Ein Mietstreit in Dubai geht nicht vor ein ordentliches Gericht, sondern an das Zentrum für Mietstreitigkeiten — Freizonen eingeschlossen. Dekret Nr. 26 von 2013 beschreibt den Aufbau: eine Schlichtungsdirektion, die binnen 15 Tagen eine Einigung sucht, eine erste Instanz aus einem Richter und zwei Immobilienfachleuten, eine Berufungsabteilung, deren Entscheidungen endgültig sind, und eine eigene Vollstreckungsdirektion. Drei Streitarten hört das Zentrum dagegen NICHT.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Dekrets Nr. 26 von 2013 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Streit wird nach seinen eigenen Unterlagen beurteilt.
Ein Mietstreit in Dubai erreicht fast nie ein ordentliches Gericht. Dafür gibt es eine eigene Stelle mit eigener Zuständigkeit, eigenen Instanzen und eigener Vollstreckung — und die Grenzen dieser Zuständigkeit sollte man kennen, bevor man einreichen muss.
Das Dokument ist das Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai, erlassen am 18. September 2013.
Was zum Zentrum gehört und was nicht
Artikel 6 hat zwei Hälften: zuerst die ausschließliche Zuständigkeit, dann die Ausnahmen.
Ausschließlich zuständig ist das Zentrum (Absatz a) für: alle Mietstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern von Objekten im Emirat, einschließlich in Freizonen, und die daraus entstehenden Widerklagen, sowie Anträge auf einstweilige oder dringende Maßnahmen jeder Vertragspartei; Rechtsmittel gegen anfechtbare Entscheidungen und Urteile; und die Vollstreckung eigener Entscheidungen in Streitigkeiten seiner Zuständigkeit.
Nicht zuständig ist das Zentrum (Absatz b) für drei Kategorien:
| Was ausgenommen ist | Warum das vor dem Einreichen zählt |
|---|---|
| Streitigkeiten in Freizonen, die eigene Gerichte oder Sondergerichte für Mietstreitigkeiten haben | «einschließlich Freizonen» aus Absatz (a) gilt nicht überall: Hat die Zone eine eigene Stelle, geht der Streit dorthin |
| Streitigkeiten aus einem Mietfinanzierungsvertrag | eine Finanzierungskonstruktion, keine Miete im Sinne des Mietgesetzes |
| Streitigkeiten aus langfristigen Mietverträgen nach dem Gesetz Nr. 7 von 2006 | Langfristige Miete ist ein Eintrag im Immobilienregister und wird nach anderen Regeln entschieden |
Die dritte Zeile ist die praktischste. Eine langfristige Miete wird als Recht im Register des Land Department eingetragen, und die Logik «das Recht lebt im Eintrag» haben wir aus dem Text des Gesetzes Nr. 7 von 2006 dargestellt. Die daraus erwachsenden Eigentumsformen: Nießbrauch und Musataha.
Aufbau: zwei Sektoren und vier Einheiten
Artikel 7: Das Zentrum besteht aus einem judikativen und einem administrativen Sektor. Der judikative Sektor hat vier Einheiten: die Direktion für Mediation und Schlichtung, die erstinstanzliche Abteilung, die Berufungsabteilung und die Direktion für Urteilsvollstreckung.
Der Vorsitzende des Zentrums muss ein Richter mit einem Grad nicht unter dem eines Berufungsrichters sein (Artikel 8).
Die erste Stufe ist die Schlichtung, und sie hat eigene Uhren
Die Direktion für Mediation und Schlichtung (Artikel 10) legt Streitigkeiten gütlich bei, mit Ausnahme zweier Kategorien: eilige oder einstweilige Anordnungen, Anträge und Klagen sowie vor Inkrafttreten des Dekrets registrierte Klagen.
