Le règlement n° 85 de 2006 est le cadre dans lequel un courtier de Dubaï travaille réellement : pas de courtage sans licence ni inscription au Registre des courtiers, le contrat de courtage doit être écrit, et le droit à rémunération ne naît qu'une fois le contrat conclu entre les parties. La règle ne fixe AUCUN pourcentage de commission : elle renvoie à l'accord et, à défaut, à la pratique dominante. Nous lisons les 47 articles dans le texte officiel et les confrontons au guide de pratique de la RERA de 2024, qui désigne ce règlement comme le cadre en vigueur.
Vérifié auprès des sources officielles le 2026-09-15 : le texte intégral du règlement n° 85 de 2006 provient du recueil « Dubai Real Estate Legislation » du Dubai Land Department (l'édition dont nous disposons porte © 2014 Government of Dubai Legal Affairs Department) ; la pratique actuelle provient du « Real Estate Brokerage Practice Guide », deuxième édition, novembre 2024, publié par la Real Estate Regulatory Agency. Le recueil précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : un litige donné s'apprécie sur ses propres pièces.
À Dubaï, acheteurs et vendeurs passent presque toujours par un intermédiaire. La question la plus fréquente est : « quel pourcentage revient au courtier selon la loi ». La règle y répond, mais pas comme on l'attend : aucun pourcentage n'est fixé. Beaucoup d'autres choses le sont : qui peut exercer, ce qui doit être divulgué, quand le droit à l'argent se perd et à quel moment il naît.
Le cadre s'appelle Bylaw No. (85) of 2006 Regulating the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai, édicté par le président du Land Department le 30 mai 2006. Il n'est pas autonome : le préambule indique qu'il a été pris sur le fondement de l'article 6.6 et de l'article 28 de la loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement de la propriété immobilière — celle en vertu de laquelle c'est l'inscription au registre qui crée le droit.
Le document a vingt ans, et la première question honnête est de savoir s'il est toujours vivant. Il l'est : le Real Estate Brokerage Practice Guide de la RERA, deuxième édition de novembre 2024, s'ouvre sur une section intitulée « UAE Bylaw No. 85 of 2006 regulating the Real Estate Brokers Register in Dubai » et construit toute la pratique du courtage autour de lui.
Sans inscription au Registre, pas de courtage
« No Person may engage in Real Estate Brokerage activities in the Emirate unless he is licensed by the Competent Entities and entered in the Register. »
« Nul ne peut exercer des activités de courtage immobilier dans l'émirat s'il n'est pas titulaire d'une licence délivrée par les entités compétentes et inscrit au Registre. » — Bylaw No. (85) of 2006, article 3
Deux conditions cumulatives : la licence des entités chargées des licences et l'inscription au Registre des courtiers tenu par le Department (article 4). L'une sans l'autre ne suffit pas.
L'article 5 distingue deux catégories. La catégorie B regroupe ceux qui exercent en vertu d'une licence des entités compétentes ; c'est le cas ordinaire. La catégorie A vise des personnes expérimentées, inscrites sur un Roll distinct et certifiées par le président, mais non licenciées par les entités compétentes ; elles sont dispensées des exigences d'inscription. Qui relève aujourd'hui de la catégorie A, et si ce Roll est tenu, ne résulte pas du texte du règlement — la question est à poser au Department.
Ce que l'on traverse avant de devenir courtier
L'article 6 énumère huit pièces du dossier pour la catégorie B, et aucune n'est une formalité :
- une licence commerciale en cours de validité délivrée par les entités compétentes ;
- une attestation d'adhésion à la Chambre de commerce et d'industrie de Dubaï ;
- une copie du passeport du demandeur (entreprises individuelles ou sociétés) ;
- une copie certifiée du titre de propriété du bureau de courtage ou un contrat de bail ;
- un certificat de bonne conduite et de réputation pour le propriétaire de l'établissement et les directeurs généraux ;
- la preuve qu'aucun des administrateurs ni des personnes habilitées à gérer la société n'a été déclaré en faillite ni condamné pour une infraction touchant à l'honneur ou à la probité ;
- les attestations de formations immobilières suivies dans le cadre des programmes de certification accrédités par le Department ;
- une attestation de réussite à l'examen de courtage immobilier préparé par le Department.
