Fremde Immobilien zu verwalten — oder sie zu mieten, um sie unterzuvermieten — ist ein eigener lizenzpflichtiger Beruf, und das Gesetz Nr. 2 von 2003 verlangt vom Büro eine Bankgarantie über fünf Millionen Dirham zugunsten des Department of Economic Development. Die Garantie dient genau einem Zweck: der Begleichung von Beträgen, die das Mietgericht zuspricht. Wir lesen den Text Artikel für Artikel — samt dem Umstand, dass das Gericht, auf das er sich stützt, 2013 durch das Zentrum für Mietstreitigkeiten ersetzt wurde.
Am 2026-09-16 anhand amtlicher Quellen geprüft: Der Text des Gesetzes Nr. 2 von 2003 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), der Rechtevermerk nennt das Oberste Gesetzgebungskomitee des Emirats. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Alle Beträge unten sind so zitiert, wie sie im Text von 2003 gedruckt sind; die konsolidierte Fassung und spätere Änderungen haben wir nicht geprüft. Dies ist keine Rechtsberatung.
Wer seine Wohnung „in die Verwaltung" gibt, fragt selten, auf welcher Grundlage der Verwalter das überhaupt darf. In Dubai hat diese Tätigkeit ein eigenes Gesetz — und darin steht eine Zahl, die erklärt, warum es von solchen Unternehmen nicht viele gibt.
Das Dokument ist Law No. (2) of 2003 Concerning the Profession of Renting and Leasing out Real Property in the Emirate of Dubai, erlassen vom Herrscher von Dubai am 24. Februar 2003 (23. Thu al-Hijjah 1423 n. H.), und es nennt — anders als die meisten Akte — sein Inkrafttreten ausdrücklich: 1. März 2003 (Artikel 13). Die Präambel nennt das föderale Zivilgesetzbuch Nr. 5 von 1985 nebst Änderungen, das Gesetz Nr. 1 von 1992 über die Errichtung des Department of Economic Development und das Dekret Nr. 2 von 1993 über die Errichtung des Sondergerichts für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern.
Was das Gesetz als „Beruf" bezeichnet
"Profession: Managing the real property of others or taking lease of such real property for the purpose of subletting it."
„Beruf: die Verwaltung fremder Immobilien oder das Anmieten solcher Immobilien zum Zweck der Untervermietung." — Law No. (2) of 2003, Artikel 1
Die Definition ist weiter, als sie aussieht. Sie erfasst nicht nur die klassische Verwaltungsgesellschaft, sondern auch das Modell „im Großen mieten, im Kleinen weitervermieten": Untervermietung zu Erwerbszwecken wird ausdrücklich als Beruf benannt, gleichrangig mit der Verwaltung.
Artikel 2 ist knapp: Niemand darf den Beruf im Emirat ohne Lizenz des Department of Economic Development ausüben.
Fünf Millionen an der Tür
Artikel 3 ist das Herzstück. Zusätzlich zu den üblichen Lizenzvoraussetzungen muss ein Antragsteller für ein Büro eine Bankgarantie zugunsten der Behörde stellen:
| Bedingung der Garantie nach dem Text von 2003 | Wie gedruckt |
|---|---|
| Betrag | 5.000.000 Dirham |
| Laufzeit | ein Jahr, automatisch verlängerbar während der gesamten Gültigkeit der Lizenz und ein Jahr über deren Ablauf hinaus |
| Art | unbedingt, unwiderruflich und von der Behörde teilweise einlösbar |
| nach Widerruf der Lizenz | Freigabe frühestens sechs Monate nach dem Widerrufsdatum |
⚠️ Das sind die Bedingungen des Textes von 2003, kein von uns bestätigtes heutiges Lizenzregime. Spätere Änderungen haben wir nicht geprüft; eine Portalsuche ergab keinen Änderungsakt, doch eine Suche ohne Fund beweist nicht, dass es keinen gibt.
Die Garantie ist eng: nur Urteile des Mietgerichts
Das Wichtigste an der Garantie ist nicht ihre Höhe, sondern die Grenze ihrer Verwendung. Artikel 4:
"The bank guarantee referred to in the preceding Article will be used only to settle any amounts adjudged against the provider of the guarantee by the Tribunal. It may not be used to settle any other claim even if a court judgement is rendered in respect thereof."
