迪拜的业主委员会既不是董事会，也不是工程的发包方。2019年第6号法律用「exclusively」一词引出它的职权，随后列出八项：核查、审阅、要求、通知。真正管楼的是由项目类别指定的一方——大型项目由开发商负责，酒店项目交由酒店管理公司，其余项目则由 RERA 挑选并签约的管理公司负责。以下依据迪拜立法门户的官方文本梳理。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2019年第6号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一法条旁及文末均附来源链接。本文不构成法律意见：对某一栋楼如何适用，取决于其类别与章程。
「屋顶漏水、账单上有看不懂的一项，该找谁」这个问题在每栋楼里都一样，而答案取决于项目属于哪一类别。这不是俗称的分类，而是法律规定。
核心文件是 2019年第（6）号法律《关于迪拜酋长国共有不动产的所有权》，于2019年9月4日颁布。
三个类别，三种不同的管理方
第18条正是为了管理公共部分，把共有不动产分为三类。
第1类——大型项目：
"Projects in this category will be determined in accordance with the criteria prescribed under the relevant resolution issued by the Director General. The Developer will be responsible for the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts and Utility Services."
「本类项目依总干事所发相关决议规定的标准确定。开发商负责公共部分与公用设施服务的管理、运营、维护与维修。」 — 2019年第（6）号法律第18条
第2类——酒店项目：
"These are projects wherein the management of Common Parts must be outsourced by the Developer to a Hotel Project Management Company in accordance with the relevant rules approved by the Director General."
「此类项目中，开发商须依总干事核准的相关规则，将公共部分的管理外包给酒店项目管理公司。」
第3类——其余项目：
"The management of Common Parts in these projects will be undertaken by a specialised management company selected and contracted by RERA."
「此类项目的公共部分由 RERA 挑选并与之签约的专业管理公司负责管理。」
差别并非表面文章：第1类中由开发商对公共部分负责；第3类中管理公司由监管机构挑选，既不是住户，也不是开发商。
业主委员会：谁在其中，如何产生
第22条规定组成：
"The Owners Committee of a Real Property project that falls in Category 1 or Category 3… will be constituted of a maximum of nine (9) members appointed by RERA."
「属于第1类或第3类的不动产项目，其业主委员会由 RERA 任命的最多九（9）名成员组成。」
这里有两点与常见预期相悖：委员会存在于第1类与第3类，且其成员由 RERA 任命。
产生的门槛也写明了：
"An Owners Committee will be constituted upon the registration of at least ten percent (10%) of the total Units of the Jointly Owned Real Property on the Real Property Register."
即在不动产登记簿上登记的单元达到全部单元的 10% 之后，委员会方告成立。
对成员的要求是一份封闭清单：
"be of full legal capacity; be an Owner residing in the Jointly Owned Real Property; be of good character and repute; pay the Service Charges and Usage Charges; and attend, and actively participate in, the meetings"
「具有完全行为能力；为居住于该共有不动产内的业主；品行与声誉良好；缴纳物业费与使用费；出席会议并积极参与。」
由此产生一个直接后果：欠费者不能进入委员会；把房子出租、自己住在别处的投资者不符合「居住」这一条件。
同一条中还有三项规定：
- 开发商只有在持有未售出单元时才可成为成员。
- 委员会从成员中选举主席。
- RERA 可随时改组委员会；成员一旦不再符合任一条件，资格即告终止。
八项职权——以及「exclusively」一词
第24条开头那个词决定了其后的一切：委员会 "will exclusively"（专属于）——
"1. verify that the Management Entity undertakes the management, operation, maintenance, and repair of the Common Parts in accordance with this Law; 2. review, and provide the necessary recommendations on, the annual budgets for the maintenance; 3. discuss the obstacles and difficulties related to the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts; 4. receive, and notify to the Management Entity, the complaints and suggestions submitted by Owners and Occupants; 5. request RERA to replace the Management Entity of any Real Property project that falls in Category 3; 6. notify the Management Entity or RERA of any defects in the structural parts or any damage requiring urgent repair; 7. coordinate with RERA, the Management Entity, or the Competent Authority with respect to any safety, environmental, security matter; and 8. submit to the Management Entity any proposals regarding the method of use of Common Parts."
「1. 核查管理主体是否依本法从事公共部分的管理、运营、维护与维修；2. 审阅年度维护预算并提出必要建议；3. 讨论公共部分管理、运营、维护与维修方面的障碍与困难；4. 接收业主与占用人提交的投诉与建议并转达管理主体；5. 就属于第3类的项目，要求 RERA 更换管理主体；6. 就结构部分的任何缺陷或需紧急维修的损坏，通知管理主体或 RERA；7. 就安全、环境、治安事项与 RERA、管理主体或主管机关协调；8. 就公共部分的使用方式向管理主体提交建议。」
读动词而不是读条目：核查、审阅并建议、讨论、接收并转达、要求更换、通知、协调、提交建议。 没有任何一个动词是「管理」「聘用」「签约」或「批准预算」。委员会是监督与联络机关，而不是工程的发包方。
酒店类别也被明文处理——该类别中的委员会
"will not be authorised to participate in the management of the Hotel Project or its Common Parts"
这在实务上意味着什么
如果你对管理公司不满意。 第24条第5项赋予委员会要求 RERA 更换管理主体的权利——但仅限第3类。第1类中由开发商对公共部分负责，清单里没有这一杠杆。
如果你不认同收费标准。 委员会对预算审阅并建议，费率本身由监管机构通过另一套机制核准——见物业费与 Mollak 一文。
如果楼体有结构缺陷。 第6项是直达通道：通知管理主体或 RERA。自2026年起，老楼另有证明自身状况的独立义务：2026年第3号法律下的质量与安全证书。
如果你是租客。 第4项提到的投诉来自占用人，而不只是业主。不过户内维修的双方义务在另一部法律中：2007年第26号法律第15至22条。
本文不主张什么
- 某栋楼属于哪一类别。 「大型项目」的标准由总干事的另一项决议规定，我们不予引用。
- 你那栋楼的委员会由谁组成。 成员由 RERA 任命，我们不保有此类名单。
- 要求更换管理公司的具体程序。 法律赋予委员会提出要求的权利，程序则由章程与 RERA 决议确定，其文本不在本文范围。
- 任何金额。 本文没有出现一个费率：它讲的是职权，不是钱。
来源
- 2019年第（6）号法律《关于迪拜酋长国共有不动产的所有权》 — 迪拜立法门户：第18条（三个类别及各自的管理责任方）、第22条（组成、RERA 任命、10% 门槛、成员条件、持有未售单元的开发商、主席、改组）、第24条（以「exclusively」引出的八项职权）。颁布日期 2019年9月4日。