Puis les délais : la Division peut, dans les sept jours, demander des pièces complémentaires (article 7) et doit transmettre la demande au Comité dans les sept jours ouvrables suivant le dépôt ou la production des pièces (article 9). Le Comité approuve ou rejette, et tout rejet doit être motivé (article 10) ; après un rejet, une nouvelle demande est possible dans les quatorze jours, une fois toutes les exigences satisfaites (article 11).
Le numéro du courtier doit figurer dans sa correspondance
C'est la norme la plus pratique de tout le règlement pour un client :
« The Division will issue a Real Estate Broker card to applicant bearing his name, address, and registration number in the Register. The name and registration number entered in the Register must appear in all correspondence and reports issued by the Real Estate Broker. »
« La Division délivre au demandeur une carte de courtier portant son nom, son adresse et son numéro d'inscription au Registre. Le nom et le numéro d'inscription doivent figurer dans toute la correspondance et dans tous les rapports émis par le courtier. » — Bylaw No. (85) of 2006, article 12
Un courrier sans nom ni numéro est donc un écart à la règle, non un choix de style. Le numéro lui-même se vérifie via les services publics du Department — de quelle manière exactement, c'est notre article sur Trakheesi qui l'explique.
L'inscription n'est pas perpétuelle : l'article 13 impose un renouvellement annuel, la demande étant déposée au moins trente jours avant l'expiration du certificat d'inscription.
Les devoirs les plus faciles à vérifier dans sa propre correspondance
Le chapitre trois porte sur le comportement. Plusieurs normes servent à quiconque est en pleine transaction.
Le courtier doit tenir son propre registre des opérations, conserver les documents et remettre aux parties, sur demande, des copies conformes. En cas de vente sur plan ou sur modèle, il doit conserver ce plan ou ce modèle jusqu'à la conclusion de l'opération (article 15).
La divulgation va dans les deux sens. Au client : tous les détails des négociations, les étapes du processus et tout ce qui permet de décider correctement ; à l'autre partie au contrat : tous les éléments substantiels de l'objet de l'accord nécessaires pour éviter l'incertitude (article 17). L'article 19 renforce : même en ne représentant qu'une partie, le courtier doit divulguer loyalement les détails et conditions qu'il connaît et répond de toute fraude ou erreur commise.
Il est interdit de faciliter une opération contraire aux lois ou règlements en vigueur (article 18).
Le courtier ne peut se poser en seconde partie au contrat qu'il facilite, sauf autorisation de l'une des parties — et dans ce cas il perd tout droit à rémunération (article 20). La norme paraît technique : elle sépare l'intermédiaire du revendeur.
Les fonds et titres sont détenus en fiducie : sommes, valeurs, obligations ou autres objets remis par une partie pour conservation ou transmission font du courtier leur dépositaire ; il doit les remettre comme convenu, sous les règles de la fiducie (article 21).
La responsabilité pour préjudice découle de la fraude, de la tromperie et du non-respect des règles du règlement ou du code de déontologie (article 22). Ce code est préparé par le Comité en consultation avec des courtiers qualifiés et expérimentés (article 14).
Et une norme qui justifie à elle seule la lecture du chapitre :
« A Real Estate Broker will forfeit his right to remuneration or to claim refund of expenses if he breaches his obligations to his client by acting in the interest of the other party or by accepting a promise of a benefit from the other party… »
« Le courtier perd son droit à rémunération et au remboursement de ses frais s'il manque à ses obligations envers son client en agissant dans l'intérêt de l'autre partie ou en acceptant d'elle une promesse d'avantage… » — Bylaw No. (85) of 2006, article 23
Si plusieurs courtiers sont mandatés, ils sont solidairement responsables tant qu'ils ne sont pas autorisés à agir séparément (article 24) ; si plusieurs personnes mandatent un seul courtier pour la même opération, elles sont solidairement responsables sauf convention contraire (article 25).
Commission : ce que la règle NE dit PAS, et ce qu'elle dit
C'est le cœur du sujet.
