La loi n° 5 de 2025 sur la santé publique paraît médicale, mais l'article 33 s'adresse au PROPRIÉTAIRE de l'environnement bâti et énumère seize obligations : réseaux et réservoirs d'eau, qualité de l'air intérieur, piscines et fontaines, assainissement, niveaux admissibles de bruit et d'éclairage, prélèvements d'eau et d'air, nettoyage et désinfection continus, réaction immédiate aux risques et entretien périodique. Le « propriétaire » est ici celui qui possède OU exerce un contrôle effectif. La loi s'applique dans toutes les zones de l'émirat, zones franches et DIFC comprises. Les amendes sont données en fourchette, le détail relevant de résolutions que nous n'avons pas lues.
Vérifié auprès des sources officielles le 2026-09-15 : le texte de la loi n° 5 de 2025 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae), attribué au Comité suprême de législation de l'émirat, 2025. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : une obligation donnée s'apprécie sur ses propres pièces.
Une loi « sur la santé publique » se feuillette d'ordinaire distraitement : cela évoque hôpitaux et épidémies. Elle compte dix-huit domaines, et deux d'entre eux parlent directement au propriétaire immobilier — la santé de l'environnement bâti et la santé des logements de travailleurs.
Le document est la Law No. (5) of 2025 Concerning Public Health in the Emirate of Dubai, 60 articles.
D'abord une incohérence dans la publication elle-même
Dans la version anglaise dont nous disposons, la mention finale indique : « Issued in Dubai on 7 April 2024, Corresponding to 9 Shawwal 1446 A.H. » Or la loi porte le numéro 5 de 2025, et la mention de droits de la page indique 2025.
La date grégorienne et le numéro de la loi ne concordent pas. Nous ne prétendons pas déterminer la date exacte et n'en publions aucune comme un fait. Ce n'est pas de la pédanterie : la loi entre en vigueur quatre-vingt-dix jours après sa publication au Journal officiel (article 60), la date a donc une portée pratique. Elle est à vérifier sur l'original arabe et au Journal officiel.
Où elle s'applique — une quatrième formule de portée
« The provisions of this Law apply in all zones across the Emirate, including in Special Development Zones and free zones, such as the Dubai International Financial Centre. »
« Les dispositions de la présente loi s'appliquent dans toutes les zones de l'émirat, y compris les zones de développement spéciales et les zones franches, telles que le Dubai International Financial Centre. » — Loi n° (5) de 2025, article 4
C'est la formule la plus large rencontrée : « dans toutes les zones ». À comparer avec la résolution sur les sociétés de zone franche opérant hors zone, qui exclut les établissements financiers du DIFC, et le tribunal des projets inachevés, qui exclut les biens situés dans les limites du DIFC. Les frontières ne sont jamais identiques — elles se relisent chaque fois.
Qui est « propriétaire » au sens de cette loi
Là encore, la définition ne tourne pas autour du titre :
« Owner: A Person, or his legal representative, who owns or has actual control over the Built Environment or any part thereof. »
« Propriétaire : une personne, ou son représentant légal, qui possède l'environnement bâti ou une partie de celui-ci ou en a le contrôle effectif. » — Loi n° (5) de 2025, article 2
La même logique que dans le règlement déchets, où l'obligation pèse sur qui exerce le contrôle opérationnel du complexe. Confier la gestion à une société ne met pas automatiquement le propriétaire hors d'atteinte — ni le gestionnaire : la loi regarde la situation de fait.
L'environnement bâti est défini largement : tout ce qui est construit pour la vie humaine hors usages industriels — bâtiments, routes, ponts, tunnels, réseaux d'électricité et d'eau y compris les réservoirs, systèmes de transport et d'élimination des déchets, réseaux et installations d'assainissement, équipements collectifs (mosquées, commerces, marchés, parcs, stations de transport, lieux de loisirs).