Was für die Zeitplanung zählt:
- der Streit wird durch Ladung der Parteien oder ihrer Vertreter, Prüfung der Unterlagen und einen Vergleichsvorschlag behandelt;
- Verjährungs- und Ausschlussfristen sind gehemmt ab der Registrierung des Streits bei der Direktion;
- die Direktion sucht die gütliche Einigung binnen höchstens 15 Tagen ab Erscheinen der Parteien; die Frist kann durch Entscheidung des aufsichtführenden Richters um dieselbe Dauer oder mehrfach verlängert werden;
- die erzielte Einigung wird schriftlich festgehalten, von den Parteien unterzeichnet und vom aufsichtführenden Richter genehmigt — und hat die Kraft eines Vollstreckungstitels;
- für die Registrierung wird eine Gebühr nach den Klageregistrierungssätzen des Zentrums erhoben, und die Hälfte wird erstattet, wenn eine Einigung zustande kommt.
Die Hemmung der Verjährung und die halbe Gebührenerstattung machen die Schlichtung günstiger und sicherer, als sie von außen wirkt.
Erste Instanz und Berufung
Artikel 13: Die erstinstanzliche Abteilung besteht aus Spruchkörpern mit je einem Vorsitzenden und zwei in Recht und Immobilien fachkundigen und erfahrenen Mitgliedern. Der Vorsitzende muss Richter sein; der Vorsitzende des Rates kann jedoch einen erfahrenen, spezialisierten Juristen zum Vorsitzenden bestellen.
Artikel 14: Die Berufungsabteilung besteht aus Spruchkörpern von zwei Richtern und einer für ihre Immobilienerfahrung bekannten Person, den Vorsitz führt ein Richter. Und dann:
«Judgments of the Appellate Division will be final and not subject to any form of appeal»
«Die Urteile der Berufungsabteilung sind endgültig und unterliegen keiner Form von Rechtsmittel.» — Dekret Nr. (26) von 2013, Artikel 14
Artikel 16 setzt den Spruchkörpern eine Frist: über die ihnen zugewiesenen Mietklagen binnen höchstens 30 Tagen ab Aktenzuweisung zu entscheiden, um dieselbe Dauer verlängerbar nach den Regeln des Ratsvorsitzenden.
Die Berufungsschwelle und ihre sechs Ausnahmen
Artikel 17 sollte man vor der Klage kennen, denn er teilt die Fälle in anfechtbare und nicht anfechtbare:
«Judgments of the First Instance Division will be appealed to the Appellate Division, with the exception of judgments issued in rent claims whose value is less than one hundred thousand Dirhams (AED 100,000.00), which will be final and not subject to any form of appeal.»
«Urteile der erstinstanzlichen Abteilung werden bei der Berufungsabteilung angefochten, ausgenommen Urteile in Mietklagen mit einem Wert unter hunderttausend Dirham (100.000 AED), die endgültig sind und keiner Form von Rechtsmittel unterliegen.» — Dekret Nr. (26) von 2013, Artikel 17(a)
Die Schwelle kennt aber sechs Ausnahmen: Ein Urteil darunter ist gleichwohl anfechtbar, wenn ein Räumungsurteil ergeht; wenn das Urteil die Zuständigkeitsregeln verletzt; wenn es Nichtbeantragtes zuspricht, über das Beantragte hinausgeht oder einen Antrag unbeschieden lässt; wenn es gegen eine nicht ordnungsgemäß vertretene Person ergeht oder die Ladung unwirksam war; wenn es auf Urkunden beruht, die später als falsch anerkannt oder gerichtlich für falsch erklärt wurden, oder auf einer später gerichtlich als falsch erklärten Aussage; oder wenn eine Vertragspartei der ersten Instanz Beweise oder Unterlagen vorenthalten hat, die das Urteil geändert hätten.
Die erste Ausnahme nimmt Mietern die größte Sorge: Ein Räumungsurteil ist unabhängig vom Streitwert anfechtbar.
Die Berufungsfrist und die Geldbedingung dazu
Artikel 18: Die Frist beträgt 15 Tage ab dem Tag nach der Verhandlung, in der das Urteil ergangen ist. Ist die unterlegene Partei zu keiner Verhandlung erschienen und hat sie keine Verteidigung vorgebracht, läuft die Frist ab Zustellung des Urteils.
