Dubais Enteignungsgesetz definiert «öffentliches Wohl» nicht — deshalb hat das Generalsekretariat des Obersten Gesetzgebungsausschusses eine amtliche Auslegung des Begriffs veröffentlicht. Sie listet auf, was als öffentliches Wohl gilt, nennt vier Projektkriterien und beantwortet die heikle Frage: Ein privates Unternehmen DARF eine Enteignung beantragen, aber nur für ein Projekt des öffentlichen Wohls; niemals zur Erweiterung des eigenen Geschäfts. Nach Gesetz Nr. 14 von 2024 binden solche Notes alle Personen und haben dieselbe Kraft wie das ausgelegte Gesetz.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text der Explanatory Notes stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae); die uns vorliegende Fassung ist mit 2025 gekennzeichnet. Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Eine konkrete Enteignung wird nach ihren eigenen Unterlagen beurteilt.
Das Gesetz Nr. 2 von 2022 erlaubt die Enteignung nur zum öffentlichen Wohl und nur gegen faire Entschädigung. Eine Definition des «öffentlichen Wohls» enthält es jedoch nicht. Diese Lücke schließt ein eigenes Dokument — und es ist nicht bloß eine Empfehlung.
Das Dokument sind die Explanatory Notes on the Interpretation of «Public Benefit» in Law No. (2) of 2022, herausgegeben vom Generalsekretariat des Obersten Gesetzgebungsausschusses auf Ersuchen des Enteignungsausschusses.
Warum die Auslegung bindet
Eine Fußnote im Dokument selbst verweist auf Artikel 8(b)(4) des Gesetzes Nr. 14 von 2024 über den Obersten Gesetzgebungsausschuss:
«explanatory notes issued by the General Secretariat of the Supreme Legislation Committee in the Emirate of Dubai and published in the Official Gazette of the Government of Dubai, including the interpretation of the provisions of such Legislation, are "binding on all persons and have the same force of law as the Legislation being interpreted."»
«Vom Generalsekretariat des Obersten Gesetzgebungsausschusses des Emirats Dubai herausgegebene und im Amtsblatt der Regierung von Dubai veröffentlichte Explanatory Notes, einschließlich der Auslegung der Bestimmungen solcher Gesetzgebung, sind "für alle Personen bindend und haben dieselbe Gesetzeskraft wie die ausgelegte Gesetzgebung".» — Explanatory Notes zum «öffentlichen Wohl», Fußnote i
Es handelt sich also nicht um einen Anwaltskommentar, sondern um einen Text auf gleicher Stufe mit dem Gesetz, das er erklärt.
Fünf Bedingungen einer rechtmäßigen Enteignung
Die Notes stellen die Enteignung als Ausnahme vom allgemeinen Grundsatz des Schutzes privaten Eigentums dar, rechtmäßig nur bei Erfüllung von fünf Bedingungen:
- der Enteignungsausschuss hat eine Entscheidung über die Enteignung vom Eigentümer erlassen;
- der Zweck ist die Erreichung eines gutgläubigen und rechtmäßigen öffentlichen Wohls;
- die Entscheidung des Ausschusses beruht auf objektiven Erwägungen oder Entwicklungsprojekten, die dem Emirat dienen;
- die Enteignungsentscheidung ist auf das angestrebte Ziel abgestimmt;
- die Enteignung erfolgt gegen faire Entschädigung nach den Regeln des Gesetzes.
Verfahren und Fristen der Enteignung selbst behandelt unsere Lesung des Gesetzes Nr. 2 von 2022, den Umfang der Entschädigung für Bauten unsere Lesung des Beschlusses Nr. 6 von 2024.
Was als öffentliches Wohl gilt
Die Notes sagen ausdrücklich, dass Artikel 2 des Gesetzes keine Definition enthält, der Begriff sich aber aus den Artikeln 2, 4, 5 und Artikel 8(a)(1) ergibt. Dann folgt eine offene Liste, «einschließlich, aber nicht beschränkt auf»:
| Kategorie | Beispiele aus dem Text |
|---|---|
| öffentliche Infrastruktur: Bau, Erweiterung, Entwicklung | Straßen, Brücken, Tunnel, Wasser- und Stromnetze, Kanalisation, Metrostationen und andere öffentliche Einrichtungen |
| Projekte der öffentlichen Daseinsvorsorge und soziale Projekte | Krankenhäuser, Schulen, Gesundheits- und Umwelteinrichtungen |
| städtebauliche und Entwicklungsprojekte öffentlichen Charakters | öffentliche Parks, Plätze, Moscheen, Grünflächen, Strände, Entwicklung von Uferzonen |
| wirtschaftliche oder Investitionsprojekte mit Charakter des öffentlichen Wohls — sofern sie ein erhebliches öffentliches Interesse verwirklichen | Logistikzonen, Regierungskomplexe, Stadtentwicklung im Dienst des Urban Master Plan des Emirats |
Die letzte Zeile bindet die Enteignung an den Planungsrahmen: Der Masterplan, den das Gesetz von 2023 zum Strukturplan erklärt hat, ist gesondert behandelt.
Und sogleich eine Grenze: Ist das Ziel, einer bestimmten Person oder Einrichtung einen finanziellen oder kommerziellen Vorteil zu verschaffen, ist die Enteignung unzulässig.
Vier Kriterien für ein Projekt
Die Notes leiten aus dem Gesetz die Kriterien ab, nach denen ein Projekt als dem öffentlichen Wohl dienend gilt:
- das Projekt gehört der antragstellenden Stelle, und seine Umsetzung zielt auf ein öffentliches Wohl;
- vor Genehmigung der Enteignung muss der Ausschuss überzeugt sein, dass das Projekt machbar ist und dem öffentlichen Wohl dient;
- es muss feststehen, dass keine machbaren Planungsalternativen bestehen, das Projekt ohne Enteignung umzusetzen;
- die Enteignung folgt den gesetzlich vorgesehenen Verfahren und erfolgt gegen faire Entschädigung.
