Le décret n° 23 de 2022 fixe les règles d'octroi des droits de musataha sur les terrains commerciaux de Dubaï : 35 ans au maximum, prorogeables jusqu'à 50 ans au total, inscription obligatoire dans un registre dédié — à défaut la disposition est nulle, certificat d'achèvement sous cinq ans, et une amende de 1 % de la valeur vénale du terrain par année de dépassement. Les constructions appartiennent au titulaire pendant la durée, puis passent au propriétaire du sol.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte du décret n° 23 de 2022 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : un terrain et un contrat donnés s'apprécient sur leurs propres documents.
La musataha — le droit de bâtir sur le terrain d'autrui et de posséder ce que l'on bâtit — est connue comme l'une des formes de tenure à Dubaï. Mais pour les terrains commerciaux, elle dispose de son propre texte, avec des délais fermes et une amende explicite en cas de construction lente.
Le document est le Decree No. (23) of 2022 Regulating the Grant of Musataha Rights over Commercial Land in the Emirate of Dubai, pris le 7 juillet 2022. Le panorama des formes de tenure figure dans usufruit et musataha ; ici nous lisons le décret lui-même.
Les durées : 35 et 50
L'article 6 pose deux limites à la fois :
« A Musataha Right may not be held for more than thirty-five (35) years. This period may be extended upon the approval of the Owner, provided that it may not exceed fifty (50) years in total. »
« Un droit de musataha ne peut être détenu plus de trente-cinq (35) ans. Cette durée peut être prorogée avec l'accord du propriétaire, sans pouvoir excéder cinquante (50) ans au total. » — Décret n° (23) de 2022, article 6(a)
Puis le paragraphe (b) fait de la durée une condition essentielle : elle doit figurer au contrat, et un droit sans durée indiquée ne peut être inscrit au registre ; toute disposition contraire à cet article est nulle et sans effet juridique.
L'article 7 ajoute un détail pratique : le droit prend effet à la date de son inscription, et si le titulaire souhaite le renouveler, la demande est adressée au propriétaire au moins deux ans avant l'expiration — sauf convention contraire.
L'inscription conditionne la validité
L'article 5 : le droit de musataha naît d'un contrat entre le titulaire et le propriétaire, mais le titulaire doit inscrire son droit au registre et respecter le décret, les décisions prises pour son application et les clauses du contrat. Toute disposition contraire à ce paragraphe est nulle et sans effet.
Le Land Department crée un registre dédié à ces droits (article 9). La logique « le droit vit dans l'inscription » est celle du registre foncier principal — lue dans la loi n° 7 de 2006.
Les obligations du titulaire
L'article 8 les énumère, et deux d'entre elles fixent le tempo du projet :
- n'utiliser le terrain qu'à la destination prévue au contrat ;
- construire dans les délais prescrits ;
- obtenir le certificat d'achèvement dans les cinq ans de l'inscription du droit ;
- acquitter les frais d'inscription du contrat ;
- ne pas changer la destination du terrain sans l'accord du propriétaire et des entités concernées ;
- ne disposer du droit par aucun moyen licite, sauf l'hypothèque, avant la délivrance du certificat d'achèvement ;
- ne rien faire qui puisse nuire au propriétaire ou affecter l'usage du terrain après l'extinction du droit ;
- respecter toute autre obligation fixée par le Land Department.
Le sixième point mérite relecture par les investisseurs : avant le certificat, le droit peut être hypothéqué — et c'est tout.
L'amende pour construction lente
L'article 14 traduit le retard en chiffre :
« a fine of one percent (1%) of the market value of the Commercial Land will be imposed on the Holder of Musataha Right for each year beyond that time frame until the issuance of the Completion Certificate »
« une amende de un pour cent (1 %) de la valeur vénale du terrain commercial est infligée au titulaire du droit de musataha pour chaque année au-delà de ce délai, jusqu'à la délivrance du certificat d'achèvement. » — Décret n° (23) de 2022, article 14(c)
Trois précisions du même article. D'abord, toute année entamée est comptée comme entière (paragraphe e). Ensuite, si le retard tient à des causes échappant au contrôle du titulaire, à une urgence ou à un cas de force majeure, il en est exonéré (paragraphe d). Enfin, l'amende est recouvrée par le propriétaire ou par le Land Department, selon le cas.
Le certificat d'achèvement est délivré par la municipalité de Dubaï ou l'autorité compétente (paragraphe a).
