Ein hübsches Rendering und ein geöffnetes Verkaufsbüro beweisen nichts. Die Durchführungsverordnung zum Gesetz über das vorläufige Register nennt die Bedingungen, ohne die überhaupt nicht verkauft werden darf: Besitz am Grundstück und Vermessungsbescheinigung, tatsächliche Kontrolle über die Parzelle, Genehmigungen der zuständigen Stellen und ein Vermerk auf dem Registerblatt des Grundstücks. Eine Verfügung vor Genehmigung und Eintragung des Projekts ist für nichtig erklärt, und ein Makler muss das Geld des Käufers auf das Treuhandkonto des Projekts einzahlen, nicht auf sein eigenes. Durchgearbeitet am amtlichen Text des Dubai Legislation Portal.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text der Beschlusses des Exekutivrats Nr. 6 von 2010 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jedem Artikel und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkretes Projekt wird nach seinen eigenen Unterlagen beurteilt.
Ein Off-Plan-Käufer prüft den Entwickler gewöhnlich über den Namen und die Liste fertiggestellter Türme. Das Recht bietet eine belastbarere Prüfung: Für den Verkauf im Projektstadium gibt es Zulassungsvoraussetzungen, und sie stehen geschrieben.
Das Dokument ist die Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai, erlassen am 14. Februar 2010.
Drei Voraussetzungen, ohne die nicht verkauft werden darf
Artikel 4:
«A Master Developer or Sub-developer may not commence the implementation of a project or sell its units off-plan unless: (1) he takes possession of the land and receives the demarcation certificate; (2) he has actual control of the land on which the project is to be constructed; and (3) he obtains from the Competent Entities the approvals required to commence the implementation of the project.»
«Ein Hauptentwickler oder Unterentwickler darf mit der Umsetzung eines Projekts nicht beginnen und dessen Einheiten nicht off-plan verkaufen, es sei denn: (1) er hat den Besitz am Grundstück erlangt und die Vermessungsbescheinigung erhalten; (2) er hat die tatsächliche Kontrolle über das Grundstück, auf dem das Projekt errichtet werden soll; und (3) er hat von den zuständigen Stellen die für den Beginn der Umsetzung erforderlichen Genehmigungen erhalten.» — Beschluss Nr. (6) von 2010, Artikel 4
Punkt 1 und Punkt 2 sind nicht dasselbe: Die förmliche Übernahme des Grundstücks und die tatsächliche Kontrolle darüber stehen getrennt — ein Übertragungsdokument allein genügt also nicht, um verkaufen zu dürfen.
Der Vermerk im Register: das Projekt ist am Grundstück sichtbar
Artikel 5 macht aus dem Projektstatus eine Eintragung statt eines Versprechens:
«1. The DLD must, whether on its own initiative or upon request by the concerned parties, create an entry on the Real Property registry folio of any land on which a Real Property project is to be constructed to denote that the project is a development project governed by the provisions of the Law. 2. The DLD will remove the entry referred to in the preceding paragraph upon completion of the Real Property project and registration of its units in the names of purchasers on the Real Property Register, or upon cancellation of the project for any of the reasons set forth in Article (23) of this Resolution.»
Der Vermerk lebt am Grundstück, entsteht vor den Verkäufen und wird nur in zwei Fällen gelöscht: Das Projekt ist fertiggestellt und seine Einheiten sind auf die Käufer eingetragen — oder das Projekt ist annulliert. Das ist das Merkmal, das eine zugelassene Baustelle von einem Rendering trennt.
Ein Verkauf vor der Genehmigung ist nichtig
Artikel 11 ist die härteste Regel dieses Dokuments:
«Any legal disposition made by a Master Developer, Sub-developer, or Broker which involves the Off-plan Sale of any Real Property or Real Property Unit prior to approval of the commencement of the project by the Competent Entities and its registration with the DLD will be deemed null and void.»
Drei Akteure werden genannt, der Makler eingeschlossen, und eine Folge: Nichtigkeit. Nicht «anfechtbar», nicht «bußgeldbewehrt» — ein vor der Zulassung geschlossenes Geschäft hat keine Rechtskraft. Dasselbe Prinzip steht in Artikel 3 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 selbst — die Analyse des Verzugs und des Artikels 11 jenes Gesetzes.
