کمیتهٔ مالکان در دبی نه هیئتمدیره است و نه کارفرمای کارها. قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ اختیارات آن را با واژهٔ «exclusively» آغاز میکند و هشت بند میآورد: بررسی کند، مرور کند، بخواهد، اطلاع دهد. ادارهٔ ساختمان اما بر عهدهٔ کسی است که دستهٔ پروژه تعیین میکند: در پروژههای بزرگ سازنده، در پروژههای هتلی شرکت مدیریت هتل، و در بقیه شرکتی که RERA برمیگزیند و با آن قرارداد میبندد. متن رسمی را از درگاه قوانین دبی بررسی میکنیم.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر مادهٔ قانون و در پایان مقاله آمده است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: نحوهٔ اعمال بر یک ساختمان مشخص به دسته و اساسنامهٔ آن بستگی دارد.
پرسش «برای سقفِ چکهکننده و ردیفِ نامفهومِ صورتحساب سراغ چه کسی بروم» در همهٔ ساختمانها یکسان است، اما پاسخ به دستهای بستگی دارد که پروژه در آن جای میگیرد. این یک تقسیمبندی عرفی نیست، حکم قانون است.
سند پایه Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai است که در ۴ سپتامبر ۲۰۱۹ صادر شد.
سه دسته و سه مدیر متفاوت
مادهٔ ۱۸ املاک با مالکیت مشترک را دقیقاً برای اهداف ادارهٔ مشاعات به سه دسته تقسیم میکند.
دستهٔ ۱ — پروژههای بزرگ:
«Projects in this category will be determined in accordance with the criteria prescribed under the relevant resolution issued by the Director General. The Developer will be responsible for the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts and Utility Services.»
«پروژههای این دسته بر پایهٔ معیارهای مقرر در مصوبهٔ مدیرکل تعیین میشوند. سازنده مسئول مدیریت، بهرهبرداری، نگهداری و تعمیر مشاعات و خدمات تأسیساتی است.» — قانون شمارهٔ (۶) سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۱۸
دستهٔ ۲ — پروژههای هتلی:
«These are projects wherein the management of Common Parts must be outsourced by the Developer to a Hotel Project Management Company in accordance with the relevant rules approved by the Director General.»
«پروژههایی که سازنده باید ادارهٔ مشاعات آنها را بر پایهٔ قواعد مصوب مدیرکل به شرکت مدیریت پروژهٔ هتلی واگذار کند.»
دستهٔ ۳ — بقیه:
«The management of Common Parts in these projects will be undertaken by a specialised management company selected and contracted by RERA.»
«ادارهٔ مشاعات در این پروژهها بر عهدهٔ شرکت مدیریتِ تخصصی است که RERA آن را برمیگزیند و با آن قرارداد میبندد.»
تفاوت ظاهری نیست: در دستهٔ ۱ سازنده پاسخگوی مشاعات است و در دستهٔ ۳ شرکت مدیریت را تنظیمگر انتخاب میکند، نه ساکنان و نه سازنده.
کمیتهٔ مالکان: چه کسانی و چگونه
مادهٔ ۲۲ دربارهٔ ترکیب:
«The Owners Committee of a Real Property project that falls in Category 1 or Category 3… will be constituted of a maximum of nine (9) members appointed by RERA.»
«کمیتهٔ مالکانِ پروژهای که در دستهٔ ۱ یا دستهٔ ۳ قرار میگیرد… از حداکثر نُه (۹) عضو تشکیل میشود که RERA آنان را منصوب میکند.»
دو نکته برخلاف انتظار رایج: کمیته در دستههای ۱ و ۳ وجود دارد و اعضای آن را RERA منصوب میکند.
آستانهٔ تشکیل هم گفته شده است:
«An Owners Committee will be constituted upon the registration of at least ten percent (10%) of the total Units of the Jointly Owned Real Property on the Real Property Register.»
یعنی کمیته پس از ثبت دستکم ۱۰٪ از کل واحدها در دفتر ثبت املاک پدید میآید.
شرایط عضو فهرستی بسته است:
«be of full legal capacity; be an Owner residing in the Jointly Owned Real Property; be of good character and repute; pay the Service Charges and Usage Charges; and attend, and actively participate in, the meetings»
«دارای اهلیت کامل؛ مالکی که در همان ملک مشترک سکونت دارد؛ نیکنام؛ پرداختکنندهٔ شارژ خدمات و شارژ استفاده؛ حاضر در جلسات و مشارکتکنندهٔ فعال.»
نتیجهٔ مستقیم: بدهکار نمیتواند عضو باشد، و سرمایهگذاری که واحدش را اجاره داده و جای دیگری زندگی میکند شرط «سکونت» را ندارد.
سه حکم دیگر در همان ماده:
- سازنده تنها در صورتی عضو میشود که واحد فروشنرفته داشته باشد.
- کمیته رئیس خود را از میان اعضا انتخاب میکند.
- RERA میتواند هر زمان کمیته را بازتشکیل کند و عضویت با از دست رفتن هر شرط پایان مییابد.
