商业用地的 musataha：35年、建设期限与逾期罚款

已于 2026-09-15 依官方来源核验：2022年第23号法令的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体地块与合同以其自身文件为准。

Musataha——在他人土地上建造并拥有所建之物的权利——是迪拜为人所知的持有形态之一。但就商业用地而言，它有自己的专门文件，期限严格，并对建设迟缓设有明确罚款。

文件是 2022年第（23）号法令《关于规范在迪拜酋长国商业用地上授予 musataha 权》，于2022年7月7日颁布。持有形态的总体介绍见用益权与 musataha；本文解读该法令本身。

期限：35 与 50

第6条同时设定两道界限：

"A Musataha Right may not be held for more than thirty-five (35) years. This period may be extended upon the approval of the Owner, provided that it may not exceed fifty (50) years in total."

「musataha 权的持有期不得超过三十五（35）年。经所有权人同意可以延长，但合计不得超过五十（50）年。」 — 2022年第（23）号法令第6条第a款

随后第b款把期限变成必备条款：期限须在合同中载明，未载明期限的权利不得登记；违反本条的任何处分无效且不发生法律效力。

第7条补充了一个实务细节：权利自登记之日起生效；权利人如欲续期，须至迟于权利届满前两年向所有权人提出申请——另有约定的除外。

登记是有效要件

第5条：musataha 权由权利人与所有权人订立合同而设立，但权利人必须将该权利登记入册，并遵守本法令、据此发布的决议以及合同条款。违反本款的任何处分均视为无效且不发生法律效力。

土地局为此类权利设立专门登记簿（第9条）。此处「权利存于登记」的逻辑与不动产主登记簿相同——见2006年第7号法律解读。

权利人的义务

第8条列举义务，其中两项决定项目节奏：

• 仅按合同载明的用途使用土地；
• 在规定期限内完成建造；
• 自权利登记之日起五年内取得竣工证书；
• 缴纳合同登记规费；
• 未经所有权人与相关机关批准，不得变更土地用途；
• 在竣工证书签发之前，除抵押外不得以任何合法方式处分该权利；
• 不得实施可能损害所有权人、或影响权利消灭后土地使用的行为；
• 遵守土地局规定的其他义务。

第六项值得投资者重读：竣工证书之前，该权利只能抵押，此外别无他途。

建设迟缓的罚款

第14条把逾期变成数字：

"a fine of one percent (1%) of the market value of the Commercial Land will be imposed on the Holder of Musataha Right for each year beyond that time frame until the issuance of the Completion Certificate"

「对 musataha 权利人，按超出该期限的每一年，处以商业用地市场价值百分之一（1%）的罚款，直至竣工证书签发为止。」 — 2022年第（23）号法令第14条第c款

同条另有三点说明。其一，不足一年的部分按整年计（第e款）。其二，迟延若因权利人无法控制的原因、或因紧急情况、不可抗力所致，则免予罚款（第d款）。其三，罚款视情形由所有权人或土地局收取。

竣工证书本身由迪拜市政厅或主管许可机关签发（第a款）。

建筑物归谁

第11条分段作答。权利人在权利存续期间为其所建建筑物与构筑物的所有权人，该所有权同时受期限与建造目的的限制。取得竣工证书后，在不损害土地所有权人权利的前提下，可以任何合法方式处分之。

第b款另设例外：尽管一般禁止在证书前处分，权利人仍可依2008年第13号法律及土地局规则销售楼花单元。该法对楼花出售方的要求，见另文。

第c款划定结局：除合同当事人另有约定外，musataha 权消灭时，建筑物的所有权转归土地所有权人。

权利何时消灭

第12条列出五项事由：期限届满而未续期；当事人约定提前终止；主管法院作出终止该权利的终局判决；权利人成为该土地本身的所有权人；以及在第14条五年期限届满后连续三年仍未取得竣工证书。

第b款澄清了一个常见误解：在期限届满前拆除建筑物并不使权利消灭——权利人可在剩余期间以任何合法方式使用该土地。

抵押、继承与公司转让

抵押（第10条）。 musataha 权可依2008年第14号法律抵押，但须事先取得所有权人与土地局的书面批准。抵押本身如何运作，见抵押法解读。

继承（第13条）。 权利人死亡的，该权利依土地局规则转归其法定继承人，并可以遗嘱处分。不动产权利经继承在登记簿上如何流转，见另文。

公司股权（第15条）。 未经所有权人与土地局批准并与商业许可机关协调，权利人不得出售、抵押或转让被授予该权利的机构或公司之所有权或其股权。该条堵住了通过更换法人所有者的规避路径。

谁受理投诉

第4条将受理合同任一方就他方不履行义务所提申诉与投诉列入土地局职权——并力求友好解决、依土地局程序作出必要决定。同条还规定：由土地局确定哪些商业用地可授予 musataha，并报请核准。

⚠️ 登记规费我们不在此刊出

第8条将登记规费的缴纳交由2013年第30号执行委员会决议规定。我们不转录一份已有十三年之久的费率表：把它当作现行标准刊出，正是「陈旧数字比没有数字更危险」的情形。现行费用应向土地局查证。

本文不主张什么

• 登记规费的费率。 见上：法令中有转致规定，数字我们不刊出。
• 可授予 musataha 的商业地块清单。 由土地局确定并另行核准；法令中没有清单。
• 罚款所依「土地市场价值」如何评估。 法令给出计算基数，未给出评估方法。
• 1996年第3号法律与2016年第31号法令的内容。 二者在文本中被列为框架；其自身条款我们不予引用。

来源

• Decree No. (23) of 2022 Regulating the Grant of Musataha Rights over Commercial Land in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第2条（适用范围）、第3条（目标）、第4条（土地局职权，含受理投诉与确定可授予地块）、第5条（以合同设立并须登记，否则无效）、第6条（35年、合计延至50年、期限为登记要件）、第7条（自登记生效、提前两年申请续期）、第8条（权利人的九项义务，含五年内取得竣工证书、证书前除抵押外不得处分）、第9条（专门登记簿）、第10条（经所有权人与土地局批准的抵押）、第11条（存续期间对建筑物的所有权、楼花销售、建筑物转归土地所有权人）、第12条（五项消灭事由；拆除不使权利消灭）、第13条（转归继承人与遗嘱处分）、第14条（由市政厅签发证书、每年1%市场价值罚款、不足一年按整年计、不可抗力免罚）、第15条（未经批准不得处分权利人公司股权）。颁布于2022年7月7日。