Декрет №23 от 2022 года задаёт правила предоставления права мусатаха на коммерческие участки в Дубае: максимум 35 лет с возможностью продления до 50 в сумме, обязательная запись в специальном реестре — иначе распоряжение ничтожно, сертификат о завершении в течение пяти лет, а за каждый год сверх этого срока — штраф в размере 1% рыночной стоимости участка. Постройки принадлежат держателю права на срок, а затем переходят собственнику земли.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст декрета №23 от 2022 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный участок и конкретный договор оцениваются по своим документам.
Мусатаха — право строить на чужой земле и владеть построенным — известна как одна из форм владения в Дубае. Но для коммерческих участков у неё есть собственный документ с жёсткими сроками и прямым штрафом за медленную стройку.
Документ — Decree No. (23) of 2022 Regulating the Grant of Musataha Rights over Commercial Land in the Emirate of Dubai, изданный 7 июля 2022 года. Общий обзор форм владения — узуфрукт и мусатаха; здесь разбирается именно этот декрет.
Сроки: 35 и 50
Статья 6 задаёт две границы сразу:
«A Musataha Right may not be held for more than thirty-five (35) years. This period may be extended upon the approval of the Owner, provided that it may not exceed fifty (50) years in total.»
«Право мусатаха не может принадлежать более тридцати пяти (35) лет. Этот период может быть продлён с одобрения собственника при условии, что в совокупности он не превысит пятидесяти (50) лет.» — Decree No. (23) of 2022, Article 6(a)
И далее пункт «b», который делает срок существенным условием: период должен быть указан в договоре, а право без указанного срока не может быть внесено в реестр; любое распоряжение в нарушение этой статьи ничтожно и не имеет юридической силы.
Статья 7 добавляет практическую деталь для держателя: право действует с даты записи в реестре, а если он хочет продлить его, заявление собственнику подаётся не позднее чем за два года до истечения — если стороны не договорились об ином.
Запись в реестре — условие действительности
Статья 5: право мусатаха создаётся договором держателя с собственником, но держатель обязан внести право в реестр и соблюдать требования декрета, изданных на его основе решений и условия договора. Любое распоряжение в нарушение этого пункта считается ничтожным и не имеющим юридической силы.
Отдельный реестр для таких прав создаётся Земельным департаментом (статья 9). Логика «право живёт в записи» здесь та же, что и в основном реестре недвижимости, — по тексту закона №7 от 2006 года.
Что обязан держатель права
Статья 8 перечисляет обязанности, и две из них задают темп проекта:
- использовать участок только по назначению, указанному в договоре;
- возводить постройки в предписанные сроки;
- получить сертификат о завершении в течение пяти лет с даты записи права в реестре;
- уплатить сборы за регистрацию договора;
- не менять назначение участка без одобрения собственника и заинтересованных органов;
- не распоряжаться правом никаким законным способом, кроме залога, до выдачи сертификата о завершении;
- не совершать действий, способных причинить вред собственнику или повлиять на использование участка после прекращения права;
- соблюдать иные обязанности, установленные Земельным департаментом.
Седьмой пункт стоит перечитать инвесторам: до сертификата о завершении право можно заложить — и только.
Штраф за медленную стройку
Статья 14 переводит просрочку в число:
«a fine of one percent (1%) of the market value of the Commercial Land will be imposed on the Holder of Musataha Right for each year beyond that time frame until the issuance of the Completion Certificate»
«на держателя права мусатаха налагается штраф в размере одного процента (1%) рыночной стоимости коммерческого участка за каждый год сверх этого срока — до выдачи сертификата о завершении» — Decree No. (23) of 2022, Article 14(c)
Три уточнения из той же статьи. Первое: неполный год при расчёте округляется до полного (пункт «e»). Второе: если задержка вызвана причинами вне контроля держателя либо чрезвычайным обстоятельством или форс-мажором, он от штрафа освобождается (пункт «d»). Третье: взыскивает штраф собственник или Земельный департамент — в зависимости от случая.
Сам сертификат о завершении выдаёт муниципалитет Дубая или компетентный лицензирующий орган (пункт «a»).
