Gérer les biens d'autrui — ou les prendre à bail pour les sous-louer — est une profession licenciée à part entière, et la loi n° 2 de 2003 impose au bureau une garantie bancaire de cinq millions de dirhams au profit du Department of Economic Development. Cette garantie n'a qu'un seul objet : régler les sommes allouées par le tribunal des loyers. Nous lisons le texte article par article — y compris le fait que ce tribunal a été remplacé en 2013 par le Centre de règlement des litiges locatifs.
Vérifié auprès des sources officielles au 2026-09-16 : le texte de la loi n° 2 de 2003 provient du Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), la mention de propriété nommant le Comité législatif suprême de l'émirat. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Tous les montants ci-dessous sont cités tels qu'imprimés dans le texte de 2003 ; nous n'avons vérifié ni la version consolidée ni les modifications ultérieures. Ceci n'est pas un conseil juridique.
Le propriétaire qui confie son appartement « en gestion » demande rarement à quel titre le gestionnaire a le droit de le faire. À Dubaï, cette activité a sa propre loi — et l'on y trouve un chiffre qui explique pourquoi ces sociétés ne sont pas nombreuses.
Le document est Law No. (2) of 2003 Concerning the Profession of Renting and Leasing out Real Property in the Emirate of Dubai, pris par le Souverain de Dubaï le 24 février 2003 (23 dhou al-hijja 1423 de l'Hégire) et qui, contrairement à la plupart des textes, fixe expressément son entrée en vigueur : 1er mars 2003 (article 13). Son préambule cite le Code civil fédéral n° 5 de 1985 et ses modifications, la loi n° 1 de 1992 portant création du Department of Economic Development et le décret n° 2 de 1993 instituant le Tribunal spécial des litiges entre bailleurs et locataires.
Ce que la loi appelle « la profession »
"Profession: Managing the real property of others or taking lease of such real property for the purpose of subletting it."
« Profession : la gestion des biens immobiliers d'autrui ou la prise à bail de tels biens en vue de les sous-louer. » — Law No. (2) of 2003, article 1
La définition est plus large qu'il n'y paraît. Elle couvre non seulement la société de gestion classique, mais aussi le modèle « louer en gros, sous-louer au détail » : la sous-location à fin de revenu est expressément nommée profession, au même titre que la gestion.
L'article 2 est bref : nul ne peut exercer la profession dans l'émirat sans licence du Department of Economic Development.
Cinq millions à l'entrée
L'article 3 est le cœur de la loi. Outre les exigences habituelles de licence, le demandeur d'une licence d'ouverture de bureau doit fournir une garantie bancaire au profit du département :
| Condition de la garantie selon le texte de 2003 | Tel qu'imprimé |
|---|---|
| montant | 5 000 000 de dirhams |
| durée | un an, renouvelable automatiquement pendant toute la validité de la licence et pendant un an après son expiration |
| nature | inconditionnelle, irrévocable et encaissable partiellement par le département |
| après révocation de la licence | libérée au plus tôt six mois après la date de révocation |
⚠️ Ce sont les conditions du texte de 2003, non un régime de licence dont nous aurions confirmé l'actualité. Nous n'avons pas vérifié les modifications ultérieures ; une recherche sur le portail n'a donné aucun texte modificatif, mais une recherche infructueuse ne prouve pas l'absence.
La garantie est étroite : seulement les décisions du tribunal des loyers
L'essentiel de la garantie n'est pas son montant mais la limite de son emploi. Article 4 :
"The bank guarantee referred to in the preceding Article will be used only to settle any amounts adjudged against the provider of the guarantee by the Tribunal. It may not be used to settle any other claim even if a court judgement is rendered in respect thereof."
« La garantie bancaire… n'est utilisée que pour régler les sommes mises à la charge de son constituant par le tribunal. Elle ne peut servir à régler aucune autre créance, même si un jugement a été rendu à son sujet. » — Law No. (2) of 2003, article 4
La garantie n'est donc pas un coussin général pour quiconque a subi un préjudice du fait d'un gestionnaire. C'est un instrument propre au litige locatif, et la loi en écarte toute autre créance en une seule phrase.
L'article 5 autorise le tribunal, à tout stade d'une action locative, à prélever sur la garantie un montant égal à la demande, aux droits et aux dépens ; le tribunal en informe le département, qui doit opérer le prélèvement. L'article 6 ajoute l'exécution d'un jugement revêtu de la formule exécutoire : le département règle la condamnation sur la garantie du débiteur, lequel doit reconstituer la garantie au montant légal dans les 15 jours de sa notification. À défaut, le département cesse d'instruire toutes ses demandes et en informe la municipalité de Dubaï, le ministère du Travail et la direction générale de la naturalisation et de la résidence. Le département peut accorder 15 jours supplémentaires ; passé ce délai, l'établissement par lequel la personne exerce est fermé.
Qui n'a pas besoin de garantie
La loi énonce trois exemptions, toutes liées au capital ou à la propriété :
- les sociétés anonymes publiques exerçant dans l'immobilier dans l'émirat sont exemptées (article 8, 1) ;
- les sociétés anonymes privées de l'immobilier dont le capital n'est pas inférieur à 5 000 000 de dirhams (article 8, 2) ;
- une personne physique peut être licenciée pour ouvrir un bureau destiné à louer et gérer les biens lui appartenant ou appartenant à ses parents jusqu'au deuxième degré, sans garantie, à condition que la valeur de ces biens ne soit pas inférieure à 8 000 000 de dirhams — les résidences privées de l'intéressé et de sa famille n'entrant pas dans ce calcul (article 9).
