مركز فضّ المنازعات الإيجارية: الاختصاص وثلاث درجات ونصاب الاستئناف

تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ المرسوم رقم 26 لسنة 2013 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كل نزاع يُقيَّم بمستنداته.

النزاع الإيجاري في دبي لا يصل إلى محكمة عادية إلا نادراً. فله جهة مستقلّة باختصاصها ودرجاتها وتنفيذها الخاص — وحدود هذا الاختصاص تستحقّ المعرفة قبل الحاجة إلى التقديم.

الوثيقة هي Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai، الصادر في 18 سبتمبر 2013.

ما يدخل في اختصاص المركز وما لا يدخل

جاءت المادة 6 في شقّين: الاختصاص الحصري أوّلاً، ثمّ الاستثناءات منه.

يختصّ المركز حصرياً (البند «أ») بـ: جميع المنازعات الإيجارية بين مؤجّري ومستأجري العقارات الواقعة في الإمارة بما فيها المناطق الحرة، والدعاوى المتقابلة الناشئة عنها، وكذلك طلبات التدابير الوقتية أو المستعجلة من أي طرف في عقد الإيجار؛ والطعون في القرارات والأحكام القابلة للطعن؛ وتنفيذ ما يصدر عنه من قرارات وأحكام في المنازعات الداخلة في اختصاصه.

ولا يختصّ المركز (البند «ب») بثلاث فئات:

ما استُثني	لماذا تهمّ معرفته قبل التقديم
المنازعات في المناطق الحرة التي لها لجانها أو محاكمها الخاصة بالمنازعات الإيجارية	عبارة «بما فيها المناطق الحرة» في البند «أ» لا تسري في كل مكان: فحيث توجد جهة خاصة يذهب النزاع إليها
المنازعات الناشئة عن عقد تمويل إيجاري	بنية تمويلية لا إيجار بالمعنى الوارد في قانون الإيجار
المنازعات الناشئة عن عقود الإيجار طويلة الأجل الخاضعة للقانون رقم 7 لسنة 2006	الإيجار طويل الأجل قيدٌ في السجل العقاري ويُفصل فيه بقواعد أخرى

والسطر الثالث أكثرها أثراً عملياً. فالإيجار طويل الأجل يُسجَّل حقّاً في سجل دائرة الأراضي والأملاك، ومنطق «الحق يحيا بالقيد» عرضناه من نصّ القانون رقم 7 لسنة 2006. وأشكال الملكية الناشئة عنه: حقّ الانتفاع والمساطحة.

البنية: قطاعان وأربع وحدات

المادة 7: يتكوّن المركز من قطاع قضائي وقطاع إداري. ويضمّ القطاع القضائي أربع وحدات: إدارة التوفيق والمصالحة، ودرجة أولى، ودرجة استئنافية، وإدارة تنفيذ الأحكام.

ويُعيَّن للمركز رئيس يكون قاضياً بدرجة لا تقلّ عن درجة قاضي محكمة استئناف (المادة 8).

الدرجة الأولى هي التوفيق، ولها مواقيتها

تتولّى إدارة التوفيق والمصالحة (المادة 10) التسوية الودّية، باستثناء فئتين: الأوامر والطلبات والدعاوى المستعجلة أو الوقتية، والدعاوى المقيّدة قبل نفاذ المرسوم.

وما يهمّ في حساب الوقت:

• يُنظر النزاع بدعوة الطرفين أو من يمثّلهما، ومراجعة المستندات، واقتراح تسوية عليهما؛
• تتوقّف مدد التقادم والسقوط من تاريخ قيد النزاع لدى إدارة التوفيق؛
• تسعى الإدارة إلى الصلح خلال مدة لا تجاوز 15 يوماً من تاريخ حضور الطرفين، وتُمدّ لمثلها أو لمُدد أخرى بقرار من القاضي المشرف؛
• ويُوثَّق الصلح باتفاقية يوقّعها الطرفان ويعتمدها القاضي المشرف، وتكون لها قوة السند التنفيذي؛
• ويُستوفى رسم لقيد النزاع لدى الإدارة وفق رسوم قيد الدعاوى في المركز، ويُردّ نصف الرسم إذا تمّ الصلح.