Seize obligations du propriétaire (article 33)
C'est le cœur. La liste suit la structure de la loi.
| N° | Obligation |
|---|---|
| 1 | respecter les exigences et normes environnementales et sanitaires de l'entité responsable : matériaux de construction, qualité de l'air intérieur, réseaux et réservoirs d'eau, piscines, fontaines, cours d'eau fermés, systèmes d'assainissement et leurs modes de traitement, niveaux admissibles de bruit et d'éclairage |
| 2 | analyser des échantillons d'eau ainsi que des échantillons et mesures de la qualité de l'air intérieur selon les normes approuvées |
| 3 | utiliser et exploiter l'environnement bâti, ou une partie, de manière à en assurer la santé |
| 4 | assurer nettoyage et désinfection en continu dans l'environnement bâti et ses abords |
| 5 | réagir immédiatement à tout risque ou problème de santé dans l'environnement bâti |
| 6 | ne pas employer de matériaux dont les émissions polluent directement ou indirectement au détriment de la santé humaine ou des organismes vivants |
| 7 | ne pas laisser la qualité de l'air intérieur dépasser les limites inacceptables et s'efforcer de la maintenir selon les normes |
| 8 | assurer la ventilation de l'air intérieur selon les normes approuvées |
| 9 | fournir outils, équipements, systèmes et technologies modernes nécessaires, y compris des appareils de mesure de la qualité de l'eau et de l'air |
| 10 | prévoir l'évacuation des émissions gazeuses, des vapeurs polluantes et de la chaleur produites par les activités et installations |
| 11 | assurer l'entretien périodique afin que l'environnement bâti continue de satisfaire aux exigences |
| 12 | ne pas exercer d'activité susceptible de nuire à la santé publique ou à l'environnement alentour |
| 13 | respecter les conditions sanitaires, techniques et réglementaires de l'entité responsable |
| 14 | veiller à ce que ses travailleurs suivent les programmes de formation et de qualification approuvés |
| 15 | respecter les conditions des entités concernées, dont la Dubai Corporation for Ambulance Services |
| 16 | remplir toute autre obligation fixée par les décisions des entités concernées |
Les points 1, 2, 9 et 11 se lisent ensemble : la loi n'exige pas un nettoyage ponctuel mais un état mesuré et entretenu — avec appareils, prélèvements et périodicité. Ce coût passe dans les charges, dont la structure est exposée d'après la loi 6/2019.
Le logement des travailleurs est un domaine à part
L'article 37 confie à l'entité responsable la fixation des conditions environnementales et sanitaires des logements de travailleurs : matériaux, qualité de l'air intérieur, réseaux d'eau, assainissement, niveaux de bruit et éclairage ; inspection, essais, étalonnage et évaluation des systèmes et équipements ; normes d'entretien périodique ; prélèvements d'eau et d'air intérieur ; et mesures contraignant le propriétaire à remédier aux manquements. La loi prévoit pour ce domaine un instrument propre — le Workers Accommodation Health Permit (article 2).
Nous ne décrivons pas ici les conditions ni la procédure de ce permis : elles figurent dans des décisions que nous n'avons pas lues.
La lutte antiparasitaire seulement sous permis
« No Person may practise any activity related to Public Health Pest Control in the Emirate, including Placement along the Product Chain of Pesticides, without first obtaining a Public Health Pest Control Permit. »
« Nul ne peut exercer dans l'émirat une activité de lutte contre les nuisibles de santé publique, y compris la mise sur le marché de pesticides, sans avoir obtenu au préalable le permis correspondant. » — Loi n° (5) de 2025, article 41
La loi définit par ailleurs les pesticides prêts à l'emploi — produits destinés à un usage immédiat contre les nuisibles présents exclusivement dans des locaux d'habitation, sans dilution ni mélange par l'utilisateur final. Produit domestique et traitement professionnel sont ainsi séparés dès les définitions.