Das dritte Kriterium ist das stärkste Argument eines Eigentümers: Die Enteignung darf nicht bloß bequem, sie muss alternativlos sein.
Die daraus folgende Definition
Die Notes formulieren den Begriff so:
«Public Benefit: The purpose which, in accordance with the adopted planning and urban policies, is intended to achieve a public interest or to provide a social, urban, economic, or developmental service that benefits the community.»
«Öffentliches Wohl: der Zweck, der im Einklang mit den angenommenen Planungs- und Städtebaupolitiken darauf gerichtet ist, ein öffentliches Interesse zu verwirklichen oder eine soziale, städtebauliche, wirtschaftliche oder entwicklungsbezogene Leistung zu erbringen, die der Gemeinschaft zugutekommt.» — Explanatory Notes zum «öffentlichen Wohl»
Und der Schluss: öffentliches Wohl, Entscheidung des Enteignungsausschusses und faire Entschädigung an den Eigentümer sind die unverzichtbaren Säulen der Rechtmäßigkeit jeder Enteignung im Emirat. Fehlt eine, fehlt die Rechtmäßigkeit.
Darf ein privates Unternehmen eine Enteignung beantragen
Die Notes stellen die Frage direkt und beantworten sie in zwei Schritten.
Ja, es darf. Das Gesetz verbietet privaten Stellen nicht, den Enteignungsausschuss anzurufen, sofern die Enteignung öffentlichen Zwecken dient und dem öffentlichen Wohl. Die Definition der «antragstellenden Stelle» in Artikel 2 ist nicht abschließend: Sie nennt «einschließlich, aber nicht beschränkt auf» die Stadtverwaltung Dubai, die Roads and Transport Authority und Freizonenbehörden. Und eines der Gesetzesziele (Artikel 4) ist es, öffentlichen und privaten Stellen die Umsetzung von Projekten des öffentlichen Wohls zu ermöglichen.
Aber nur für ein Projekt. Eine private Stelle darf die Enteignung beantragen, sofern ihr die Umsetzung eines Projekts übertragen wurde, das dem öffentlichen Wohl dient.
Und niemals für sich selbst. Beantragt ein privates Unternehmen die Enteignung allein im eigenen Interesse — etwa zur Erweiterung seines gewerblichen oder Immobilienprojekts —, ist der Antrag «offensichtlich unvereinbar» mit dem Begriff des öffentlichen Wohls, und der Ausschuss darf ihm nicht stattgeben: Der Nutzen ist hier rein privat.
Für Eigentümer, deren Grundstück an ein fremdes Vorhaben grenzt, ist das der praktischste Teil des Dokuments.
Wo das gilt
Die Notes wiederholen die Grenze des Gesetzes selbst: Es regelt alle Enteignungen von Immobilien im Emirat, einschließlich in Sonderentwicklungszonen und Freizonen wie dem Dubai International Financial Centre — gleich ob zugunsten staatlicher Stellen oder privater Stellen, die mit Projekten des öffentlichen Wohls betraut sind.
Dieselbe Anwendungsformel findet sich im Städtebaugesetz, im Abfallgesetz und in beiden technischen Codes — dem Baucode und dem Baustellen-Sicherheitscode.
Was wir hier NICHT behaupten
- Verfahren und Fristen der Enteignung selbst. Sie stehen im Gesetz Nr. 2 von 2022 und sind gesondert behandelt; hier geht es nur um den Begriff.
- Entschädigungshöhen oder Bewertungsmethoden. Die Notes behandeln «faire Entschädigung» als Rechtmäßigkeitsbedingung, nicht als Methodik.
- Den Inhalt des Beschlusses Nr. 2 von 2022 über den Enteignungsausschuss. Er ist als Grundlage des Auslegungsersuchens genannt; seine Vorschriften zitieren wir nicht.
- Den Inhalt des Gesetzes Nr. 14 von 2024. Wir geben nur den in den Notes zitierten Absatz zur Bindungswirkung wieder.
- Das Datum der Veröffentlichung der Notes im Amtsblatt. Die uns vorliegende Fassung trägt 2025; das genaue Datum ist an der Quelle zu prüfen.
Quellen
- Explanatory Notes on the Interpretation of «Public Benefit» in Law No. (2) of 2022 Concerning Acquisition of Real Property for the Public Benefit in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal, Generalsekretariat des Obersten Gesetzgebungsausschusses: Anwendungsbereich des Gesetzes einschließlich Sonderentwicklungszonen und Freizonen wie dem DIFC; die fünf Rechtmäßigkeitsbedingungen; das Fehlen einer Definition in Artikel 2 und ihre Ableitung aus den Artikeln 2, 4, 5 und 8(a)(1); die offene Liste der Kategorien des öffentlichen Wohls; das Verbot der Enteignung zugunsten eines finanziellen oder kommerziellen Vorteils einer bestimmten Person; die vier Projektkriterien einschließlich des Fehlens machbarer Planungsalternativen (Artikel 8(a)(3)); die daraus folgende Definition; die Antwort zum Recht privater Stellen, Enteignung zu beantragen, und zur Unzulässigkeit eines Antrags im eigenen kommerziellen Interesse; Fußnote i mit Verweis auf Artikel 8(b)(4) des Gesetzes Nr. 14 von 2024 zur Bindungswirkung von Explanatory Notes. Das Gesetz Nr. 2 von 2022 wurde am 3. Januar 2022 erlassen und trat am 14. Januar 2022 in Kraft.
