Ein Owners Committee ist in Dubai weder ein Verwaltungsbeirat mit Entscheidungsmacht noch ein Auftraggeber für Bauleistungen. Das Gesetz Nr. 6 von 2019 leitet seine Befugnisse mit dem Wort «exclusively» ein und zählt dann acht auf: prüfen, durchsehen, verlangen, mitteilen. Verwaltet wird das Gebäude von demjenigen, den die Kategorie des Projekts bestimmt — vom Entwickler bei Großprojekten, von einer Hotelmanagementgesellschaft bei Hotelprojekten und in allem Übrigen von einer Gesellschaft, die RERA auswählt und beauftragt. Durchgearbeitet am amtlichen Text des Dubai Legislation Portal.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 6 von 2019 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jedem Gesetzesartikel und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Die Anwendung auf ein konkretes Gebäude hängt von dessen Kategorie und Statut ab.
«An wen wende ich mich wegen des undichten Dachs und wegen der Position, die ich nicht verstehe» klingt in jedem Haus gleich, und die Antwort hängt davon ab, in welche Kategorie das Projekt fällt. Das ist keine umgangssprachliche Einteilung, sondern eine Rechtsnorm.
Grundlage ist das Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, erlassen am 4. September 2019.
Drei Kategorien, drei verschiedene Verwalter
Artikel 18 teilt gemeinschaftlich gehaltenes Eigentum eigens für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in drei Kategorien.
Kategorie 1 — Großprojekte:
«Projects in this category will be determined in accordance with the criteria prescribed under the relevant resolution issued by the Director General. The Developer will be responsible for the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts and Utility Services.»
«Projekte dieser Kategorie werden nach den Kriterien bestimmt, die in dem einschlägigen Beschluss des Generaldirektors festgelegt sind. Der Entwickler ist für Verwaltung, Betrieb, Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und der Versorgungsleistungen verantwortlich.» — Gesetz Nr. (6) von 2019, Artikel 18
Kategorie 2 — Hotelprojekte:
«These are projects wherein the management of Common Parts must be outsourced by the Developer to a Hotel Project Management Company in accordance with the relevant rules approved by the Director General.»
Kategorie 3 — alles Übrige:
«The management of Common Parts in these projects will be undertaken by a specialised management company selected and contracted by RERA.»
«Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in diesen Projekten übernimmt eine spezialisierte Verwaltungsgesellschaft, die von RERA ausgewählt und beauftragt wird.»
Der Unterschied ist nicht kosmetisch. In Kategorie 1 haftet der Entwickler für das Gemeinschaftseigentum; in Kategorie 3 wählt der Regulator die Verwaltungsgesellschaft — nicht die Bewohner und nicht der Entwickler.
Das Owners Committee: wer darin sitzt und wie es entsteht
Artikel 22 regelt die Zusammensetzung:
«The Owners Committee of a Real Property project that falls in Category 1 or Category 3… will be constituted of a maximum of nine (9) members appointed by RERA.»
«Das Owners Committee eines Projekts der Kategorie 1 oder der Kategorie 3… besteht aus höchstens neun (9) von RERA bestellten Mitgliedern.»
Zwei Punkte laufen den üblichen Erwartungen zuwider: Das Komitee gibt es in den Kategorien 1 und 3, und seine Mitglieder werden von RERA bestellt.
Auch die Schwelle für sein Entstehen ist genannt:
«An Owners Committee will be constituted upon the registration of at least ten percent (10%) of the total Units of the Jointly Owned Real Property on the Real Property Register.»
Das Komitee entsteht also, sobald mindestens 10 % aller Einheiten im Immobilienregister eingetragen sind.
Die Anforderungen an ein Mitglied bilden eine abschließende Liste:
«be of full legal capacity; be an Owner residing in the Jointly Owned Real Property; be of good character and repute; pay the Service Charges and Usage Charges; and attend, and actively participate in, the meetings»
«volle Geschäftsfähigkeit; Eigentümer, der in der Gemeinschaftsanlage wohnt; guter Leumund; Zahlung der Service Charges und Nutzungsentgelte; Teilnahme an den Sitzungen und aktive Mitwirkung.»
Daraus folgt unmittelbar: Wer im Rückstand ist, kann nicht im Komitee sitzen, und ein Investor, der vermietet und anderswo wohnt, erfüllt «residing» nicht.