Und eine Bedingung, von der man spät erfährt: Zur Zulassung der Berufung in Geldforderungen muss der Urteilsschuldner die Hälfte des Urteilsbetrags beim Zentrum hinterlegen, bis über die Berufung entschieden ist. Der Vorsitzende des Zentrums kann die Berufung ohne diese Hinterlegung oder gegen Zahlung eines Teils zulassen.
Woran sich das Zentrum hält und wer vollstreckt
Artikel 19 nennt die Quellen: die im Emirat geltende Gesetzgebung; die Bestimmungen der islamischen Scharia; die Grundsätze natürlicher Gerechtigkeit und die Regeln von Wahrheit und Billigkeit; und Gewohnheitsrecht, soweit es Gesetzen, öffentlicher Ordnung und guten Sitten nicht widerspricht.
Artikel 21: Alle endgültigen und unanfechtbaren Urteile beider Abteilungen werden von der zentrumseigenen Vollstreckungsdirektion vollstreckt; der Vorsitzende kann die Vollstreckungsabteilung der Dubai Courts hinzuziehen.
Was das Dekret aufgehoben hat
Artikel 29 nennt zwei Instrumente, die das Dekret ersetzt: das Gesetz Nr. 15 von 2009 über die Behandlung von Mietstreitigkeiten in Freizonen und das Dekret Nr. 2 von 1993 über die Bildung des Sondergerichts zur Entscheidung von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Artikel 28 ergänzt das Praktische: Alle beim früheren Gericht am Stichtag anhängigen Klagen und Anträge gehen im aktuellen Stand an das Zentrum über, außer den zur Entscheidung zurückgestellten.
Genau deshalb verweist das Wort «Gericht» im geltenden Mietgesetz auf eine Stelle, deren Aufgaben heute das Zentrum wahrnimmt — siehe unsere Lesung der ersetzten Mietrechtsartikel.
Was wir hier NICHT behaupten
- Die Gebührensätze des Zentrums. Artikel 23 weist sie einem Beschluss des Vorsitzenden des Exekutivrats zu; das Dekret nennt keine, und wir auch nicht.
- Die aktuelle Verfahrensordnung des Zentrums. Artikel 20 überlässt die Verfahren Regelungen seines Vorsitzenden; solche zitieren wir nicht.
- Änderungen des Dekrets nach 2013. Wir haben das Dekret so gelesen, wie das Portal es veröffentlicht. Spätere Änderungen sind darin nicht abgebildet, und wir erfinden sie nicht.
- Eine Liste der Freizonen mit eigenen Gerichten. Die Ausnahme ist nach einem Kriterium formuliert («wo eine solche Stelle besteht»), nicht als Liste; eine Liste enthält das Dekret nicht.
- Tatsächliche Verfahrensdauern. Das Dekret nennt normative Fristen; ob sie in der Praxis eingehalten werden, folgt aus dem Text nicht.
Quellen
- Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 6 (ausschließliche Zuständigkeit einschließlich Freizonen und drei Ausnahmen), Artikel 7 (zwei Sektoren und vier judikative Einheiten), Artikel 8 (Vorsitzender als Richter mindestens im Berufungsgrad), Artikel 10 (Schlichtung: Ausnahmen, Hemmung der Verjährung, 15 Tage, Einigung als Vollstreckungstitel, halbe Gebührenerstattung), Artikel 13 (Besetzung der ersten Instanz), Artikel 14 (Besetzung der Berufung und Endgültigkeit ihrer Urteile), Artikel 16 (30 Tage zur Entscheidung), Artikel 17 (Schwelle von 100.000 AED und sechs Ausnahmen, darunter Räumung), Artikel 18 (15 Tage zur Berufung und Hinterlegung der halben Urteilssumme), Artikel 19 (Rechtsquellen), Artikel 21 (Vollstreckung), Artikel 28 (Übergang der Verfahren des früheren Gerichts), Artikel 29 (Ersetzung des Gesetzes Nr. 15 von 2009 und des Dekrets Nr. 2 von 1993). Erlassen am 18. September 2013.
- Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Das geltende Mietgesetz nennt die Stelle «Gericht» — ein Verweis auf die von diesem Dekret ersetzte Stelle.