À qui appartiennent les constructions
L'article 11 répond par parties. Le titulaire est propriétaire des bâtiments qu'il édifie pendant toute la durée du droit, propriété limitée à la fois par la durée et par la destination pour laquelle ils ont été construits. Une fois le certificat obtenu, il peut en disposer par tout moyen licite — sans préjudice des droits du propriétaire du sol.
Une exception au paragraphe (b) : malgré l'interdiction générale de disposer avant le certificat, le titulaire peut vendre des lots sur plan, selon la loi n° 13 de 2008 et les règles du Land Department. Ce que cette loi exige d'un vendeur sur plan est traité à part.
Et le paragraphe (c) fixe l'issue : sauf accord contraire des parties, la propriété des constructions passe au propriétaire du sol à l'extinction du droit de musataha.
Quand le droit s'éteint
L'article 12 énonce cinq causes : l'expiration de la durée sans renouvellement ; l'accord des parties pour y mettre fin par anticipation ; un jugement définitif de la juridiction compétente y mettant fin ; l'acquisition par le titulaire de la propriété du terrain lui-même ; et le défaut d'obtention du certificat d'achèvement pendant trois années consécutives après l'expiration du délai de cinq ans de l'article 14.
Le paragraphe (b) dissipe une idée reçue : la démolition des constructions avant le terme n'éteint pas le droit — le titulaire peut utiliser le terrain pendant la durée restante par tout moyen licite.
Hypothèque, succession, cession de la société
Hypothèque (article 10). Le droit de musataha peut être hypothéqué au titre de la loi n° 14 de 2008, mais avec les accords écrits préalables du propriétaire et du Land Department. Le fonctionnement de l'hypothèque : notre lecture de la loi.
Succession (article 13). Au décès du titulaire, le droit passe à ses héritiers légaux selon les règles du Land Department, et il peut être légué par testament. Comment un droit immobilier hérité circule au registre : article distinct.
Parts de la société (article 15). Le titulaire ne peut vendre, hypothéquer ni céder la propriété de l'établissement ou de la société bénéficiaire du droit, ni des parts de celle-ci, sans les accords du propriétaire et du Land Department et la coordination avec l'autorité de licence commerciale. La règle ferme le contournement par changement d'actionnaire.
Qui examine les plaintes
L'article 4 range parmi les pouvoirs du Land Department l'examen des réclamations de toute partie au contrat concernant l'inexécution de l'autre — avec recherche d'un règlement amiable et adoption des décisions nécessaires selon ses procédures. Le même article confie au Land Department la détermination des terrains commerciaux susceptibles d'être grevés d'une musataha, liste soumise à approbation.
⚠️ Nous ne publions pas ici les frais d'inscription
L'article 8 renvoie le paiement des frais d'inscription à la résolution n° 30 de 2013 du Conseil exécutif. Nous ne reproduisons pas des tarifs vieux de treize ans : les publier comme actuels serait exactement le cas où un chiffre périmé vaut moins que pas de chiffre. Les frais en vigueur se vérifient auprès du Land Department.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le montant des frais d'inscription. Voir ci-dessus : le renvoi existe dans le décret, les chiffres non.
- La liste des terrains commerciaux ouverts à la musataha. Le Land Department la détermine et elle est approuvée séparément ; le décret n'en contient pas.
- Comment la « valeur vénale du terrain » est évaluée pour l'amende. Le décret nomme l'assiette, non la méthode.
- Le contenu de la loi n° 3 de 1996 et du décret n° 31 de 2016. Tous deux sont nommés comme cadres ; nous n'en citons pas les dispositions.
Sources
- Decree No. (23) of 2022 Regulating the Grant of Musataha Rights over Commercial Land in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 2 (champ), article 3 (objectifs), article 4 (pouvoirs du Land Department, dont les plaintes et la détermination des terrains), article 5 (création par contrat et inscription obligatoire sous peine de nullité), article 6 (35 ans, prorogation jusqu'à 50 au total, la durée condition de l'inscription), article 7 (effet à l'inscription, demande de renouvellement deux ans avant), article 8 (neuf obligations du titulaire, dont le certificat sous cinq ans et l'interdiction de disposer avant, sauf hypothèque), article 9 (registre dédié), article 10 (hypothèque avec accords du propriétaire et du Land Department), article 11 (propriété des constructions pendant la durée, ventes sur plan, transfert au propriétaire du sol), article 12 (cinq causes d'extinction ; la démolition n'éteint pas le droit), article 13 (transmission aux héritiers et legs), article 14 (certificat délivré par la municipalité, amende de 1 % de la valeur vénale par an, année entamée comptée entière, exonération pour force majeure), article 15 (interdiction de céder les parts de la société titulaire sans accords). Pris le 7 juillet 2022.