Кому принадлежат постройки
Статья 11 отвечает по частям. Держатель права является собственником возведённых им зданий и сооружений в течение срока действия права, и эта собственность ограничена как сроком, так и целью, ради которой постройки возведены. Получив сертификат о завершении, он вправе распоряжаться постройками любым законным способом — не затрагивая прав собственника земли.
Отдельное исключение в пункте «b»: несмотря на общий запрет распоряжаться до сертификата, держатель вправе продавать единицы на стадии проекта — по правилам закона №13 от 2008 года и действующим правилам Земельного департамента. Что этот закон требует от продающего off-plan, разобрано отдельно.
И пункт «c», который определяет исход: если стороны договора не согласовали иное, право собственности на постройки переходит собственнику земли по прекращении права мусатаха.
Когда право прекращается
Статья 12 называет пять оснований: истечение срока без продления; соглашение сторон о досрочном прекращении; окончательное решение компетентного суда о прекращении; переход к держателю права собственности на сам участок; и неполучение сертификата о завершении в течение трёх лет подряд после истечения пятилетнего срока из статьи 14.
Пункт «b» снимает распространённое заблуждение: снос построек до истечения срока право не прекращает — держатель может использовать участок оставшийся период любым законным способом.
Залог, наследование, продажа компании
Залог (статья 10). Право мусатаха можно заложить по закону №14 от 2008 года, но только с предварительного письменного одобрения собственника и Земельного департамента. Как устроен сам залог — в разборе закона об ипотеке.
Наследование (статья 13). При смерти держателя право переходит его законным наследникам по правилам Земельного департамента, и право может быть завещано. Как выглядит переход прав на недвижимость по наследству в реестре — отдельный материал.
Доли в компании (статья 15). Держатель не вправе продать, заложить или передать право собственности на саму компанию, получившую мусатаха, либо доли в ней, без одобрения собственника и Земельного департамента и координации с органом коммерческого лицензирования. Норма закрывает обход через смену владельца юридического лица.
Кто разбирает жалобы
Статья 4 включает в полномочия Земельного департамента рассмотрение жалоб любой стороны договора на неисполнение другой стороной обязанностей — с попыткой мирного урегулирования и принятием необходимых решений по установленному департаментом порядку. Там же: департамент определяет, над какими коммерческими участками вообще может предоставляться мусатаха, и представляет этот перечень на утверждение.
⚠️ Сборы за регистрацию мы здесь не печатаем
Статья 8 отсылает уплату регистрационных сборов к решению Исполнительного совета №30 от 2013 года. Ставки тринадцатилетней давности мы не воспроизводим: публиковать их как сегодняшние было бы ровно тем случаем, когда устаревшее число опаснее его отсутствия. Актуальные сборы проверяются у Земельного департамента.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Ставки регистрационных сборов. См. выше: отсылка в декрете есть, чисел мы не печатаем.
- Перечень коммерческих участков, доступных под мусатаха. Он определяется Земельным департаментом и утверждается отдельно; в декрете списка нет.
- Как считается «рыночная стоимость участка» для штрафа. Декрет называет базу, но не метод оценки.
- Содержание закона №3 от 1996 года и декрета №31 от 2016 года. Оба упомянуты в тексте как рамки; их собственные нормы мы не цитируем.
Источники
- Decree No. (23) of 2022 Regulating the Grant of Musataha Rights over Commercial Land in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 2 (сфера применения), статья 3 (цели), статья 4 (полномочия Земельного департамента, включая рассмотрение жалоб и определение доступных участков), статья 5 (создание права договором и обязательная запись в реестре под страхом ничтожности), статья 6 (35 лет, продление до 50 в сумме, срок как условие внесения в реестр), статья 7 (действие с даты записи, заявление о продлении за два года), статья 8 (девять обязанностей держателя, включая сертификат о завершении за пять лет и запрет распоряжения до него, кроме залога), статья 9 (специальный реестр), статья 10 (залог с одобрения собственника и департамента), статья 11 (собственность на постройки в течение срока, продажа единиц на стадии проекта, переход построек собственнику земли), статья 12 (пять оснований прекращения; снос не прекращает право), статья 13 (переход наследникам и завещание), статья 14 (сертификат от муниципалитета, штраф 1% рыночной стоимости за год, округление неполного года, освобождение при форс-мажоре), статья 15 (запрет распоряжаться долями компании-держателя без одобрений). Издан 7 июля 2022 года.