Drei weitere Regeln desselben Artikels:
- Der Entwickler darf nur Mitglied sein, wenn er unverkaufte Einheiten hält.
- Das Komitee wählt seinen Vorsitzenden aus den eigenen Reihen.
- RERA darf das Komitee jederzeit neu bilden; die Mitgliedschaft endet, sobald eine Voraussetzung entfällt.
Acht Befugnisse — und das Wort «exclusively»
Artikel 24 beginnt mit dem Wort, das alles Folgende bestimmt: Das Komitee «will exclusively» —
«1. verify that the Management Entity undertakes the management, operation, maintenance, and repair of the Common Parts in accordance with this Law; 2. review, and provide the necessary recommendations on, the annual budgets for the maintenance; 3. discuss the obstacles and difficulties related to the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts; 4. receive, and notify to the Management Entity, the complaints and suggestions submitted by Owners and Occupants; 5. request RERA to replace the Management Entity of any Real Property project that falls in Category 3; 6. notify the Management Entity or RERA of any defects in the structural parts or any damage requiring urgent repair; 7. coordinate with RERA, the Management Entity, or the Competent Authority with respect to any safety, environmental, security matter; and 8. submit to the Management Entity any proposals regarding the method of use of Common Parts.»
Lesen Sie die Verben statt der Nummern: prüfen, durchsehen und empfehlen, erörtern, entgegennehmen und weiterleiten, eine Ablösung verlangen, mitteilen, abstimmen, Vorschläge einreichen. Kein einziges Verb lautet «verwalten», «beauftragen», «Verträge schließen» oder «das Budget beschließen». Das Komitee ist ein Aufsichts- und Verbindungsorgan, kein Auftraggeber.
Auch die Hotelkategorie ist ausdrücklich geregelt — das Komitee dort
«will not be authorised to participate in the management of the Hotel Project or its Common Parts»
Was das praktisch bedeutet
Wenn Sie mit der Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind. Ziffer 5 des Artikels 24 gibt dem Komitee das Recht, von RERA eine Ablösung zu verlangen — aber nur in Kategorie 3. In Kategorie 1 haftet der Entwickler für das Gemeinschaftseigentum, und dieser Hebel steht nicht in der Liste.
Wenn Sie mit dem Satz nicht einverstanden sind. Das Komitee prüft und empfiehlt zum Budget; den Satz selbst genehmigt der Regulator über einen eigenen Mechanismus — dargestellt im Artikel zu Service Charges und Mollak.
Wenn es einen baulichen Mangel gibt. Ziffer 6 ist der direkte Kanal: Mitteilung an die Verwaltungsgesellschaft oder an RERA. Seit 2026 trifft ältere Gebäude zusätzlich eine eigene Pflicht, ihren Zustand nachzuweisen: das Qualitäts- und Sicherheitszertifikat nach dem Gesetz Nr. 3 von 2026.
Wenn Sie Mieter sind. Ziffer 4 nennt Beschwerden von Occupants, nicht nur von Eigentümern. Die Reparaturpflichten innerhalb der Wohnung stehen allerdings in einem anderen Gesetz: Artikel 15 bis 22 des Gesetzes Nr. 26 von 2007.
Was wir hier NICHT behaupten
- In welche Kategorie ein bestimmtes Gebäude fällt. Die Kriterien für ein «Großprojekt» setzt ein eigener Beschluss des Generaldirektors, den wir nicht zitieren.
- Wer in Ihrem Haus im Komitee sitzt. Die Mitglieder bestellt RERA; eine solche Liste führen wir nicht.
- Das Verfahren für den Antrag auf Wechsel der Verwaltung. Das Gesetz gibt dem Komitee das Antragsrecht; das Verfahren ergibt sich aus Statut und RERA-Beschlüssen, deren Text außerhalb dieser Darstellung liegt.
- Irgendwelche Beträge. Hier steht kein einziger Satz: Dieser Artikel handelt von Befugnissen, nicht von Geld.
Quellen
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 18 (die drei Kategorien und der jeweils Verwaltungsverantwortliche), Artikel 22 (Zusammensetzung, Bestellung durch RERA, 10-%-Schwelle, Anforderungen an Mitglieder, Entwickler mit unverkauften Einheiten, Vorsitz, Neubildung), Artikel 24 (die acht mit «exclusively» eingeleiteten Befugnisse). Erlassen am 4. September 2019.
