Le comité de propriétaires à Dubaï n'est ni un conseil syndical décisionnaire ni un maître d'ouvrage. La loi n° 6 de 2019 introduit ses attributions par le mot « exclusively » puis en énumère huit : vérifier, examiner, demander, notifier. L'immeuble, lui, est géré par celui que la catégorie du projet désigne — le promoteur dans les grands projets, une société de gestion hôtelière dans les projets hôteliers, et partout ailleurs une société sélectionnée et contractée par la RERA. Analyse du texte officiel du portail législatif de Dubaï.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 6 de 2019 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque article de loi et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : l'application à un immeuble donné dépend de sa catégorie et de son statut.
« À qui m'adresser pour la toiture qui fuit et pour cette ligne que je ne comprends pas » se pose de la même façon dans tous les immeubles, et la réponse dépend de la catégorie du projet. Ce n'est pas un classement d'usage : c'est une règle de droit.
Le texte de référence est la loi n° (6) de 2019 relative à la propriété des biens immobiliers en copropriété dans l'émirat de Dubaï, promulguée le 4 septembre 2019.
Trois catégories, trois gestionnaires différents
L'article 18 répartit les biens en copropriété en trois catégories précisément aux fins de la gestion des parties communes.
Catégorie 1 — grands projets :
« Projects in this category will be determined in accordance with the criteria prescribed under the relevant resolution issued by the Director General. The Developer will be responsible for the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts and Utility Services. »
« Les projets de cette catégorie sont déterminés selon les critères fixés par la décision du Directeur général. Le promoteur est responsable de la gestion, de l'exploitation, de l'entretien et de la réparation des parties communes et des services collectifs. » — Loi n° (6) de 2019, article 18
Catégorie 2 — projets hôteliers :
« These are projects wherein the management of Common Parts must be outsourced by the Developer to a Hotel Project Management Company in accordance with the relevant rules approved by the Director General. »
Catégorie 3 — tout le reste :
« The management of Common Parts in these projects will be undertaken by a specialised management company selected and contracted by RERA. »
« La gestion des parties communes dans ces projets est assurée par une société de gestion spécialisée sélectionnée et contractée par la RERA. »
La différence n'est pas cosmétique. En catégorie 1, c'est le promoteur qui répond des parties communes ; en catégorie 3, la société de gestion est choisie par le régulateur, ni par les résidents ni par le promoteur.
Le comité de propriétaires : qui y siège et comment il naît
L'article 22 traite de la composition :
« The Owners Committee of a Real Property project that falls in Category 1 or Category 3… will be constituted of a maximum of nine (9) members appointed by RERA. »
« Le comité de propriétaires d'un projet relevant de la catégorie 1 ou de la catégorie 3… est composé de neuf (9) membres au maximum, nommés par la RERA. »
Deux faits vont ici à l'encontre des attentes courantes : le comité existe en catégories 1 et 3, et ses membres sont nommés par la RERA.
Le seuil de constitution est également indiqué :
« An Owners Committee will be constituted upon the registration of at least ten percent (10%) of the total Units of the Jointly Owned Real Property on the Real Property Register. »
Le comité apparaît donc une fois 10 % au moins des lots inscrits au registre foncier.
Les conditions pour être membre forment une liste fermée :
« be of full legal capacity; be an Owner residing in the Jointly Owned Real Property; be of good character and repute; pay the Service Charges and Usage Charges; and attend, and actively participate in, the meetings »
« avoir la pleine capacité juridique ; être propriétaire résidant dans la copropriété ; être de bonne réputation ; s'acquitter des charges de services et d'usage ; assister aux réunions et y participer activement. »
Conséquence directe : un copropriétaire en impayé ne peut pas siéger, et un investisseur qui loue son lot et vit ailleurs ne remplit pas la condition de résidence.
Trois autres règles du même article :
- Le promoteur ne peut être membre que s'il détient des lots invendus.
- Le comité élit son président parmi ses membres.
- La RERA peut à tout moment reconstituer le comité, et la qualité de membre cesse dès qu'une condition n'est plus remplie.
Huit attributions — et le mot « exclusively »
L'article 24 s'ouvre sur le mot qui gouverne tout le reste : le comité « will exclusively » —
« 1. verify that the Management Entity undertakes the management, operation, maintenance, and repair of the Common Parts in accordance with this Law; 2. review, and provide the necessary recommendations on, the annual budgets for the maintenance; 3. discuss the obstacles and difficulties related to the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts; 4. receive, and notify to the Management Entity, the complaints and suggestions submitted by Owners and Occupants; 5. request RERA to replace the Management Entity of any Real Property project that falls in Category 3; 6. notify the Management Entity or RERA of any defects in the structural parts or any damage requiring urgent repair; 7. coordinate with RERA, the Management Entity, or the Competent Authority with respect to any safety, environmental, security matter; and 8. submit to the Management Entity any proposals regarding the method of use of Common Parts. »
Lisez les verbes plutôt que les items : vérifier, examiner et recommander, discuter, recevoir et transmettre, demander un remplacement, notifier, coordonner, soumettre des propositions. Pas un seul verbe ne dit « gérer », « engager », « contracter » ou « approuver le budget ». Le comité est un organe de contrôle et de liaison, pas un maître d'ouvrage.
La catégorie hôtelière est traitée expressément : le comité y
« will not be authorised to participate in the management of the Hotel Project or its Common Parts »
Ce que cela change en pratique
Si la société de gestion ne vous convient pas. Le point 5 de l'article 24 donne au comité le droit de demander à la RERA son remplacement — mais seulement en catégorie 3. En catégorie 1, le promoteur répond des parties communes, et ce levier ne figure pas dans la liste.
Si vous contestez le montant des charges. Le comité examine et recommande sur le budget ; le tarif lui-même est approuvé par le régulateur via un mécanisme distinct — détaillé dans l'article sur les charges et Mollak.
S'il y a un désordre structurel. Le point 6 est le canal direct : notifier la société de gestion ou la RERA. Depuis 2026, les immeubles anciens portent en outre une obligation propre de prouver leur état : le certificat de qualité et de sécurité selon la loi n° 3 de 2026.
Si vous êtes locataire. Le point 4 vise les plaintes des occupants, et pas seulement des propriétaires. Les obligations de réparation à l'intérieur du logement relèvent cependant d'une autre loi : les articles 15 à 22 de la loi n° 26 de 2007.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- La catégorie dont relève tel immeuble. Les critères du « grand projet » sont fixés par une décision distincte du Directeur général, que nous ne citons pas.
- La composition du comité chez vous. Les membres sont nommés par la RERA ; nous n'en tenons aucune liste.
- La procédure de demande de remplacement du gestionnaire. La loi donne au comité le droit de demander ; la procédure vient du statut et des décisions de la RERA, dont le texte sort de ce cadre.
- Le moindre montant. Il n'y a ici aucun tarif : cet article porte sur des attributions, pas sur de l'argent.
Sources
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 18 (les trois catégories et le responsable de la gestion), article 22 (composition, nomination par la RERA, seuil de 10 %, conditions des membres, promoteur détenant des lots invendus, président, reconstitution), article 24 (les huit attributions introduites par « exclusively »). Promulguée le 4 septembre 2019.
