Продать недостроенную квартиру в Дубае — не то же самое, что продать готовую. Заявку в предварительный реестр подаёт ЗАСТРОЙЩИК, а не вы; без его электронного NOC сделка не регистрируется вовсе. Разбираем по карточкам услуг Земельного департамента: кто заявитель, какие строки в счёте названы официально, а какие назначает застройщик и нигде не публикует.
Данные проверены по официальным источникам на 17.09.2026: карточки услуг Земельного департамента Дубая «Request to register the initial sale» и «Property Sale Registration». Ссылка на первоисточник стоит у каждого числа и в конце статьи.
Перепродажа квартиры, которая ещё строится, в разговорах называется тем же словом, что и обычная сделка. Но юридически это другая процедура, и главное отличие видно в первой же строке официальной карточки: заявку подаёте не вы.
Кто заявитель — и почему это меняет вашу позицию
Карточка услуги «Request to register the initial sale» описывает её так: сервис позволяет застройщику зарегистрировать юниты, проданные off-plan, либо участки, стоимость которых не оплачена полностью, в предварительном реестре.
Дословно: «This service allows a real estate developer to register units sold off-plan or land plots whose value has not been fully paid at the provisional register.»
Заявитель здесь — застройщик. В сделке с готовым объектом вы с покупателем идёте в центр регистрации сами; здесь между вами и реестром стоит третья сторона, у которой свой интерес и свой график. Отсюда практический вывод: сроки сделки вы не контролируете так, как привыкли по вторичке.
Что такое предварительный реестр и чем он отличается от собственности, мы разбирали отдельно — Oqood против Title Deed и закон 13/2008 о предварительном реестре.
Без электронного NOC застройщика сделки нет
В карточке «Property Sale Registration» среди требований названо: «A no-objection e-certificate (e-NOC) from the developer in the freehold areas (via Dubai REST App)» — свидетельство об отсутствии возражений от застройщика, в электронном виде, через приложение Dubai REST.
Это и есть та самая дверь, о которой чаще всего спрашивают: пока застройщик не выдал NOC, регистрировать нечего. Департамент называет сам документ и канал его получения — но не называет ни его стоимость, ни условия выдачи.
И здесь мы останавливаемся честно. В рынке широко обсуждаются пороги вроде «застройщик выдаёт NOC только после оплаты определённой доли» и суммы сбора за NOC. Мы не нашли их ни в одной официальной карточке услуги Земельного департамента и поэтому не называем ни процент, ни сумму. Это условия конкретного застройщика по конкретному договору: спрашивайте их у него письменно до того, как договоритесь о цене с покупателем.
Что в счёте названо официально
Эти строки взяты дословно из карточек услуг и не зависят от застройщика.
| Строка | Сумма | Где названа |
|---|---|---|
| Сбор департамента с продавца | 2% от стоимости сделки | карточка DLD |
| Сбор департамента с покупателя | 2% от стоимости сделки | карточка DLD |
| Knowledge fee | AED 10 | карточка DLD |
| Innovation fee | AED 10 | карточка DLD |
| Самостоятельная регистрация застройщиком через портал Oqood | AED 1 000 | карточка DLD |
Обратите внимание на первые две строки: департамент делит свои проценты пополам между продавцом и покупателем, а не возлагает всё на покупателя. Кто платит фактически — вопрос договорённости сторон, и на вторичке мы разбирали тот же счёт подробнее в статье про 4% и полный счёт передачи.
Где ваш рычаг
Он не в переговорах с покупателем, а в двух документах.
Первый — письменные условия NOC от застройщика, полученные до сделки. Департамент требует NOC как обязательное условие регистрации, но условия его выдачи оставляет застройщику. Значит единственный способ не узнать их в худший момент — спросить заранее.
Второй — понимание, что деньги проекта лежат на эскроу-счёте, а не у застройщика в обороте: это отдельный закон и отдельный механизм, разобранный нами по статьям. К вашей перепродаже он прямого отношения не имеет, но объясняет, почему застройщик в принципе завязан на процедуры департамента.
Чего мы здесь не утверждаем
- Стоимость и условия NOC застройщика. В официальных карточках их нет; распространённые в рынке пороги мы не воспроизводим.
- Что 2% фактически платит именно та сторона, что названа в карточке. Департамент делит сбор пополам; кто внесёт его по факту, решает договор.
- Сроки. Ни одна из прочитанных карточек не называет срок выдачи NOC застройщиком.
- Налоговые последствия перепродажи. Это отдельный предмет; в ОАЭ нет налога на доход физлица, но корпоративный режим и НДС мы здесь не разбираем.
Источники
- Request to register the initial sale — карточка услуги Земельного департамента: заявитель, предварительный реестр, сборы 2% / 2%, AED 10 + AED 10, AED 1 000 за самостоятельную регистрацию через Oqood.
- Property Sale Registration — карточка услуги: требование электронного NOC застройщика во фрихолд-зонах через приложение Dubai REST.