Le contrat de courtage doit être écrit. L'article 26 exige les noms des parties, les caractéristiques du bien et les conditions du courtage ; le contrat est porté à l'enregistrement du Registre foncier.
Aucun pourcentage dans la règle. Article 27 : la rémunération est déterminée par accord et, à défaut d'accord, selon la pratique dominante. Aucun taux, aucun plafond, aucune formule ne figure dans le règlement. Nous ne citons pas ici le chiffre répandu sur le marché : la pratique n'est pas une norme, et nous ne mettons pas l'une à la place de l'autre dans un texte de droit.
Le moment de naissance du droit est nommé avec précision. L'article 28 comporte trois règles :
| Règle | Formulation de l'article 28 |
|---|---|
| fondement | la rémunération n'est due que si un contrat est conclu entre les deux parties ; le contrat est réputé conclu lorsque toutes les parties s'accordent sur toutes les conditions prévues au contrat de courtage |
| moment | le droit naît à la signature du contrat de vente et à son enregistrement auprès du Department, sauf stipulation contraire du contrat de courtage |
| condition suspensive | si la vente dépend d'une condition convenue au contrat de courtage, la rémunération n'est due qu'à la réalisation de cette condition |
Viennent ensuite les quatre situations qui deviennent le plus souvent des litiges :
- Le contrat de courtage est résilié. Le courtier peut réclamer la rémunération telle que convenue — sauf s'il est prouvé qu'il a commis une fraude ou une négligence grave (article 29).
- Les négociations n'ont abouti à rien. Ni rémunération, ni remboursement des frais engagés, sauf stipulation contraire du contrat de courtage (article 30).
- Plusieurs courtiers ont travaillé pour une même partie et le contrat a été conclu. Les honoraires sont partagés entre eux comme s'ils n'étaient qu'un seul courtier, selon les termes du contrat qu'ils ont conclu (article 31).
- Une partie a mandaté plusieurs courtiers séparément et un seul a réussi. La totalité de la rémunération lui revient exclusivement (article 32).
Et qui paie : la partie qui a mandaté le courtier. Si les deux parties l'ont mandaté, chacune répond séparément de sa propre part, même si elles ont convenu que l'une d'elles supporterait l'intégralité de la rémunération (article 33).
Où va un litige né du contrat de courtage
L'article 34 institue auprès du Department un Conseil de quatre personnes et du conseiller juridique du Department, compétent pour les litiges relatifs aux contrats de courtage. Mais cette porte a une serrure :
« The Council will not consider real estate brokerage disputes unless the Brokerage Agreement provides for the amicable settlement of disputes by the Department, or unless the disputants agree at a later stage to refer their disputes to the Department. »
« Le Conseil ne connaît des litiges de courtage que si le contrat de courtage prévoit le règlement amiable des litiges par le Department, ou si les parties conviennent ultérieurement de lui soumettre leur litige. » — Bylaw No. (85) of 2006, article 35
L'accord de règlement amiable doit être écrit et l'objet du litige y être déterminé. Autrement dit, la voie rapide se pose au moment de la signature du contrat avec le courtier, non au moment de la brouille.
La procédure est voulue brève : demande sur le formulaire prévu, avec autant de copies que de parties ; après paiement des frais, le secrétariat notifie le défendeur, qui doit répondre par écrit dans la semaine ; et le Conseil doit trancher dans les trente jours du renvoi du dossier, sans prorogation sans motif valable (article 38). Les décisions suivent les règles de droit, sauf si le Conseil est habilité à concilier — il n'est alors tenu que par l'ordre public (article 36).
C'est une porte distincte, à ne pas confondre avec le Centre de règlement des litiges locatifs ni avec le tribunal spécial des projets inachevés : les objets de litige sont autres.
Sanctions : de l'avis à la liste noire
L'article 39 donne au Comité quatre mesures, sans préjudice des peines prévues par les lois applicables : avis ; avertissement ; suspension d'activité jusqu'à six mois ; inscription sur la liste noire.
L'article 40 traite à part l'annulation de l'inscription : elle suit une violation du code de déontologie, une violation grave des lois et instructions en vigueur, ou l'accumulation de trois points noirs. L'annulation est prononcée par décision du directeur général sur recommandation du Comité, motifs à l'appui ; le courtier peut, dans les quinze jours, former un recours devant le président, dont la décision est définitive.
