يضع المرسوم رقم 23 لسنة 2022 قواعد منح حق المساطحة على الأراضي التجارية في دبي: مدة أقصاها 35 سنة قابلة للتمديد بما لا يتجاوز 50 سنة إجمالاً، وقيدٌ إلزامي في سجل خاص وإلا وقع التصرّف باطلاً، وشهادة إنجاز خلال خمس سنوات، وغرامة قدرها 1% من القيمة السوقية للأرض عن كل سنة تأخير. والمباني ملك لصاحب الحق طوال المدة ثم تؤول إلى مالك الأرض.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ المرسوم رقم 23 لسنة 2022 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كل أرض وكل عقد يُقيَّم بمستنداته.
المساطحة — حقّ البناء على أرض الغير وتملّك ما يُبنى — معروفة بوصفها إحدى صور الحيازة في دبي. غير أنّ لها في الأراضي التجارية أداةً خاصة بمواعيد صارمة وغرامة صريحة على بطء البناء.
الوثيقة هي Decree No. (23) of 2022 Regulating the Grant of Musataha Rights over Commercial Land in the Emirate of Dubai، الصادر في 7 يوليو 2022. والعرض العام لصور الحيازة في حقّ الانتفاع والمساطحة؛ وهنا نقرأ المرسوم نفسه.
المدد: 35 و50
تضع المادة 6 حدّين معاً:
«A Musataha Right may not be held for more than thirty-five (35) years. This period may be extended upon the approval of the Owner, provided that it may not exceed fifty (50) years in total.»
«لا يجوز أن تزيد مدة حق المساطحة على خمس وثلاثين (35) سنة. ويجوز تمديد هذه المدة بموافقة المالك على ألّا تتجاوز خمسين (50) سنة إجمالاً.» — المرسوم رقم (23) لسنة 2022، المادة 6(أ)
ثمّ يجعل البند «ب» المدة شرطاً جوهرياً: يجب النصّ عليها في العقد، والحقّ الذي لا مدة له لا يُقيَّد في السجل؛ وكل تصرّف بالمخالفة لهذه المادة باطل ولا أثر قانوني له.
وتضيف المادة 7 تفصيلاً عملياً: يسري الحقّ من تاريخ قيده في السجل، وإذا رغب صاحبه في تجديده وجب تقديم طلب التجديد إلى المالك قبل انتهاء الحقّ بسنتين على الأقل — ما لم يُتّفق على غير ذلك.
القيد في السجل شرط صحة
المادة 5: ينشأ حقّ المساطحة بعقد بين صاحب الحق والمالك، غير أنّ على صاحب الحق قيد حقّه في السجل والالتزام بأحكام المرسوم والقرارات الصادرة تنفيذاً له وبشروط العقد. وكل تصرّف بالمخالفة لهذا البند يُعدّ باطلاً ولا أثر قانوني له.
وتُنشئ الدائرة سجلاً خاصاً لهذه الحقوق (المادة 9). ومنطق «الحقّ يحيا بالقيد» هنا هو نفسه في السجل العقاري الأساسي — من نصّ القانون رقم 7 لسنة 2006.
ما يلتزم به صاحب الحق
تعدّد المادة 8 الالتزامات، واثنان منها يحدّدان إيقاع المشروع:
- استعمال الأرض في الغرض المحدّد في العقد فقط؛
- إقامة المنشآت في المواعيد المقرّرة؛
- الحصول على شهادة الإنجاز خلال خمس سنوات من تاريخ قيد الحقّ في السجل؛
- سداد رسوم قيد العقد؛
- عدم تغيير استعمال الأرض دون موافقة المالك والجهات المعنية؛
- عدم التصرّف في الحقّ بأي طريق قانوني، عدا الرهن، قبل صدور شهادة الإنجاز؛
- عدم إتيان أي فعل يضرّ بالمالك أو يؤثّر في استعمال الأرض بعد انقضاء الحق؛
- الالتزام بما تحدّده الدائرة من التزامات أخرى.
والبند السادس جدير بإعادة القراءة للمستثمرين: قبل شهادة الإنجاز يجوز رهن الحقّ — ولا شيء غير ذلك.
غرامة البناء البطيء
تحوّل المادة 14 التأخّر إلى رقم:
«a fine of one percent (1%) of the market value of the Commercial Land will be imposed on the Holder of Musataha Right for each year beyond that time frame until the issuance of the Completion Certificate»
«تُفرض على صاحب حق المساطحة غرامة قدرها واحد بالمئة (1%) من القيمة السوقية للأرض التجارية عن كل سنة تتجاوز تلك المدة إلى حين صدور شهادة الإنجاز» — المرسوم رقم (23) لسنة 2022، المادة 14(ج)
وثلاثة إيضاحات من المادة ذاتها. الأول: يُحسب جزء السنة سنة كاملة (البند «هـ»). الثاني: إذا كان التأخير لأسباب خارجة عن إرادة صاحب الحق أو بسبب ظرف طارئ أو قوة قاهرة، أُعفي من الغرامة (البند «د»). الثالث: يتولّى تحصيلها المالك أو الدائرة بحسب الحال.
أمّا شهادة الإنجاز فتصدرها بلدية دبي أو الجهة المرخّصة المختصّة (البند «أ»).
