wir haben die Regel gefunden: Der Grad wird durch einen technischen Bericht eines von der RERA zugelassenen Beraters nach Ortsbesichtigung bestätigt, und als Baubeginn gilt der Abschluss von Geländeplanierung und Infrastruktur. Und wir fanden eine zweite Falle: Die Durchführungsverordnung von 2010, weiterhin auf dem Portal, trägt die alten Einbehaltungsstufen — darunter eine, die es im Gesetz von 2020 nicht mehr gibt.
Geprüft anhand amtlicher Quellen am 2026-09-16: Die Texte der Durchführungsverordnung (Executive Council Resolution No. 6 of 2010) und des Gesetzes Nr. 19 von 2020 stammen vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae); Gesetz 19/2020 wurde Zeile für Zeile gegen die PDF-Fassung geprüft, alle vier Seiten. Jede Adresse wurde zweifach geprüft: über den Antwortcode und über die Übereinstimmung des Dokumenttitels. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und bei Abweichungen der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung.
In unserer Analyse zu Artikel 11 schrieben wir offen, dass wir die RERA-Standards zur Berechnung des Fertigstellungsgrads nicht gelesen hatten. Dieser Grad entscheidet alles — er bestimmt, ob ein Käufer in die Einbehaltungsstufe von 40% oder von 25% fällt. Die Schuld ist beglichen: Die Regel ist gefunden.
Wer den Grad feststellt
Die Durchführungsverordnung zum Gesetz 13/2008, Artikel 17, antwortet in zwei Punkten:
„Der Fertigstellungsgrad eines Projekts wird durch einen technischen Bericht eines von der RERA zugelassenen Beraters bestätigt, der eine Aufstellung der ausgeführten Arbeiten auf Grundlage einer Ortsbesichtigung des Projekts enthält."
„Der Abschluss der Planierungsarbeiten und der Infrastruktur des Projekts gilt als Beginn der Projektdurchführung."
Daraus folgen zwei praktische Schlüsse, die man vor jedem Streit mit dem Entwickler kennen sollte.
Erstens: Der Standard ist verfahrensmäßig, nicht formelhaft. Weder Verordnung noch Gesetz veröffentlichen eine Tabelle der Art „Fundament gleich so viel Prozent". Den Grad setzt eine zugelassene Person — ein von der RERA anerkannter Berater — und zwar nach Ortsbesichtigung, nicht nach den Papieren des Entwicklers. Ein Streit über den Prozentsatz ist damit ein Streit über den technischen Bericht und darüber, wer ihn erstellt hat.
Zweitens: „Baubeginn" ist genau definiert. Nicht die Anfahrt von Gerät, nicht ein Bauzaun. Sondern abgeschlossene Geländeplanierung und Infrastruktur. Diese Schwelle trennt die Stufe „Arbeiten begonnen, Fertigstellung unter 60%" vom Fall, in dem gar nicht begonnen wurde — und das sind unterschiedliche Ergebnisse für Ihr Geld.
Eine zweite Falle derselben Art
Hier ist eine gesonderte Warnung nötig. Dieselbe Verordnung von 2010 trägt in den Artikeln 15 und 16 einen vollständigen Satz Einbehaltungsstufen — und er stimmt mit dem geltenden Gesetz nicht überein:
| Verordnung 6/2010, Art. 15(c) | Gesetz 19/2020, geltender Artikel 11 | |
|---|---|---|
| mindestens 80% | alles Gezahlte einbehalten; oder Versteigerung; oder Kündigung mit bis zu 40% | Vertrag halten, alles einbehalten und Rest fordern; oder Versteigerung; oder Kündigung mit bis zu 40% |
| mindestens 60% | Kündigung, bis zu 40% | 60–80%: Kündigung, bis zu 40% |
| unter 60% | Kündigung, bis zu 25% | unter 60% bei begonnenen Arbeiten: Kündigung, bis zu 25% |
| Arbeiten aus Gründen außerhalb der Kontrolle nicht begonnen | Kündigung mit Einbehalt bis zu 30% des Gezahlten | diese Stufe existiert nicht — der Entwickler muss den Käufern alles erstatten |
Die Verordnung von 2010 öffnet sich weiterhin auf dem Portal und wirkt geltend. Sie ist zehn Jahre älter als das Gesetz 19/2020.
Wie der Gesetzestext das auflöst. Artikel 2 des Gesetzes 19/2020 hebt Bestimmungen jeder anderen Rechtsvorschrift auf, soweit sie diesem Gesetz widersprechen. Die Stufe „30% bei nicht begonnenen Arbeiten" widerspricht unmittelbar: In dieser Lage verlangt das Gesetz von 2020 die volle Erstattung. Sich darauf zu stützen ist daher nicht sicher.
Die Grenzen unserer eigenen Aussage nennen wir offen: Wir sind kein Gericht. Wir zeigen, dass zwei Dokumente auf einem Portal Unterschiedliches sagen, dass das spätere eine allgemeine Aufhebungsnorm trägt und dass ein Verlassen auf die alte Stufe riskant ist. Den genauen Umfang der Aufhebung für jede Bestimmung der Verordnung erklären wir nicht.
Auch das Verfahren unterscheidet sich
- Nach der Verordnung von 2010 stellt der Entwickler selbst dem Käufer die Aufforderung zu (persönlich vor dem Departement oder per Einschreiben bzw. E-Mail mit Kopie an das Departement), und das Departement gewährt dreißig Tage.
- Nach dem Gesetz von 2020 zeigt der Entwickler es dem Departement an, und das Departement stellt dem Käufer die dreißigtägige Frist zu, vermittelt nach Möglichkeit eine Einigung und stellt danach die amtliche Urkunde über Verfahrenstreue und Fertigstellungsgrad aus.
Der Unterschied ist erheblich: In der geltenden Fassung steht zwischen Entwickler und Kündigung eine Behörde, nicht bloß ein Postbeleg.
Zu beachten ist zudem Artikel 16 der Verordnung: 30% bei nicht begonnenen Arbeiten durfte der Entwickler nur einbehalten, wenn er nachwies, dass er alle seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Käufer erfüllt hatte und das Ausbleiben des Baubeginns nicht auf Fahrlässigkeit oder Unterlassung seinerseits beruhte. Auch in der alten Fassung war diese Stufe nicht automatisch.
Was wir hier nicht behaupten
- Eine Formel zur Berechnung des Grades. In den gelesenen Dokumenten gibt es keine. Wie ein Berater Fundament, Rohbau und Ausbau gewichtet, wissen wir nicht, und wir erfinden keine Skala.
- Den genauen Umfang der Aufhebung der Artikel 15 und 16. Das Gesetz 19/2020 hebt Widersprechendes allgemein auf; eine Aufstellung Bestimmung für Bestimmung haben wir nicht gesehen.
- Ein gesondertes RERA-Dokument zu den Standards. Das Gesetz spricht von „Standards und Regeln der RERA". Artikel 17 der Verordnung ist eine Regel genau dieser Art; ob darüber hinaus ein eigenes Methodikdokument existiert, wissen wir nicht — auf dem Portal fanden wir keines und behaupten keines.
- Wer auf der Liste der von der RERA zugelassenen Berater steht. Das Register haben wir nicht eingesehen.
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