„Die Bankgarantie … wird ausschließlich zur Begleichung von Beträgen verwendet, die dem Garantiesteller vom Gericht auferlegt wurden. Sie darf nicht zur Begleichung einer anderen Forderung verwendet werden, selbst wenn darüber ein Gerichtsurteil ergangen ist." — Law No. (2) of 2003, Artikel 4
Die Garantie ist also kein allgemeines Polster für jeden, den ein Verwalter geschädigt hat. Sie ist ein Instrument des Mietstreits, und das Gesetz trennt jede andere Forderung mit einem einzigen Satz davon ab.
Artikel 5 berechtigt das Gericht, in jedem Stadium eines Mietverfahrens einen Betrag in Höhe der Forderung, der Gebühren und der Kosten von der Garantie abzuziehen; das Gericht benachrichtigt die Behörde, und die Behörde muss den Abzug vornehmen. Artikel 6 ergänzt die Vollstreckung aus einem Urteil mit Vollstreckungsklausel: Die Behörde begleicht den Zuspruch aus der Garantie des Schuldners, und dieser muss die Garantie binnen 15 Tagen nach Benachrichtigung auf den gesetzlichen Betrag auffüllen. Tut er es nicht, stellt die Behörde die Bearbeitung sämtlicher seiner Anträge ein und benachrichtigt die Stadtverwaltung Dubai, das Arbeitsministerium und die Generaldirektion für Einbürgerung und Aufenthalt. Die Behörde kann weitere 15 Tage gewähren; danach wird der Betrieb, über den er tätig ist, geschlossen.
Wer keine Garantie braucht
Das Gesetz nennt drei Ausnahmen, alle an Kapital oder Eigentum geknüpft:
- öffentliche Aktiengesellschaften, die im Emirat im Immobiliengeschäft tätig sind, sind befreit (Artikel 8 Nr. 1);
- private Aktiengesellschaften im Immobiliengeschäft mit einem Kapital von mindestens 5.000.000 Dirham (Artikel 8 Nr. 2);
- eine natürliche Person kann ohne jede Garantie eine Lizenz für ein Büro zur Vermietung und Verwaltung von Immobilien erhalten, die ihr selbst oder Verwandten bis zum zweiten Grad gehören, sofern deren Wert mindestens 8.000.000 Dirham beträgt — wobei die eigenen und familiären Privatwohnsitze nicht mitgerechnet werden (Artikel 9).
Die dritte Ausnahme beantwortet eine häufige Frage von Eigentümern mit Portfolio: Eigenes und familiäres Vermögen darf man über ein eigenes Büro verwalten, doch eine Eintrittsschwelle setzt das Gesetz trotzdem — nur eben als Portfoliowert statt als Garantie.
Die Sanktion
Artikel 11: Unbeschadet einer strengeren Strafe nach einem anderen Gesetz wird ein Verstoß mit Freiheitsstrafe, einer Geldstrafe von bis zu 500.000 Dirham oder beidem geahndet. Das ist die Obergrenze des Textes von 2003, nicht der Preis eines konkreten Verstoßes: Eine Zuordnung „Verstoß → Betrag" enthält das Gesetz nicht.
Wer den Beruf bei Inkrafttreten bereits ausübte, erhielt nach Artikel 10 zwei Monate, um sich anzupassen.
Das Organ, auf dem der Mechanismus ruht, wurde ersetzt
Und hier der Grund, dieses Gesetz heute zusammen mit den anderen zu lesen. Sein „Gericht" ist nach Artikel 1 das Sondergericht für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern, errichtet durch Dekret Nr. 2 von 1993. Genau diesem Organ geben die Artikel 5 und 6 den Zugriff auf die Bankgarantie.
Wir haben das Dekret Nr. 26 von 2013 über das Zentrum für Mietstreitigkeiten bereits behandelt: Dessen Artikel 29 ersetzt das Dekret Nr. 2 von 1993, und Artikel 28 überträgt dem Zentrum alle beim früheren Gericht anhängigen Verfahren. Das in der Definition von 2003 benannte Organ besteht also als eigenständige Einrichtung nicht mehr.
⚠️ Was daraus nicht folgt: dass der Garantiemechanismus nicht mehr funktioniert. Ob der Verweis von 2003 automatisch auf das Zentrum umgelenkt wird, ist eine Frage an die konsolidierte Fassung und an Nachfolgeakte, die wir nicht gelesen haben. Wir behaupten genau die Tatsache: Die Definition stützt sich auf ein 2013 ersetztes Dekret, und wer heute in die Garantie vollstreckt, ist an der Quelle zu prüfen, nicht in diesem Text.