Responsabilité : une fourchette dans la loi, le détail dans les décisions
L'article 49 est ainsi construit :
| Quoi | Ce que dit la loi | Article |
|---|---|---|
| amende pour violation de la loi ou des décisions prises pour son application | au moins 500 dirhams et au plus 1 000 000 de dirhams | 49(a) |
| quels actes et quelles amendes exactement | déterminés par des décisions distinctes du président du Conseil exécutif | 49(b) |
| récidive du même manquement dans l'année | l'amende est doublée, sans excéder 2 000 000 de dirhams | 49(c) |
| mesures additionnelles | suspension de l'activité jusqu'à six mois (en tenant compte de l'impact sur les parties liées), fermeture des locaux jusqu'à trois mois, destruction, saisie, retrait | 49(d) |
La fourchette « de 500 dirhams à un million » est le cadre de la loi, non le prix d'un manquement donné. La correspondance « manquement → montant » vit dans les décisions du président, et nous ne la reproduisons pas.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- La date d'édiction ni celle d'entrée en vigueur. La version anglaise du portail imprime « 7 April 2024 » pour une loi numérotée 2025 ; nous ne tranchons pas cette divergence. La loi entre en vigueur quatre-vingt-dix jours après la publication au Journal officiel (article 60), dont nous n'avons pas vérifié la date.
- Le montant de l'amende pour un manquement précis. La loi ne donne qu'une fourchette ; les listes d'actes et de montants figurent dans des décisions du président du Conseil exécutif, que nous n'avons pas lues. Reporter l'une des bornes sur un cas concret n'est pas permis.
- Les normes elles-mêmes. Niveaux admissibles de bruit et d'éclairage, limites de qualité de l'air intérieur, exigences relatives aux réseaux et réservoirs d'eau sont fixés par l'entité responsable ; ils ne figurent pas dans le texte de la loi.
- Les conditions du permis « logement de travailleurs » et du permis de lutte antiparasitaire. Tous deux sont délivrés sur la base de décisions que nous n'avons pas vues.
- Les seize autres domaines de santé publique. Maladies transmissibles et non transmissibles, sécurité alimentaire, santé animale, points d'entrée, tabac, inhumations et le reste sortent de cet article : nous n'avons traité que le pan adressé au propriétaire de l'environnement bâti.
- Le contenu des textes du préambule. Ils sont plus de trente, fédéraux et locaux ; ils sont cités comme fondements.
Sources
- Law No. (5) of 2025 Concerning Public Health in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : définition du propriétaire comme personne possédant ou contrôlant effectivement l'environnement bâti, et définition de l'environnement bâti incluant les réservoirs d'eau et les équipements collectifs (article 2) ; application dans toutes les zones de l'émirat, y compris zones de développement spéciales et zones franches telles que le DIFC (article 4) ; dix-huit domaines de santé publique dont la santé de l'environnement bâti et celle des logements de travailleurs (article 5) ; seize obligations du propriétaire dans le domaine de la santé de l'environnement bâti (article 33) ; pouvoirs de l'entité responsable pour les logements de travailleurs, dont les normes d'entretien périodique, les prélèvements d'eau et d'air intérieur et les mesures contraignant le propriétaire (article 37) ; interdiction d'exercer la lutte antiparasitaire sans permis (article 41) ; définition des pesticides prêts à l'emploi pour locaux d'habitation (article 2) ; amende de 500 à 1 000 000 de dirhams, détermination des actes et montants par décisions du président du Conseil exécutif, doublement en cas de récidive dans l'année plafonné à 2 000 000 de dirhams, et mesures additionnelles — suspension jusqu'à six mois et fermeture jusqu'à trois mois (article 49) ; abrogation des dispositions contraires (article 59) ; entrée en vigueur quatre-vingt-dix jours après la publication au Journal officiel (article 60). La mention finale de la version anglaise — « Issued in Dubai on 7 April 2024, Corresponding to 9 Shawwal 1446 A.H. » — est citée telle qu'imprimée ; nous ne tranchons pas sa divergence avec le numéro de la loi.
