لجنة الملّاك في دبي ليست مجلس إدارة ولا جهة تتعاقد على الأعمال. القانون رقم 6 لسنة 2019 يستهلّ صلاحياتها بكلمة «exclusively» ثم يذكر ثمانية بنود: تتحقّق، وتستعرض، وتطلب، وتُخطر. أمّا الإدارة فبيد مَن تحدّده فئة المشروع: المطوّر في المشاريع الكبرى، وشركة إدارة فندقية في المشاريع الفندقية، وفي ما عداها شركة تختارها RERA وتتعاقد معها. نستعرض النصّ الرسمي على بوّابة تشريعات دبي.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 6 لسنة 2019 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: التطبيق على مبنى بعينه يتوقّف على فئته ونظامه.
سؤال «إلى مَن أذهب بسقف يُرشّح وببند غامض في الفاتورة» واحد في كل المباني، أمّا الجواب فيتوقّف على الفئة التي يندرج فيها المشروع. وهذا ليس تصنيفاً عرفياً بل حكم قانون.
الوثيقة الأساس هي Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai، الصادر في 4 سبتمبر 2019.
ثلاث فئات وثلاث جهات إدارة مختلفة
المادة 18 تقسّم العقار المملوك ملكية مشتركة إلى ثلاث فئات لأغراض إدارة الأجزاء المشتركة تحديداً.
الفئة 1 — المشاريع الكبرى:
«Projects in this category will be determined in accordance with the criteria prescribed under the relevant resolution issued by the Director General. The Developer will be responsible for the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts and Utility Services.»
«تُحدَّد مشاريع هذه الفئة وفق المعايير المقرّرة بالقرار الصادر عن المدير العام. ويكون المطوّر مسؤولاً عن إدارة الأجزاء المشتركة وخدمات المرافق وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها.» — القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 18
الفئة 2 — المشاريع الفندقية:
«These are projects wherein the management of Common Parts must be outsourced by the Developer to a Hotel Project Management Company in accordance with the relevant rules approved by the Director General.»
«هي المشاريع التي يجب على المطوّر أن يُسند فيها إدارة الأجزاء المشتركة إلى شركة إدارة مشاريع فندقية وفق القواعد المعتمدة من المدير العام.»
الفئة 3 — ما عدا ذلك:
«The management of Common Parts in these projects will be undertaken by a specialised management company selected and contracted by RERA.»
«تتولّى إدارة الأجزاء المشتركة في هذه المشاريع شركة إدارة متخصّصة تختارها مؤسسة التنظيم العقاري وتتعاقد معها.»
والفرق ليس شكلياً: ففي الفئة 1 يتحمّل المطوّر مسؤولية الأجزاء المشتركة، وفي الفئة 3 تختار الجهة المنظِّمة شركة الإدارة لا السكان ولا المطوّر.
لجنة الملّاك: مَن فيها وكيف تنشأ
المادة 22 عن التشكيل:
«The Owners Committee of a Real Property project that falls in Category 1 or Category 3… will be constituted of a maximum of nine (9) members appointed by RERA.»
«تتشكّل لجنة الملّاك في المشروع المندرج في الفئة 1 أو الفئة 3… من تسعة (9) أعضاء كحدّ أقصى تعيّنهم مؤسسة التنظيم العقاري.»
وهنا واقعتان تخالفان التوقّع الشائع: اللجنة موجودة في الفئتين 1 و3، وأعضاؤها تعيّنهم RERA.
وعتبة النشأة مذكورة أيضاً:
«An Owners Committee will be constituted upon the registration of at least ten percent (10%) of the total Units of the Jointly Owned Real Property on the Real Property Register.»
أي أنّ اللجنة تنشأ بعد قيد ما لا يقلّ عن 10% من مجموع الوحدات في السجل العقاري.
وشروط العضو واردة بقائمة مغلقة:
«be of full legal capacity; be an Owner residing in the Jointly Owned Real Property; be of good character and repute; pay the Service Charges and Usage Charges; and attend, and actively participate in, the meetings»
«كامل الأهلية؛ مالك مقيم في العقار المملوك ملكية مشتركة؛ حسن السيرة والسمعة؛ مسدِّد لرسوم الخدمات ورسوم الاستخدام؛ حاضر للاجتماعات ومشارك فيها بفاعلية.»
