Закон об изъятии недвижимости не определяет, что такое «общественная польза», — и Генеральный секретариат Высшего законодательного комитета выпустил официальное толкование этого термина. Оно перечисляет, что общественной пользой считается, называет четыре критерия проекта и отвечает на острый вопрос: частная компания ВПРАВЕ просить об изъятии, но только под проект общественной пользы; ради расширения собственного коммерческого проекта — нельзя. По закону 14/2024 такие толкования обязательны для всех и имеют силу самого толкуемого закона.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст пояснительных записок — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), в доступной нам редакции указан 2025 год. Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретное изъятие оценивается по своим документам.
Закон №2 от 2022 года разрешает изымать недвижимость только для общественной пользы и только за справедливую компенсацию. Но самого определения «общественной пользы» в законе нет. Этот пробел закрыт отдельным документом — и он не рекомендация.
Документ — Explanatory Notes on the Interpretation of «Public Benefit» in Law No. (2) of 2022, выпущенный Генеральным секретариатом Высшего законодательного комитета эмирата по запросу Комитета по изъятию.
Почему толкование обязательно
Сноска в самом документе отсылает к подпункту (b)(4) статьи 8 закона №14 от 2024 года о Высшем законодательном комитете:
«explanatory notes issued by the General Secretariat of the Supreme Legislation Committee in the Emirate of Dubai and published in the Official Gazette of the Government of Dubai, including the interpretation of the provisions of such Legislation, are "binding on all persons and have the same force of law as the Legislation being interpreted."»
«пояснительные записки, выпущенные Генеральным секретариатом Высшего законодательного комитета эмирата Дубай и опубликованные в официальной газете правительства Дубая, включая толкование положений такого законодательства, «обязательны для всех лиц и имеют ту же силу закона, что и толкуемое законодательство».» — Explanatory Notes on «Public Benefit», сноска i
То есть перед нами не комментарий юриста, а текст, приравненный по силе к закону, который он объясняет.
Пять условий законного изъятия
Записки начинают с того, что изъятие — исключение из общего принципа защиты частной собственности, и законно оно лишь при выполнении пяти условий:
- Комитет по изъятию издал решение об изъятии у собственника;
- цель изъятия — достижение добросовестной и законной общественной пользы;
- решение комитета основано на объективных соображениях либо проектах развития, служащих эмирату;
- решение об изъятии соответствует заявленной цели;
- изъятие производится за справедливую компенсацию по правилам закона.
Сам порядок изъятия и сроки разобраны нами по тексту закона №2 от 2022 года, а что входит в компенсацию за постройки — по решению №6 от 2024 года.
Что считается общественной пользой
Записки прямо говорят: статья 2 закона не даёт определения термина, но понятие раскрывается через статьи 2, 4, 5 и подпункт (a)(1) статьи 8. И далее приводится перечень — открытый, «включая, но не ограничиваясь»:
| Категория | Примеры из текста |
|---|---|
| публичная инфраструктура: строительство, расширение, развитие | дороги, мосты, туннели, сети воды и электричества, канализация, станции метро и иные публичные объекты |
| проекты публичных услуг и социальные | больницы, школы, объекты здравоохранения и экологии |
| градостроительные проекты публичного характера | парки, площади, мечети, зелёные зоны, пляжи, развитие набережных |
| экономические и инвестиционные проекты общественного характера — если достигают значимого общественного интереса | логистические зоны, государственные комплексы, городское развитие, служащее мастер-плану эмирата |
Последняя строка привязывает изъятие к градостроительной рамке: мастер-план, который декрет 2023 года объявил структурным планом эмирата, разобран нами отдельно.
И тут же — граница: если цель изъятия в том, чтобы предоставить финансовую или коммерческую выгоду конкретному лицу или организации, изъятие недопустимо.
Четыре критерия проекта
Записки выводят из закона критерии, по которым проект может быть признан служащим общественной пользе:
- проект принадлежит запрашивающей организации, и его реализация направлена на общественную пользу;
- до одобрения изъятия комитет должен убедиться, что проект осуществим и служит общественной пользе;
- должно быть установлено, что отсутствуют осуществимые планировочные альтернативы реализации проекта без изъятия;
- изъятие производится по установленным законом процедурам и за справедливую компенсацию.