La troisième exemption répond à une question fréquente du propriétaire à portefeuille : gérer son propre patrimoine et celui de sa famille par son propre bureau est possible, mais la loi pose tout de même un seuil d'entrée — exprimé non en garantie mais en valeur de portefeuille.
La sanction
Article 11 : sans préjudice d'une peine plus sévère prévue par une autre loi, la violation est punie d'emprisonnement, d'une amende n'excédant pas 500 000 dirhams, ou des deux. C'est le plafond du texte de 2003, non le prix d'un manquement donné : la loi ne comporte aucune table « infraction → montant ».
Ceux qui exerçaient déjà à la date d'entrée en vigueur ont reçu, par l'article 10, deux mois pour se mettre en conformité.
L'organe sur lequel repose le mécanisme a été remplacé
Voici pourquoi cette loi mérite d'être lue aujourd'hui avec les autres. Son « tribunal » est, selon l'article 1, le Tribunal spécial des litiges entre bailleurs et locataires institué par le décret n° 2 de 1993. C'est à lui que les articles 5 et 6 ouvrent l'accès à la garantie bancaire.
Nous avons déjà traité le décret n° 26 de 2013 sur le Centre de règlement des litiges locatifs : son article 29 remplace le décret n° 2 de 1993, et son article 28 transfère au Centre toutes les affaires pendantes devant l'ancien tribunal. L'organe nommé dans la définition de 2003 n'existe donc plus comme institution autonome.
⚠️ Ce qui n'en découle pas : que le mécanisme de garantie aurait cessé de fonctionner. Savoir si le renvoi de 2003 est automatiquement redirigé vers le Centre relève de la version consolidée et de textes de succession que nous n'avons pas lus. Nous affirmons exactement le fait : la définition repose sur un décret remplacé en 2013, et il faut vérifier à la source qui exécute aujourd'hui sur la garantie, non dans ce texte.
Où passe la frontière avec la licence de courtier
Gestion et sous-location ne sont pas l'intermédiation d'une transaction. Les courtiers ont leur propre couche de règles : registre et licence selon le règlement n° 85 de 2006, et l'on vérifie une personne via le permis Trakheesi. La loi n° 2 de 2003 ne dit rien des courtiers — elle vise ceux qui gèrent votre bien ou le sous-louent.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Que les montants et conditions s'appliquent aujourd'hui tels qu'imprimés. Nous citons le texte de 2003 avec un lien direct vers la source. La recherche sur le portail n'a produit aucun texte modificatif, ce qui ne prouve pas son inexistence.
- Que la loi s'applique à telle société ou tel modèle. Savoir si une activité donnée relève de la définition est une question pour le département et pour les documents de la société.
- La procédure de licence, la liste des pièces et les droits. La loi ne les contient pas : l'article 12 confie les décisions d'application au directeur général du département, que nous n'avons pas lues.
- Comment le mécanisme de garantie s'exécute aujourd'hui. La définition repose sur le tribunal du décret n° 2 de 1993, remplacé par le décret n° 26 de 2013 ; nous n'avons vu aucun texte de redirection.
- L'articulation avec le droit fédéral des sociétés. Les formes « société anonyme publique » et « privée » sont nommées comme dans le texte de 2003 ; nous n'avons pas vérifié leur régime actuel.
Sources
- Law No. (2) of 2003 Concerning the Profession of Renting and Leasing out Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal : édiction par le Souverain de Dubaï le 24 février 2003, correspondant au 23 dhou al-hijja 1423 de l'Hégire, entrée en vigueur le 1er mars 2003 (article 13) ; préambule citant le Code civil fédéral n° 5 de 1985, la loi n° 1 de 1992 portant création du Department of Economic Development et le décret n° 2 de 1993 instituant le Tribunal spécial ; définitions de la profession comme gestion des biens d'autrui ou prise à bail pour sous-louer, et du tribunal comme organe du décret n° 2 de 1993 (article 1) ; interdiction d'exercer sans licence du département (article 2) ; garantie bancaire au profit du département de 5 000 000 de dirhams, valable un an et renouvelable automatiquement, inconditionnelle, irrévocable, encaissable partiellement, libérée au plus tôt six mois après révocation de la licence (article 3) ; emploi de la garantie aux seules sommes allouées par le tribunal et interdiction de régler toute autre créance même sous jugement (article 4) ; droit du tribunal, à tout stade, de prélever demande, droits et dépens, et obligation d'exécution par le département (article 5) ; règlement sur jugement revêtu de la formule exécutoire, reconstitution de la garantie sous 15 jours, arrêt de l'instruction des demandes et information de la municipalité, du ministère du Travail et de la direction de la naturalisation, 15 jours supplémentaires et fermeture de l'établissement (article 6) ; droits du tribunal selon la loi n° 1 de 1994 sur les frais de justice (article 7) ; exemption des sociétés anonymes publiques et des sociétés anonymes privées au capital d'au moins 5 000 000 de dirhams (article 8) ; licence à une personne physique sans garantie pour ses biens et ceux de parents jusqu'au deuxième degré d'une valeur d'au moins 8 000 000 de dirhams, hors résidences privées (article 9) ; délai transitoire de deux mois (article 10) ; peine d'emprisonnement, amende jusqu'à 500 000 dirhams ou les deux (article 11) ; décisions d'application confiées au directeur général du département (article 12).
- Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal : remplacement du décret n° 2 de 1993 relatif au Tribunal spécial (article 29) et transfert au Centre des affaires pendantes devant l'ancien tribunal (article 28).