ووقف التقادم وردّ نصف الرسم حكمان يجعلان التوفيق أرخص وأأمن ممّا يبدو من الخارج.

الدرجة الأولى والاستئناف

المادة 13: تتألّف الدرجة الأولى من لجان، كلّ منها رئيس وعضوان من المختصّين وذوي الخبرة في القانون والعقارات. ويجب أن يكون رئيس اللجنة قاضياً؛ ومع ذلك يجوز لرئيس المجلس تعيين قانوني ذي خبرة واختصاص رئيساً لأي منها.

المادة 14: تتألّف الدرجة الاستئنافية من لجان، كلّ منها قاضيان وشخص معروف بخبرته في العقارات، ورئيسها قاضٍ. ثمّ:

«Judgments of the Appellate Division will be final and not subject to any form of appeal»

«تكون أحكام الدرجة الاستئنافية نهائية وغير قابلة للطعن بأي طريق» — المرسوم رقم (26) لسنة 2013، المادة 14

وتضع المادة 16 على اللجان مهلة: الفصل في الدعاوى المحالة إليها خلال مدة لا تجاوز 30 يوماً من تاريخ الإحالة، قابلة للتمديد لمثلها وفق قواعد رئيس المجلس.

نصاب الاستئناف وستة استثناءات منه

المادة 17 حكم يجدر معرفته قبل رفع الدعوى، لأنّه يقسم القضايا إلى قابلة للطعن وغير قابلة:

«Judgments of the First Instance Division will be appealed to the Appellate Division, with the exception of judgments issued in rent claims whose value is less than one hundred thousand Dirhams (AED 100,000.00), which will be final and not subject to any form of appeal.»

«تُستأنف أحكام الدرجة الأولى أمام الدرجة الاستئنافية، باستثناء الأحكام الصادرة في الدعاوى الإيجارية التي تقلّ قيمتها عن مائة ألف درهم (100,000 درهم)، فتكون نهائية وغير قابلة للطعن بأي طريق.» — المرسوم رقم (26) لسنة 2013، المادة 17(أ)

لكنّ للنصاب ستة استثناءات: يجوز الطعن في الحكم دون النصاب إذا صدر حكم بالإخلاء؛ أو خالف الحكم قواعد الاختصاص؛ أو قضى بما لم يطلبه الخصوم أو بأكثر ممّا طلبوه أو أغفل الفصل في طلب؛ أو صدر ضدّ شخص لم يكن ممثّلاً تمثيلاً صحيحاً أو كان إعلانه باطلاً؛ أو بُني على مستندات ثبت تزويرها لاحقاً أو على شهادة قُضي بأنّها زور بعد صدوره؛ أو أخفى أحد طرفي العقد عن الدرجة الأولى أدلّة أو مستندات كان من شأنها تغيير الحكم.

والاستثناء الأوّل يزيل أكبر مخاوف المستأجر: حكم الإخلاء قابل للطعن أياً كانت قيمة الدعوى.

مهلة الاستئناف والشرط المالي لقبوله

المادة 18: مهلة الطعن 15 يوماً من اليوم التالي لتاريخ الجلسة التي صدر فيها الحكم. وإذا لم يحضر من صدر الحكم ضدّه أياً من الجلسات ولم يقدّم دفاعاً، سرت المهلة من تاريخ إعلانه بالحكم.

وشرط يُعرف متأخّراً: لقبول الطعن في الدعاوى ذات المطالبات المالية، يجب على المحكوم عليه إيداع نصف المبلغ المحكوم به لدى المركز إلى حين الفصل في الطعن. ولرئيس المركز أن يقرّر قبول الطعن دون إيداع هذا المبلغ أو بسداد جزء منه.