L'article 41 énumère cinq cas de perte du statut, dont un passe facilement inaperçu : la suspension de l'activité de courtage pendant plus de douze mois consécutifs sans motif acceptable pour le Comité. Les autres : cessation définitive notifiée au Department, non-respect d'une exigence du règlement, inscription obtenue sur la foi d'informations fausses, et décision d'annulation au titre de l'article 40. La Division doit notifier la suspension et l'annulation aux entités compétentes (article 42).
Ce que la pratique de 2024 ajoute au règlement
Le guide de la RERA de novembre 2024 traduit en outils d'aujourd'hui un cadre vieux de vingt ans. Pour le client :
- Les contrats intelligents A, B et F sont obligatoires. Le contrat A est l'accord de commercialisation entre le vendeur et l'agence ; le contrat B, l'accord d'intention d'achat entre l'acheteur et le courtier ; le contrat F, le contrat de vente entre vendeur et acheteur. Le guide en fait une obligation d'utiliser les contrats intelligents pour la commercialisation et la vente.
- Toute publicité doit porter un numéro d'autorisation. L'agence obtient une autorisation pour toute annonce ou support marketing via le système Trakheesi, et le numéro d'autorisation doit apparaître sur l'annonce. Le guide énumère quatorze types — presse, SMS, affichage extérieur, journées portes ouvertes, salons, cérémonies de lancement de projets, publicité sur véhicules.
- La « liste verte » encadre la prospection à froid. Un service de l'application Dubai REST donne aux courtiers les numéros et adresses e-mail des propriétaires inscrits. Contacter des propriétaires absents de la liste verte n'est pas autorisé ; sur plainte ou signalement d'un investisseur ou d'un client, une infraction est dressée et l'activité est suspendue.
- Commercialiser un projet sur plan suppose trois choses. Le projet est licencié et enregistré auprès de la RERA ; il dispose d'un compte séquestre et les acheteurs sont invités à n'y verser que là ; un contrat de commercialisation lie le promoteur et l'agence. Pourquoi le séquestre n'est pas un détail : notre article sur les comptes séquestres ; ce qu'un promoteur doit avoir avant de vendre : l'article sur les conditions préalables.
- Les ventes passent par les bureaux fiduciaires d'enregistrement représentant le Department, et les contrats électroniques sont obligatoires pour enregistrer les ventes. Un réseau distinct de bureaux fiduciaires de services traite les baux et attestations — la même route que suit l'enregistrement Ejari.
- Un litige sur le contrat F peut d'abord suivre la voie amiable : demande via Trakheesi, réunion du service concerné sur le manquement ; faute d'accord, il reste la voie judiciaire.
- La carte de courtier s'obtient en quatre étapes : licence auprès des autorités de licence → enregistrement de la licence dans Trakheesi → demande de carte via Trakheesi → après règlement des frais, la carte électronique est délivrée.
- Classement des agences et des courtiers. La RERA les note selon des critères approuvés ; le guide appelle explicitement à viser cinq étoiles ou la catégorie or.
Le guide résume la déontologie en dix points : traitement équitable, respect dans toutes les procédures, protection de la vie privée, honnêteté et droiture, contrôle qualité, intégrité, engagement envers la société, préservation des intérêts des parties, conservation de tous les documents et respect des règles et procédures du Dubai Land Department.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le montant de la commission. Le règlement ne le fixe pas (article 27) : il renvoie à l'accord des parties et, à défaut, à la pratique dominante. Nous n'importons pas de chiffres de marché issus de sources secondaires : ce serait mettre la pratique à la place de la norme.
- Les montants des frais et amendes. L'article 45 renvoie les frais de services à une décision distincte du président du Department ; nous n'avons pas lu les actes tarifaires, et aucune somme de ce type ne figure ici.
- Les chiffres des exemples d'examen du guide. La partie formulaires contient des exercices ; le taux de charges de service qui y figure est une donnée d'énoncé, non une valeur de marché. De plus, dans l'édition dont nous disposons, l'exemple sous « Laws and Legislation » interroge un pourcentage de retenue en cas de résiliation d'une vente sur plan, tandis que les étapes de résolution portent sur des surfaces de terrains et que la ligne finale ne correspond pas à son propre calcul. Nous ne publions donc aucun chiffre issu de ces exemples.