Третий критерий — самый сильный аргумент собственника: изъятие должно быть не просто удобным, а безальтернативным.
Итоговое определение
Записки формулируют термин так:
«Public Benefit: The purpose which, in accordance with the adopted planning and urban policies, is intended to achieve a public interest or to provide a social, urban, economic, or developmental service that benefits the community.»
«Общественная польза: цель, которая в соответствии с принятыми планировочными и градостроительными политиками направлена на достижение общественного интереса либо на предоставление социальной, градостроительной, экономической или связанной с развитием услуги, приносящей пользу обществу.» — Explanatory Notes on «Public Benefit»
И вывод: общественная польза, решение Комитета по изъятию и справедливая компенсация собственнику — три обязательные опоры законности любого изъятия в эмирате. Нет одной — нет законности.
Может ли частная компания просить об изъятии
Записки ставят этот вопрос прямо и отвечают на него в два хода.
Да, вправе. Закон не запрещает частным лицам обращаться в Комитет по изъятию, если изъятие производится для публичных целей и служит общественной пользе. Определение «запрашивающей организации» в статье 2 закона не исчерпывающее: там сказано «включая, но не ограничиваясь» муниципалитетом Дубая, Управлением дорог и транспорта и органами свободных зон. И одна из целей закона (статья 4) — дать возможность публичным и частным организациям реализовывать проекты общественной пользы.
Но только под проект. Частная организация может просить об изъятии при условии, что ей поручена реализация проекта, служащего общественной пользе.
И никогда — ради себя. Если частная компания просит об изъятии исключительно в собственных интересах — например, чтобы расширить свой коммерческий или девелоперский проект, — такой запрос «явно несовместим» с понятием общественной пользы, и комитет не вправе его одобрить: выгода здесь чисто частная.
Это самая практичная часть документа для собственника, чей участок оказался рядом с чужой стройкой.
Где это действует
Записки повторяют границу самого закона: он регулирует все изъятия недвижимости в эмирате, включая особые зоны развития и свободные зоны, такие как Dubai International Financial Centre, — независимо от того, производится изъятие в пользу государственных органов или частных организаций, которым поручены проекты общественной пользы.
Та же формула охвата встречается в градостроительном законе, законе об отходах и обоих технических кодексах — строительном и по безопасности стройки.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Порядок и сроки самого изъятия. Они в законе №2 от 2022 года и разобраны отдельно; здесь только толкование термина.
- Размер компенсации и метод оценки. Записки говорят о «справедливой компенсации» как об условии законности, а не о методике.
- Содержание решения №2 от 2022 года о Комитете по изъятию. Оно упомянуто как основание обращения комитета за толкованием; его норм мы не цитируем.
- Содержание закона №14 от 2024 года. Мы приводим только процитированный в записках подпункт об обязательной силе толкований.
- Дату публикации записок в официальной газете. В доступной нам редакции указан 2025 год; точную дату публикации следует проверять у источника.
Источники
- Explanatory Notes on the Interpretation of «Public Benefit» in Law No. (2) of 2022 Concerning Acquisition of Real Property for the Public Benefit in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal, Генеральный секретариат Высшего законодательного комитета: сфера действия закона, включая особые зоны развития и свободные зоны, такие как DIFC; пять условий законности изъятия; отсутствие определения термина в статье 2 и его раскрытие через статьи 2, 4, 5 и подпункт (a)(1) статьи 8; открытый перечень категорий общественной пользы; запрет изъятия ради финансовой или коммерческой выгоды конкретного лица; четыре критерия проекта, включая отсутствие осуществимых планировочных альтернатив (подпункт (a)(3) статьи 8); итоговое определение термина; ответ о праве частных организаций запрашивать изъятие и о недопустимости запроса ради собственного коммерческого интереса; сноска i со ссылкой на подпункт (b)(4) статьи 8 закона №14 от 2024 года об обязательной силе пояснительных записок. Дата издания закона №2 от 2022 года — 3 января 2022 года; закон вступил в силу 14 января 2022 года.