Das Geld des Käufers geht auf das Treuhandkonto — und nirgendwo sonst
Artikel 12 schließt das anfälligste Glied der Kette:
«Where a Master Developer or Sub-developer engages a Real Property Broker to market his project in full or in part, the Broker must deposit the sale price of the relevant Real Property Unit(s) into the project Escrow Account. The Real Property Broker may not deposit the price into his own account or deduct his commission from that price before depositing it into the Escrow Account. Any agreement to the contrary of the provisions of this Article will be null and void.»
Drei Verbote in einem Absatz: nicht auf das eigene Konto, keine Provision vor der Einzahlung, keine abweichende Vereinbarung. Wie das Treuhandkonto des Projekts funktioniert, steht gesondert.
Warum diese vier Regeln einander tragen
Einzeln sieht jede nach Verwaltungsformalität aus; zusammen bilden sie eine geschlossene Kette, in der das Geld des Käufers keinen Weg am Projektkonto vorbei hat.
Artikel 4 beantwortet, womit der Entwickler vor den Käufer tritt: Grundstück im Besitz, Vermessung bestätigt, Kontrolle tatsächlich, Genehmigungen erteilt. Artikel 5 holt diesen Status aus dem Schriftverkehr auf das Registerblatt und macht ihn damit zu einer prüfbaren Eigenschaft der Parzelle statt zu einer Behauptung des Verkäufers. Artikel 11 bepreist den Bruch der Reihenfolge mit Nichtigkeit — gleichermaßen für Entwickler, Unterentwickler und Makler. Und Artikel 12 schließt die letzte Lücke: Selbst wenn ein Vermittler den Verkauf führt, geht das Geld auf das Projektkonto und die Provision wird erst nach der Einzahlung entnommen, ohne Möglichkeit einer abweichenden Abrede.
Nehmen Sie ein Glied heraus, und die Kette fällt auseinander: Ohne den Registervermerk unterscheidet ein Käufer ein zugelassenes nicht von einem nicht zugelassenen Projekt; ohne Nichtigkeit kostete der Verstoß ein Bußgeld, das sich leicht in den Preis einrechnen lässt; ohne die Kontoregel läge das Geld beim Vermittler bis zu dem Tag, an dem das Projekt stockt.
Was ein Off-Plan-Käufer prüfen sollte
| Wonach fragen | Was es belegt | Regel |
|---|---|---|
| Projekt genehmigt und eingetragen | sonst ist das Geschäft nichtig | Art. 11 |
| Besitz am Grundstück, Vermessungsbescheinigung, tatsächliche Kontrolle | Voraussetzung der Verkaufszulassung | Art. 4 |
| Vermerk über das Entwicklungsprojekt auf dem Registerblatt | wird vom Land Department angelegt | Art. 5 |
| Angaben zum Treuhandkonto des Projekts | die Zahlung geht dorthin, nicht an den Makler | Art. 12 |
| Eintragung Ihrer Einheit im vorläufigen Register | ein Oqood, kein Title Deed | Art. 3 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 |
Die letzte Zeile betrifft, was der Käufer nach der Zahlung in Händen hält; die ersten vier, ob der Verkäufer überhaupt verkaufen durfte.
Was wir hier NICHT behaupten
- Dass ein privater Käufer all diese Voraussetzungen selbst einsehen kann. Die Verordnung nennt Pflichten der Beteiligten, kein Verfahren zur Ausstellung von Bescheinigungen an Privatpersonen.
- Dass ein fehlender Vermerk einen laufenden Verstoß anzeigt. Er wird bei Fertigstellung wie bei Annullierung gelöscht — zwei verschiedene Zustände mit demselben äußeren Zeichen.
- Einen Mindestbaufortschritt vor Verkaufsbeginn. Diese Anforderung haben wir in diesem Dokument nicht gefunden und nennen sie daher nicht.
- Die Praxis von RERA zu einem bestimmten Projekt. Wir zitieren die Regel; wir beurteilen keine einzelnen Entwickler.
Quellen
- Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 — Dubai Legislation Portal: Artikel 4 (Voraussetzungen für Baubeginn und Verkauf), Artikel 5 (Vermerk über das Entwicklungsprojekt und dessen Löschung), Artikel 11 (Nichtigkeit einer Verfügung vor Genehmigung und Eintragung), Artikel 12 (der Makler zahlt den Preis auf das Treuhandkonto ein und entnimmt zuvor keine Provision). Erlassen am 14. Februar 2010.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 3 (Nichtigkeit einer Off-Plan-Verfügung außerhalb des vorläufigen Registers).