- Une vérification article par article des modifications ultérieures. Nous citons le texte du recueil officiel du Land Department ; le guide de la RERA de novembre 2024 désigne le règlement n° 85 de 2006 comme cadre en vigueur, mais nous n'avons pas confronté chaque article aux modifications postérieures. La version en vigueur est à consulter à la source.
- Le contenu du code de déontologie et des circulaires. Le règlement renvoie à un code préparé par le Comité (article 14) et le guide à une rubrique de circulaires ; nous ne citons ni l'un ni l'autre.
- La composition et le fonctionnement du Comité permanent du courtage immobilier au-delà de ce que le règlement énonce lui-même.
Sources
- Dubai Real Estate Legislation — recueil du Dubai Land Department, section « Bylaw No. (85) of 2006 Regulating the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai » : adoption par le président du Land Department le 30 mai 2006 sur le fondement de l'article 6.6 et de l'article 28 de la loi n° 7 de 2006 ; interdiction d'exercer sans licence ni inscription (article 3) ; tenue du Registre par le Department (article 4) ; catégories A et B (article 5) ; huit pièces du dossier, dont l'examen du Department et le certificat de bonne conduite (article 6) ; délais d'instruction et rejet motivé (articles 7, 9, 10, 11) ; carte de courtier et obligation de mentionner nom et numéro dans la correspondance et les rapports (article 12) ; renouvellement annuel trente jours à l'avance (article 13) ; code de déontologie (article 14) ; registre propre des opérations et conservation du plan ou modèle jusqu'à la conclusion (article 15) ; divulgation aux deux parties (article 17) ; interdiction de faciliter des opérations illicites (article 18) ; responsabilité pour fraude et erreur (article 19) ; interdiction d'être seconde partie et perte de rémunération en cas d'autorisation (article 20) ; règles de fiducie sur les sommes et titres reçus (article 21) ; responsabilité pour préjudice (article 22) ; perte de rémunération pour action dans l'intérêt de l'autre partie (article 23) ; solidarité de plusieurs courtiers et de plusieurs mandants (articles 24, 25) ; forme écrite obligatoire du contrat de courtage (article 26) ; rémunération par accord et, à défaut, par pratique dominante (article 27) ; fondement, moment et condition suspensive du droit (article 28) ; résiliation, négociations infructueuses, plusieurs courtiers pour une partie et mandats séparés (articles 29–32) ; qui paie en cas de mandat des deux parties (article 33) ; Conseil de quatre personnes et conseiller juridique (article 34) ; exigence d'un accord écrit de règlement amiable (article 35) ; procédure et délai de trente jours (articles 36, 38) ; quatre mesures du Comité, dont la suspension jusqu'à six mois et la liste noire (article 39) ; annulation sur trois points noirs et recours de quinze jours devant le président (article 40) ; cinq cas de perte du statut, dont l'interruption de plus de douze mois (article 41) ; notification des entités compétentes (article 42) ; période transitoire de six mois prorogeable de trois (article 43) ; frais fixés par décision du président (article 45) ; entrée en vigueur le jour de la signature (article 47).
- Real Estate Brokerage Practice Guide, deuxième édition, novembre 2024 — Real Estate Regulatory Agency, Real Estate Licensing and Enablement Department, document DLD/RERA/RL/LP/Manual/No.6/Vr.2 : section désignant le règlement n° 85 de 2006 comme cadre ; dix points de déontologie ; contrats intelligents A, B et F ; systèmes Trakheesi et Dubai REST ; autorisations publicitaires et affichage obligatoire du numéro, quatorze types de publicité ; liste verte et interdiction de contacter hors liste ; classement des agences et des courtiers ; trois conditions de commercialisation sur plan ; règlement amiable du contrat F via Trakheesi ; bureaux fiduciaires d'enregistrement et de services, contrats électroniques obligatoires ; quatre étapes de la carte de courtier ; Dubai Real Estate Brokers Program.