بمَ يفصل المركز ومَن ينفّذ

تعدّد المادة 19 المصادر: التشريعات السارية في الإمارة؛ وأحكام الشريعة الإسلامية؛ ومبادئ العدالة الطبيعية وقواعد الحقّ والإنصاف؛ والعرف بما لا يخالف القوانين والنظام العام والآداب.

المادة 21: تُنفَّذ جميع الأحكام النهائية والباتّة الصادرة عن الدرجتين بمعرفة إدارة تنفيذ الأحكام في المركز، ولرئيس المركز الاستعانة بإدارة التنفيذ في محاكم دبي.

ماذا ألغى المرسوم

تسمّي المادة 29 أداتين يحلّ المرسوم محلّهما: القانون رقم 15 لسنة 2009 بشأن نظر المنازعات الإيجارية في المناطق الحرة، والمرسوم رقم 2 لسنة 1993 بتشكيل اللجنة الخاصة بالفصل في المنازعات بين المؤجّرين والمستأجرين. وتضيف المادة 28 الجانب العملي: تُحال إلى المركز جميع الدعاوى والطلبات المنظورة أمام اللجنة السابقة بتاريخ نفاذ المرسوم، بحالتها الراهنة، ما لم تكن الدعوى محجوزة للحكم.

ولهذا بالذات تشير كلمة «اللجنة» في النصّ النافذ لقانون الإيجار إلى جهة يقوم المركز بوظائفها اليوم — وتفصيل ذلك في عرض المواد المستبدَلة من قانون الإيجار.

ما لا نزعمه هنا

• قيمة رسوم المركز. تحيلها المادة 23 إلى قرار من رئيس المجلس التنفيذي؛ ولا يذكر المرسوم قيمتها ولا نذكرها نحن.
• لائحة عمل المركز الحالية. تحيل المادة 20 الإجراءات إلى لوائح يصدرها رئيس المركز؛ ولا ننقل لائحة كهذه.
• تعديلات المرسوم بعد 2013. قرأنا النصّ كما تنشره البوّابة. وإن صدرت تعديلات لاحقة فهي غير واردة فيه ولا نفترضها.
• قائمة المناطق الحرة ذات اللجان الخاصة. الاستثناء مصوغ بالوصف («حيث توجد جهة كهذه») لا بقائمة، ولا قائمة في المرسوم.
• مدد النظر الفعلية. المرسوم يذكر مواقيت معيارية؛ ومدى الالتزام بها عملياً لا يُستفاد من النصّ.

المصادر

• Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 6 (الاختصاص الحصري بما فيه المناطق الحرة وثلاثة استثناءات)، المادة 7 (قطاعان وأربع وحدات قضائية)، المادة 8 (الرئيس قاضٍ بدرجة لا تقلّ عن الاستئناف)، المادة 10 (التوفيق: الاستثناءات، وقف التقادم، 15 يوماً، قوة السند التنفيذي للصلح، ردّ نصف الرسم)، المادة 13 (تشكيل الدرجة الأولى)، المادة 14 (تشكيل الاستئناف ونهائية أحكامه)، المادة 16 (30 يوماً للفصل)، المادة 17 (نصاب 100,000 درهم وستة استثناءات منها الإخلاء)، المادة 18 (15 يوماً للطعن وإيداع نصف المحكوم به)، المادة 19 (مصادر الفصل)، المادة 21 (التنفيذ)، المادة 28 (إحالة دعاوى اللجنة السابقة)، المادة 29 (إحلال محلّ القانون رقم 15 لسنة 2009 والمرسوم رقم 2 لسنة 1993). صدر في 18 سبتمبر 2013.
• Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: النصّ النافذ لقانون الإيجار يسمّي الجهة «اللجنة»، وهي إحالة إلى الجهة التي حلّ محلّها هذا المرسوم.