Wo die Grenze zur Maklerlizenz verläuft
Verwaltung und Untervermietung sind nicht dasselbe wie die Vermittlung eines Geschäfts. Makler haben ihre eigene Regelschicht: Register und Lizenz nach der Verordnung Nr. 85 von 2006, und eine konkrete Person prüft man über die Trakheesi-Genehmigung. Das Gesetz Nr. 2 von 2003 sagt zu Maklern überhaupt nichts — es betrifft diejenigen, die Ihr Objekt verwalten oder untervermieten.
Was wir hier NICHT behaupten
- Dass Beträge und Bedingungen heute wie gedruckt gelten. Wir zitieren den Text von 2003 mit direktem Quellenlink. Die Portalsuche ergab keinen Änderungsakt, was dessen Nichtexistenz nicht beweist.
- Dass das Gesetz auf ein bestimmtes Unternehmen oder Modell anwendbar ist. Ob eine konkrete Tätigkeit unter die Definition fällt, ist eine Frage an die Behörde und an die Unterlagen des Unternehmens.
- Lizenzverfahren, Unterlagenliste und Gebühren. Das Gesetz enthält sie nicht: Artikel 12 weist Durchführungsbeschlüsse dem Generaldirektor der Behörde zu, und wir haben sie nicht gelesen.
- Wie der Garantiemechanismus heute vollzogen wird. Die Definition stützt sich auf das Gericht des Dekrets Nr. 2 von 1993, ersetzt durch Dekret Nr. 26 von 2013; einen Umlenkungsakt haben wir nicht gesehen.
- Das Verhältnis zum föderalen Gesellschaftsrecht. „Öffentliche" und „private Aktiengesellschaft" sind wie im Text von 2003 benannt; ihre heutige Regulierung haben wir nicht geprüft.
Quellen
- Law No. (2) of 2003 Concerning the Profession of Renting and Leasing out Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Erlass durch den Herrscher von Dubai am 24. Februar 2003, entsprechend 23. Thu al-Hijjah 1423 n. H., Inkrafttreten am 1. März 2003 (Artikel 13); Präambel mit dem föderalen Zivilgesetzbuch Nr. 5 von 1985, dem Gesetz Nr. 1 von 1992 über das Department of Economic Development und dem Dekret Nr. 2 von 1993 über das Sondergericht; Definitionen des Berufs als Verwaltung fremder Immobilien oder Anmietung zur Untervermietung und des Gerichts als Organ des Dekrets Nr. 2 von 1993 (Artikel 1); Verbot der Berufsausübung ohne Lizenz der Behörde (Artikel 2); Bankgarantie zugunsten der Behörde über 5.000.000 Dirham, ein Jahr gültig und automatisch verlängerbar, unbedingt, unwiderruflich, teilweise einlösbar, Freigabe frühestens sechs Monate nach Widerruf der Lizenz (Artikel 3); Verwendung der Garantie nur für vom Gericht zugesprochene Beträge und Verbot der Begleichung anderer Forderungen selbst bei Gerichtsurteil (Artikel 4); Recht des Gerichts, in jedem Stadium Forderung, Gebühren und Kosten abzuziehen, und Pflicht der Behörde zum Vollzug (Artikel 5); Begleichung aus einem Urteil mit Vollstreckungsklausel, Auffüllung der Garantie binnen 15 Tagen, Einstellung der Antragsbearbeitung und Benachrichtigung von Stadtverwaltung, Arbeitsministerium und Einbürgerungsdirektion, weitere 15 Tage und Schließung des Betriebs (Artikel 6); Gerichtsgebühren nach dem Gesetz Nr. 1 von 1994 (Artikel 7); Befreiung öffentlicher Aktiengesellschaften und privater Aktiengesellschaften mit einem Kapital von mindestens 5.000.000 Dirham (Artikel 8); Lizenz an eine natürliche Person ohne Garantie für eigene Immobilien und solche von Verwandten bis zum zweiten Grad im Wert von mindestens 8.000.000 Dirham ohne Anrechnung der Privatwohnsitze (Artikel 9); zweimonatige Übergangsfrist (Artikel 10); Strafe der Freiheitsentziehung, Geldstrafe bis 500.000 Dirham oder beides (Artikel 11); Zuweisung der Durchführungsbeschlüsse an den Generaldirektor der Behörde (Artikel 12).
- Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Ersetzung des Dekrets Nr. 2 von 1993 über das Sondergericht (Artikel 29) und Übertragung der beim früheren Gericht anhängigen Verfahren auf das Zentrum (Artikel 28).