ومن ذلك نتيجة مباشرة: المتخلّف عن السداد لا يكون عضواً، والمستثمر الذي يؤجّر شقّته ويسكن في مكان آخر لا يستوفي شرط «الإقامة».
وثلاثة أحكام أخرى في المادة نفسها:
- المطوّر يجوز أن يكون عضواً فقط إن كان يملك وحدات غير مبيعة.
- تنتخب اللجنة رئيسها من بين أعضائها.
- لمؤسسة التنظيم العقاري إعادة تشكيل اللجنة في أي وقت، وتنتهي العضوية بفقد أي شرط.
ثمانية اختصاصات — وكلمة «exclusively»
تبدأ المادة 24 بكلمة تحكم ما بعدها: اللجنة «will exclusively» — أي تختصّ حصراً بما يلي:
«1. verify that the Management Entity undertakes the management, operation, maintenance, and repair of the Common Parts in accordance with this Law; 2. review, and provide the necessary recommendations on, the annual budgets for the maintenance; 3. discuss the obstacles and difficulties related to the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts; 4. receive, and notify to the Management Entity, the complaints and suggestions submitted by Owners and Occupants; 5. request RERA to replace the Management Entity of any Real Property project that falls in Category 3; 6. notify the Management Entity or RERA of any defects in the structural parts or any damage requiring urgent repair; 7. coordinate with RERA, the Management Entity, or the Competent Authority with respect to any safety, environmental, security matter; and 8. submit to the Management Entity any proposals regarding the method of use of Common Parts.»
اقرأ الأفعال لا البنود: تتحقّق، وتستعرض وتوصي، وتناقش، وتتلقّى وتحيل، وتطلب الاستبدال، وتُخطر، وتنسّق، وتقدّم مقترحات. ولا فعل واحد يقول «تدير» أو «تتعاقد» أو «تعتمد الموازنة». فاللجنة جهاز رقابة وتواصل لا جهة تتعاقد على الأعمال.
والفئة الفندقية معالَجة صراحةً كذلك؛ فاللجنة هناك
«will not be authorised to participate in the management of the Hotel Project or its Common Parts»
ماذا يعني ذلك عملياً
إن لم تُرضِك شركة الإدارة. البند 5 من المادة 24 يمنح اللجنة حقّ مطالبة RERA بالاستبدال — لكن في الفئة 3 فقط. أمّا في الفئة 1 فالمطوّر مسؤول عن الأجزاء المشتركة، وهذه الأداة غير مذكورة في القائمة.
إن لم توافق على قيمة الرسم. اللجنة تستعرض وتوصي بشأن الموازنة، أمّا اعتماد التعرفة فيتمّ لدى الجهة المنظِّمة بآلية مستقلّة — تفصيلها في مقال رسوم الخدمات ونظام «مُلّاك».
إن ظهر خلل إنشائي. البند 6 قناة مباشرة: إخطار شركة الإدارة أو RERA. ومنذ 2026 صار على المباني القديمة التزام مستقلّ بإثبات حالتها: شهادة الجودة والسلامة بمقتضى القانون رقم 3 لسنة 2026.
إن كنت مستأجراً. البند 4 يذكر شكاوى الشاغلين لا الملّاك وحدهم. أمّا التزامات الطرفين بالإصلاح داخل الشقّة فتعيش في قانون آخر: المواد 15–22 من القانون رقم 26 لسنة 2007.
ما لا نزعمه هنا
- في أي فئة يقع مبنى بعينه. معايير «المشروع الكبير» يقرّرها قرار مستقلّ من المدير العام لا ننقله.
- مَن أعضاء اللجنة في مبناك. تعيّنهم RERA، ولا نحتفظ بقائمة.
- إجراء طلب استبدال شركة الإدارة. يمنح القانون اللجنة حقّ الطلب، أمّا الإجراء فيحدّده النظام وقرارات RERA، ونصّها خارج هذا العرض.
- أي مبالغ. لا ترد هنا تعرفة واحدة: المقال عن الصلاحيات لا عن المال.
المصادر
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 18 (الفئات الثلاث والجهة المسؤولة عن الإدارة)، المادة 22 (التشكيل والتعيين من RERA وعتبة 10% وشروط العضو والمطوّر ذو الوحدات غير المبيعة والرئيس وإعادة التشكيل)، المادة 24 (الاختصاصات الثمانية المستهلّة بكلمة «exclusively»). تاريخ الصدور 4 سبتمبر 2019.