لمن تعود المباني
تجيب المادة 11 على أجزاء. صاحب الحق مالك للمباني والمنشآت التي يقيمها طوال مدة الحق، وملكيته مقيّدة بالمدة وبالغرض الذي أُقيمت لأجله. وبعد الحصول على شهادة الإنجاز يجوز له التصرّف فيها بأي طريق مشروع — دون إخلال بحقوق مالك الأرض.
واستثناء في البند «ب»: رغم الحظر العام للتصرّف قبل الشهادة، يجوز لصاحب الحق بيع الوحدات على الخارطة وفق القانون رقم 13 لسنة 2008 وقواعد الدائرة. وما يوجبه ذلك القانون على البائع على الخارطة مبسوط على حدة.
والبند «ج» يحسم المآل: ما لم يتّفق طرفا العقد على غير ذلك، تؤول ملكية المباني إلى مالك الأرض بانقضاء حق المساطحة.
متى ينقضي الحق
تذكر المادة 12 خمسة أسباب: انتهاء المدة دون تجديد؛ اتفاق الطرفين على الإنهاء المبكر؛ صدور حكم بات من المحكمة المختصّة بإنهاء الحق؛ أن يصبح صاحب الحق مالكاً للأرض ذاتها؛ وعدم الحصول على شهادة الإنجاز لثلاث سنوات متتالية بعد انقضاء مهلة الخمس سنوات الواردة في المادة 14.
ويرفع البند «ب» لبساً شائعاً: إزالة المباني قبل انتهاء المدة لا تُنهي الحق — ولصاحبه استعمال الأرض بقية المدة بأي طريق مشروع.
الرهن والميراث وبيع الشركة
الرهن (المادة 10). يجوز رهن حق المساطحة وفق القانون رقم 14 لسنة 2008، لكن بموافقة خطية مسبقة من المالك ومن الدائرة. وكيف يعمل الرهن نفسه في عرض قانون الرهن.
الميراث (المادة 13). بوفاة صاحب الحق ينتقل الحقّ إلى ورثته الشرعيين وفق قواعد الدائرة، ويجوز الإيصاء به. وكيف ينتقل الحق العقاري بالميراث في السجل مقال مستقلّ.
حصص الشركة (المادة 15). لا يجوز لصاحب الحق بيع أو رهن أو التنازل عن ملكية المنشأة أو الشركة الممنوح لها الحق أو عن حصص فيها، دون موافقة المالك والدائرة والتنسيق مع جهة الترخيص التجاري. والنصّ يسدّ الالتفاف عبر تغيير مالك الشخص الاعتباري.
من ينظر الشكاوى
تُدرج المادة 4 ضمن صلاحيات الدائرة النظر في تظلّمات وشكاوى أي طرف في العقد بشأن إخلال الطرف الآخر بالتزاماته — مع السعي إلى التسوية الودّية واتّخاذ القرارات اللازمة وفق إجراءات الدائرة. وفي المادة ذاتها: تحدّد الدائرة الأراضي التجارية التي يجوز منح المساطحة عليها وترفعها للاعتماد.
⚠️ رسوم القيد لا ننشرها هنا
تحيل المادة 8 سداد رسوم القيد إلى قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013. ونحن لا نستنسخ تعرفة عمرها ثلاثة عشر عاماً: نشرها بوصفها حالية هو بالضبط الحالة التي يكون فيها الرقم المتقادم أخطر من غيابه. والرسوم الحالية تُراجَع لدى الدائرة.
ما لا نزعمه هنا
- قيمة رسوم القيد. انظر أعلاه: الإحالة موجودة في المرسوم، والأرقام لا ننشرها.
- قائمة الأراضي التجارية المتاحة للمساطحة. تحدّدها الدائرة وتُعتمد على حدة؛ ولا قائمة في المرسوم.
- كيف تُقدَّر «القيمة السوقية للأرض» لأغراض الغرامة. المرسوم يسمّي الأساس لا طريقة التقدير.
- مضمون القانون رقم 3 لسنة 1996 والمرسوم رقم 31 لسنة 2016. كلاهما مذكور إطاراً، ولا ننقل أحكامهما.
المصادر
- Decree No. (23) of 2022 Regulating the Grant of Musataha Rights over Commercial Land in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 2 (نطاق السريان)، المادة 3 (الأهداف)، المادة 4 (صلاحيات الدائرة ومنها النظر في الشكاوى وتحديد الأراضي)، المادة 5 (إنشاء الحق بالعقد والقيد الإلزامي تحت طائلة البطلان)، المادة 6 (35 سنة والتمديد إلى 50 إجمالاً والمدة شرطاً للقيد)، المادة 7 (السريان من تاريخ القيد وطلب التجديد قبل سنتين)، المادة 8 (تسعة التزامات ومنها شهادة الإنجاز خلال خمس سنوات وحظر التصرّف قبلها عدا الرهن)، المادة 9 (السجل الخاص)، المادة 10 (الرهن بموافقة المالك والدائرة)، المادة 11 (ملكية المباني طوال المدة والبيع على الخارطة وأيلولة المباني لمالك الأرض)، المادة 12 (خمسة أسباب للانقضاء؛ والإزالة لا تُنهي الحق)، المادة 13 (الانتقال للورثة والإيصاء)، المادة 14 (الشهادة من البلدية، غرامة 1% من القيمة السوقية سنوياً، جبر جزء السنة، الإعفاء عند القوة القاهرة)، المادة 15 (حظر التصرّف في حصص الشركة دون موافقات). صدر في 7 يوليو 2022.