هشت اختیار — و واژهٔ «exclusively»
مادهٔ ۲۴ با واژهای آغاز میشود که همهچیز پس از آن را تعیین میکند: کمیته «will exclusively» —
«1. verify that the Management Entity undertakes the management, operation, maintenance, and repair of the Common Parts in accordance with this Law; 2. review, and provide the necessary recommendations on, the annual budgets for the maintenance; 3. discuss the obstacles and difficulties related to the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts; 4. receive, and notify to the Management Entity, the complaints and suggestions submitted by Owners and Occupants; 5. request RERA to replace the Management Entity of any Real Property project that falls in Category 3; 6. notify the Management Entity or RERA of any defects in the structural parts or any damage requiring urgent repair; 7. coordinate with RERA, the Management Entity, or the Competent Authority with respect to any safety, environmental, security matter; and 8. submit to the Management Entity any proposals regarding the method of use of Common Parts.»
«۱. بررسی کند که نهاد مدیریت، ادارهٔ مشاعات و بهرهبرداری و نگهداری و تعمیر آن را مطابق این قانون انجام میدهد؛ ۲. بودجههای سالانهٔ نگهداری را مرور و توصیههای لازم را ارائه کند؛ ۳. موانع و دشواریهای مربوط به ادارهٔ مشاعات را بررسی کند؛ ۴. شکایات و پیشنهادهای مالکان و ساکنان را دریافت و به نهاد مدیریت منتقل کند؛ ۵. در پروژههای دستهٔ ۳ از RERA تعویض نهاد مدیریت را بخواهد؛ ۶. هر نقص در اجزای سازهای یا خسارت نیازمند تعمیر فوری را به نهاد مدیریت یا RERA اطلاع دهد؛ ۷. در امور ایمنی، محیطزیست و امنیت با RERA، نهاد مدیریت یا مرجع صلاحیتدار هماهنگ شود؛ ۸. پیشنهادهای مربوط به شیوهٔ استفاده از مشاعات را به نهاد مدیریت ارائه کند.»
فعلها را بخوانید نه بندها را: بررسی کردن، مرور و توصیه، بحث، دریافت و انتقال، درخواست تعویض، اطلاع دادن، هماهنگی، ارائهٔ پیشنهاد. هیچ فعلی نمیگوید «اداره کن»، «استخدام کن»، «قرارداد ببند» یا «بودجه را تصویب کن». کمیته نهاد نظارت و ارتباط است، نه کارفرمای کارها.
دستهٔ هتلی هم صریح آمده است؛ کمیته در آنجا
«will not be authorised to participate in the management of the Hotel Project or its Common Parts»
در عمل چه معنایی دارد
اگر از شرکت مدیریت راضی نیستید. بند ۵ مادهٔ ۲۴ به کمیته حق درخواست تعویض از RERA را میدهد — اما تنها در دستهٔ ۳. در دستهٔ ۱ سازنده پاسخگوی مشاعات است و چنین اهرمی در فهرست نیست.
اگر با نرخ شارژ موافق نیستید. کمیته بودجه را مرور و توصیه میکند و نرخ را تنظیمگر با سازوکاری جداگانه تأیید میکند — در مقالهٔ شارژ خدمات و «مُلّاک».
اگر ساختمان نقص سازهای دارد. بند ۶ مسیر مستقیم است: اطلاع به نهاد مدیریت یا RERA. از ۲۰۲۶ ساختمانهای قدیمی تکلیف جداگانهای هم برای اثبات وضعیت دارند: گواهی کیفیت و ایمنی بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۳ سال ۲۰۲۶.
اگر مستأجرید. بند ۴ از شکایات ساکنان سخن میگوید نه فقط مالکان. تعهدات دو طرف در تعمیر داخل واحد اما در قانون دیگری است: مواد ۱۵ تا ۲۲ قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- اینکه یک ساختمان مشخص در کدام دسته است. معیارهای «پروژهٔ بزرگ» را مصوبهای جداگانه از مدیرکل تعیین میکند که نقلش نمیکنیم.
- ترکیب کمیته در ساختمان شما. اعضا را RERA منصوب میکند و ما چنین فهرستی نداریم.
- آیین درخواست تعویض شرکت مدیریت. قانون حق درخواست را میدهد و آیین را اساسنامه و مصوبات RERA تعیین میکنند که متنشان بیرون از این بررسی است.
- هیچ مبلغی. در این مقاله یک نرخ هم نیامده: موضوع اختیارات است نه پول.
منابع
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۱۸ (سه دسته و مسئول ادارهٔ هر یک)، مادهٔ ۲۲ (ترکیب، انتصاب از سوی RERA، آستانهٔ ۱۰٪، شرایط عضو، سازندهٔ دارای واحد فروشنرفته، رئیس، بازتشکیل)، مادهٔ ۲۴ (هشت اختیار با واژهٔ «exclusively»). تاریخ صدور ۴ سپتامبر ۲۰۱۹.
