Ein Zahlungsrückstand im Ratenplan des Entwicklers wird nicht per E-Mail mit dem Vertrieb geklärt: Das Gesetz sieht ein Verfahren vor, das über das Land Department läuft. Dreißig Tage zur Heilung, ein Schlichtungsversuch, eine amtliche Urkunde über den Fertigstellungsgrad des Projekts — und erst danach die Rechte des Entwicklers, deren Umfang davon abhängt, wie weit gebaut wurde. Durchgearbeitet an Artikel 11 in der Fassung von 2020 am amtlichen Text des Dubai Legislation Portal.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: die Texte des Gesetzes Nr. 13 von 2008 und des Gesetzes Nr. 19 von 2020, das dessen Artikel 11 ersetzt hat, stammen vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Vertrag und ein konkreter Verzug werden nach ihren eigenen Umständen beurteilt.
Ein Ratenplan des Entwicklers wirkt wie eine private Abrede zweier Parteien — und genau deshalb trifft ein Zahlungsverzug Käufer unvorbereitet: Sie erwarten Verhandlungen mit dem Vertrieb, während das Gesetz ein Verfahren unter Beteiligung des Regulators mit vorab gesetzten Grenzen beschreibt.
Zuerst: warum die Eintragung den Vertrag schlägt
Grundlage ist das Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai, erlassen am 14. August 2008. Sein Artikel 3:
«Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register.»
«Jede Verfügung über eine off-plan verkaufte Immobilieneinheit wird in das vorläufige Immobilienregister eingetragen, und jeder Verkauf oder jede andere rechtliche Verfügung, die Eigentum oder Nebenrechte überträgt oder beschränkt, ist nichtig, wenn sie nicht in dieses Register eingetragen ist.» — Gesetz Nr. (13) von 2008, Artikel 3
Die Eintragung, die ein Off-Plan-Käufer anstelle eines Titels hält, ist das Oqood; dasselbe Prinzip «das Recht lebt im Register» gilt auch für das Hauptregister — die Analyse des Gesetzes Nr. 7 von 2006.
⚠️ Welche Fassung von Artikel 11 wir zitieren
Artikel 11 lautete in der Urfassung von 2008 anders und sah andere Folgen vor. Er wurde durch das Gesetz Nr. 19 von 2020 ersetzt, erlassen am 24. November 2020 — und es folgt diese geltende Fassung. Dazwischen lag eine Änderung durch das Gesetz Nr. 19 von 2017; deren Text zitieren wir nicht, um keine Zwischenfassung als die heutige auszugeben.
Das Verfahren: drei Schritte vor jeder Folge
Nach dem geltenden Artikel 11 kündigt ein Entwickler nicht per Brief. Die Reihenfolge lautet:
- Anzeige beim Land Department. Der Entwickler muss das DLD auf den vorgeschriebenen Formularen unterrichten — mit den Angaben der Parteien, der Beschreibung des Objekts und dem Inhalt der Pflichtverletzung.
- Dreißig Tage für den Käufer. Nach Eingang muss das DLD dem Käufer eine Aufforderung zustellen, seine Pflichten zu erfüllen:
«thirty (30) days' notice on the purchaser requiring him to fulfil his contractual obligations» — Gesetz Nr. (19) von 2020, Artikel 11
- Ein Schlichtungsversuch. Im selben Schritt versucht das DLD eine Einigung; das Erreichte wird als von beiden Seiten unterzeichneter Nachtrag ausgefertigt.
Läuft die Frist ohne Erfüllung ab, stellt das DLD eine amtliche Urkunde aus, die die Einhaltung des Verfahrens durch den Entwickler bestätigt und den
«percentage of completion of the Real Property project, calculated in accordance with the relevant standards and rules adopted by RERA»
festhält. Erst nach dieser Urkunde entstehen die Rechte des Entwicklers — und ihr Umfang hängt vom genannten Prozentsatz ab.
