لا يعرّف قانون نزع الملكية مصطلح «المنفعة العامة»، فأصدرت الأمانة العامة للمجلس الأعلى للتشريع تفسيراً رسمياً له. يعدّد ما يُعدّ منفعة عامة، ويضع أربعة معايير للمشروع، ويجيب عن سؤال حسّاس: يجوز للشركة الخاصة أن تطلب النزع، لكن لمشروع منفعة عامة فقط؛ أمّا لتوسيع مشروعها التجاري فلا. وبموجب القانون رقم 14 لسنة 2024 تكون هذه المذكّرات مُلزِمة للكافة ولها قوة التشريع الذي تفسّره.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ المذكّرات التفسيرية من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae)، والنسخة المتاحة لدينا تحمل سنة 2025. روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كل نزع يُقيَّم بمستنداته.
يجيز القانون رقم 2 لسنة 2022 نزع ملكية العقار فقط للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل. غير أنّ القانون لا يتضمّن تعريفاً لـ«المنفعة العامة». وهذه الفجوة سدّتها وثيقة مستقلّة — وهي ليست توصية.
الوثيقة هي Explanatory Notes on the Interpretation of «Public Benefit» in Law No. (2) of 2022، صادرة عن الأمانة العامة للمجلس الأعلى للتشريع في الإمارة بناءً على طلب لجنة نزع الملكية.
لماذا التفسير مُلزِم
تحيل حاشية الوثيقة نفسها إلى البند (ب)(4) من المادة 8 من القانون رقم 14 لسنة 2024 بشأن المجلس الأعلى للتشريع:
«explanatory notes issued by the General Secretariat of the Supreme Legislation Committee in the Emirate of Dubai and published in the Official Gazette of the Government of Dubai, including the interpretation of the provisions of such Legislation, are "binding on all persons and have the same force of law as the Legislation being interpreted."»
«المذكّرات التفسيرية الصادرة عن الأمانة العامة للمجلس الأعلى للتشريع في إمارة دبي والمنشورة في الجريدة الرسمية لحكومة دبي، بما فيها تفسير أحكام ذلك التشريع، «مُلزِمة لجميع الأشخاص ولها قوة القانون ذاتها للتشريع محلّ التفسير».» — المذكّرات التفسيرية بشأن «المنفعة العامة»، الحاشية i
أي أنّنا لسنا أمام تعليق قانوني بل أمام نصّ مساوٍ في القوة للقانون الذي يشرحه.
خمسة شروط لمشروعية النزع
تبدأ المذكّرات بتقرير أنّ النزع استثناء من المبدأ العام لحماية الملكية الخاصة، ولا يكون مشروعاً إلا باستيفاء خمسة شروط:
- صدور قرار من لجنة نزع الملكية بنزع العقار من مالكه؛
- أن يكون الغرض تحقيق منفعة عامة حقيقية ومشروعة؛
- أن يقوم قرار اللجنة على اعتبارات موضوعية أو مشاريع تنموية تخدم الإمارة؛
- أن يكون قرار النزع متناسباً مع الهدف المنشود؛
- أن يتمّ النزع مقابل تعويض عادل وفق قواعد القانون.
وإجراءات النزع ومواعيده مبسوطة من نصّ القانون رقم 2 لسنة 2022، وما يدخل في تعويض المنشآت من القرار رقم 6 لسنة 2024.
ما الذي يُعدّ منفعة عامة
تقول المذكّرات صراحةً إنّ المادة 2 من القانون لا تعرّف المصطلح، لكنّ المفهوم يتّضح من المواد 2 و4 و5 والبند (أ)(1) من المادة 8. ثمّ يأتي تعداد مفتوح، «على سبيل المثال لا الحصر»:
| الفئة | أمثلة من النصّ |
|---|---|
| البنية التحتية العامة: إنشاؤها وتوسعتها وتطويرها | الطرق والجسور والأنفاق وشبكات المياه والكهرباء والصرف الصحي ومحطات المترو وغيرها من المرافق العامة |
| مشاريع الخدمة العامة والمشاريع الاجتماعية | المستشفيات والمدارس والمرافق الصحية والبيئية |
| المشاريع العمرانية والتنموية ذات الطابع العام | الحدائق والميادين والمساجد والمساحات الخضراء والشواطئ وتطوير الواجهات المائية |
| المشاريع الاقتصادية والاستثمارية ذات طابع المنفعة العامة — إن حقّقت مصلحة عامة مهمّة | المناطق اللوجستية والمجمّعات الحكومية والتطوير العمراني الخادم للمخطط الحضري للإمارة |
والسطر الأخير يربط النزع بالإطار التخطيطي: فالمخطط الذي أعلنه قانون 2023 خطةً هيكلية للإمارة مبسوط على حدة.
ويلي ذلك حدّ صريح: إذا كان الغرض من النزع تحقيق منفعة مالية أو تجارية لشخص أو جهة بعينها، فالنزع غير جائز.
أربعة معايير للمشروع
تستخلص المذكّرات من القانون المعايير التي يُعدّ بها المشروع خادماً للمنفعة العامة:
- أن يكون المشروع تابعاً للجهة طالبة النزع وأن يستهدف تنفيذه منفعة عامة؛
- أن تتيقّن اللجنة قبل الموافقة على النزع من جدوى المشروع وخدمته للمنفعة العامة؛
- أن يثبت عدم وجود بدائل تخطيطية ممكنة لتنفيذ المشروع دون نزع؛
- أن يتمّ النزع وفق الإجراءات والشروط المقرّرة قانوناً ومقابل تعويض عادل.