Die Rechte des Entwicklers nach Fertigstellungsgrad
| Fertigstellung des Projekts | Was der Entwickler darf | Einbehalt | Regel |
|---|---|---|---|
| mehr als 80 % | den Vertrag aufrechterhalten, das Gezahlte einbehalten und den Rest fordern; oder das DLD um Verkauf per öffentlicher Versteigerung ersuchen; oder einseitig kündigen | bei Kündigung bis zu 40 % des Werts | Art. 11 |
| 60–80 % | einseitig kündigen | bis zu 40 % des Werts | Art. 11 |
| unter 60 %, Arbeiten begonnen | einseitig kündigen | bis zu 25 % des Werts | Art. 11 |
| Arbeiten nicht begonnen (höhere Gewalt, ohne Verschulden des Entwicklers) oder Projekt von RERA annulliert | alle Zahlungen des Käufers erstatten | kein Einbehalt | Art. 11 |
Das Wörtchen «bis zu» trägt hier den ganzen Sinn: 40 % und 25 % sind eine Obergrenze des Einbehalts, kein Tarif. Die Tabelle als «der Entwickler nimmt 40 %» zu lesen, ist falsch.
Die Frist zur Erstattung des Überschusses bei Kündigung lautet: binnen eines Jahres ab dem Kündigungsdatum oder binnen sechzig (60) Tagen ab dem Weiterverkauf des Objekts — je nachdem, was früher eintritt.
Und die letzte Zeile verweist auf eine Erstattung nach den Regeln des Gesetzes Nr. 8 von 2007 — jenes über die Treuhandkonten der Projekte: wo das Geld des Käufers liegt und wie es dort herauskommt, steht gesondert.
Vier leicht zu übersehende Einschränkungen
- Grundstückskaufverträge ohne Off-Plan-Element bleiben bei ihren ursprünglichen Bedingungen: Das Verfahren gilt für sie nicht.
- Zeitliche Geltung. Die Bestimmungen gelten für Vereinbarungen, die vor wie nach Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurden.
- Ordre public. Die Bestimmungen sind als dem Ordre public zugehörig erklärt, ihre Missachtung führt zur Nichtigkeit. Eine Vertragsklausel, die das Verfahren umgeht, hat daher keine Wirkung.
- Das Gericht bleibt. Der Zugang des Käufers zu Gerichten oder zur Schiedsgerichtsbarkeit ist ausdrücklich gewahrt; die außergerichtliche Kündigung nimmt ihn nicht.
Was ein Käufer praktisch tun sollte
- Ignorieren Sie eine Mitteilung des DLD nicht. Dreißig Tage sind eine Heilungsfrist, keine Formalie; sie sind zugleich das Verhandlungsfenster.
- Verlangen Sie die Urkunde über den Fertigstellungsgrad. Sie entscheidet, welche Tabellenzeile für Sie gilt.
- Prüfen Sie, dass die Einheit im vorläufigen Register steht. Nach Artikel 3 ist eine nicht eingetragene Verfügung nichtig — auch eine Abtretung.
- Lesen Sie «bis zu», nicht «genau». Die Höhe des Einbehalts ist innerhalb der Obergrenze strittig und wird nicht automatisch festgesetzt.
- Halten Sie die Daten fest. Die Erstattungsfrist läuft ab Kündigung und ab Weiterverkauf, nicht ab dem Schriftwechsel.
Was wir hier NICHT behaupten
- Wie der Fertigstellungsgrad berechnet wird. Er wird nach Standards und Regeln von RERA bestimmt, deren Text wir nicht geprüft haben und daher nicht zitieren.
- Welche Formulare der Entwickler einreicht. Das Gesetz verweist auf vorgeschriebene Formulare; ihr Inhalt liegt außerhalb dieser Darstellung.
- Dass der Einbehalt genau 40 % oder 25 % beträgt. Das Gesetz nennt eine Obergrenze, keinen Betrag.
- Die Praxis. Wir geben die Regel wieder, keine Statistik über entschiedene Streitfälle.
Quellen
- Law No. (19) of 2020 Amending Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: der geltende Artikel 11 (Anzeige beim DLD, dreißig Tage für den Käufer, Schlichtung, Urkunde über den Fertigstellungsgrad, Rechte des Entwicklers nach Stufen, Erstattungsfristen, Ordre public, Wahrung des Rechtswegs). Erlassen am 24. November 2020.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 3 (Eintragung von Off-Plan-Verfügungen im vorläufigen Register; nicht eingetragene sind nichtig). Erlassen am 14. August 2008.