والمعيار الثالث أقوى ما بيد المالك: فالنزع يجب ألّا يكون مريحاً فحسب بل لا بديل عنه.
التعريف الناتج
تصوغ المذكّرات المصطلح هكذا:
«Public Benefit: The purpose which, in accordance with the adopted planning and urban policies, is intended to achieve a public interest or to provide a social, urban, economic, or developmental service that benefits the community.»
«المنفعة العامة: الغرض الذي يُقصد به، وفقاً للسياسات التخطيطية والعمرانية المعتمدة، تحقيق مصلحة عامة أو تقديم خدمة اجتماعية أو عمرانية أو اقتصادية أو تنموية تعود بالنفع على المجتمع.» — المذكّرات التفسيرية بشأن «المنفعة العامة»
والخلاصة: المنفعة العامة، وقرار لجنة نزع الملكية، والتعويض العادل للمالك — ركائز لا غنى عنها لمشروعية أي نزع في الإمارة. يسقط أحدها فتسقط المشروعية.
هل يجوز لشركة خاصة طلب النزع
تطرح المذكّرات السؤال صراحةً وتجيب في خطوتين.
نعم يجوز. لا يحظر القانون على الجهات الخاصة التقدّم إلى لجنة نزع الملكية، شريطة أن يكون النزع لأغراض عامة وأن يخدم المنفعة العامة. وتعريف «الجهة طالبة النزع» في المادة 2 غير حصري: فقد ورد «على سبيل المثال لا الحصر» بلدية دبي وهيئة الطرق والمواصلات وسلطات المناطق الحرة. ومن أهداف القانون (المادة 4) تمكين الجهات العامة والخاصة من تنفيذ مشاريعها الهادفة إلى المنفعة العامة.
لكن للمشروع فقط. يجوز للجهة الخاصة طلب النزع شريطة أن تكون قد أُسند إليها تنفيذ مشروع يخدم المنفعة العامة.
ولا لنفسها أبداً. فإن طلبت شركة خاصة النزع لمصلحتها الخاصة وحدها — كتوسعة مشروعها التجاري أو العقاري — كان الطلب «منافياً بوضوح» لمفهوم المنفعة العامة، ولا يجوز للجنة الموافقة عليه: فالمنفعة هنا خاصة محضة.
وهذا أنفع ما في الوثيقة لمالك وقعت أرضه بجوار مشروع غيره.
أين يسري ذلك
تكرّر المذكّرات حدّ القانون نفسه: فهو ينظّم جميع عمليات نزع ملكية العقارات في الإمارة، بما فيها مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، مثل مركز دبي المالي العالمي — سواء تمّ النزع لصالح جهات حكومية أو جهات خاصة أُسندت إليها مشاريع منفعة عامة.
وصيغة النطاق ذاتها ترد في قانون التخطيط العمراني وقانون النفايات وفي الكودَين الفنيَّين — كود البناء وكود سلامة البناء.
ما لا نزعمه هنا
- إجراءات النزع ومواعيده. هي في القانون رقم 2 لسنة 2022 ومبسوطة على حدة؛ وهنا تفسير المصطلح فقط.
- مقدار التعويض وطريقة التقدير. تتحدّث المذكّرات عن «تعويض عادل» شرطاً للمشروعية لا عن منهجية.
- مضمون القرار رقم 2 لسنة 2022 بشأن لجنة نزع الملكية. ذُكر أساساً لطلب التفسير ولا ننقل أحكامه.
- مضمون القانون رقم 14 لسنة 2024. ننقل منه البند المقتبس في المذكّرات عن قوة التفسير الملزِمة فقط.
- تاريخ نشر المذكّرات في الجريدة الرسمية. النسخة المتاحة لدينا تحمل 2025؛ والتاريخ الدقيق يُراجَع لدى المصدر.
المصادر
- Explanatory Notes on the Interpretation of «Public Benefit» in Law No. (2) of 2022 Concerning Acquisition of Real Property for the Public Benefit in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي، الأمانة العامة للمجلس الأعلى للتشريع: نطاق سريان القانون بما فيه مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة كمركز دبي المالي العالمي؛ الشروط الخمسة لمشروعية النزع؛ غياب التعريف في المادة 2 واستخلاص المفهوم من المواد 2 و4 و5 والبند (أ)(1) من المادة 8؛ التعداد المفتوح لفئات المنفعة العامة؛ حظر النزع لتحقيق منفعة مالية أو تجارية لشخص بعينه؛ المعايير الأربعة ومنها انتفاء البدائل التخطيطية الممكنة (البند (أ)(3) من المادة 8)؛ التعريف الناتج؛ الجواب عن حقّ الجهات الخاصة في طلب النزع وعدم جواز الطلب لمصلحتها التجارية؛ الحاشية i المحيلة إلى البند (ب)(4) من المادة 8 من القانون رقم 14 لسنة 2024 بشأن قوة المذكّرات التفسيرية. وقد صدر القانون رقم 2 لسنة 2022 في 3 يناير 2022 وعُمل به في 14 يناير 2022.
