Купить объект, на котором висит ипотека продавца, можно — но порядок шагов обратный привычному: сначала регистрируют сделку, банк получает чек на долг, и только после письма о снятии залога процедура закрывается. Разбираем по карточке услуги Земельного департамента: шесть шагов, три менеджерских чека и полный счёт сборов.
Данные проверены по официальному источнику на 17.09.2026: карточка услуги Земельного департамента Дубая «Registering the Sale of a Mortgaged Property». Ссылка на первоисточник стоит у каждого числа и в конце статьи.
Самый частый страх покупателя вторички звучит так: «на квартире ипотека продавца — а вдруг я заплачу, а залог не снимут». У Земельного департамента на этот случай есть отдельная услуга, и она отвечает на вопрос не обещанием, а порядком шагов.
Порядок обратный привычному
Дословно из описания услуги: сервис позволяет подать на регистрацию заложенного объекта, чтобы оплатить причитающееся банку и тем самым закрепить права сторон, «provided that the sale procedure to be completed after submitting a mortgage release letter from the bank» — при условии, что сделка завершается после представления банковского письма о снятии залога.
То есть регистрация начинается до снятия залога, а завершается после. Между этими точками стоят шаги, названные в карточке.
Шесть шагов, как они написаны
- Стороны приходят в центр регистрации (Real Estate Trustee).
- Регистратор принимает документы и проверяет комплектность.
- Регистратор вносит данные сделки в систему.
- Стороны оплачивают сборы и получают квитанцию на почту.
- Сделку проверяет аудитор департамента; после этого сторонам уходит ссылка на свидетельство о регистрации, а продавцу выдаётся чек на задолженность банку — с ним он идёт в банк за справкой о снятии залога.
- После представления письма о снятии залога процедура регистрации завершается: снятие залога, сама продажа и новая ипотека, если она есть.
Пятый шаг и есть ответ на исходный страх: чек на погашение долга получает не продавец на свой счёт, а продавец в адрес банка, и только для того, чтобы принести обратно письмо о снятии.
Три менеджерских чека — требование, а не обычай
В списке требуемых документов для физических лиц значится: три менеджерских чека, распределённые так:
- чек на имя банка или застройщика — на сумму долга;
- чек на имя продавца — на остаток, если он есть;
- чек на имя департамента — со сбором 4%.
Обратите внимание: здесь департамент называет свой сбор одной строкой в 4%, тогда как в карточке обычной продажи он разделён на 2% с продавца и 2% с покупателя — этот счёт мы разбирали в статье про 4% и полный счёт передачи.
Полный счёт сборов
| Строка | Сумма | Где названа |
|---|---|---|
| Базовый сбор услуги | AED 1 000 | карточка DLD |
| Knowledge fee | AED 10 | карточка DLD |
| Процедура снятия залога | AED 1 290 | карточка DLD |
| Регистратору за снятие залога | AED 315 | карточка DLD |
| Сбор регистратора, объект дешевле AED 500 000 | AED 2 100 | карточка DLD |
| Сбор регистратора, объект от AED 500 000 | AED 4 200 | карточка DLD |
| Свидетельство о собственности | AED 250 | карточка DLD |
| Карта: вне юрисдикции муниципалитета | AED 100 | карточка DLD |
| Карта: единая карта муниципалитета | AED 225 | карточка DLD |
| Карта: здание и апартаменты | AED 250 | карточка DLD |
| Knowledge и innovation за каждый чертёж | по AED 10 | карточка DLD |
| Сбор за ипотеку, если она есть | 0,25% от суммы ипотеки | карточка DLD |
| Регистрация продажи | 4% от стоимости сделки | карточка DLD |
Одну строку карточки мы не приводим, потому что читаем её двусмысленно. В перечне сборов стоит «AED 10 innovation fee: AED 525»: это может быть отдельный сбор в 525 дирхамов, а может быть опечаткой соседней строки. Домысливать за департамент мы не будем — если эта сумма для вас существенна, уточняйте её в центре регистрации.
Срок оказания услуги карточка называет как 15–20 минут, канал — центры регистрации Real Estate Registration Trustees.
Что из этого следует покупателю
Залог снимается не обещанием, а шагом 6. Пока письмо банка не представлено, процедура не завершена. Это и есть встроенная защита: деньги на долг идут чеком в адрес банка, а не «в счёт доверия».
Считайте ипотечный сбор отдельно. Если вы берёте ипотеку на эту же покупку, к счёту добавляется 0,25% от суммы кредита — строка, которой нет в обычной сделке за наличные. Потолки самого кредита мы разбирали в статье про LTV по своду правил Центробанка, а сам залоговый закон — в статье о законе 14/2008.
Чего мы здесь не утверждаем
- Смысл строки «AED 10 innovation fee: AED 525». Читается двусмысленно; не воспроизводим.
- Что 4% платит именно покупатель. Карточка требует чек на имя департамента со сбором 4%; кто вносит его по договорённости сторон, она не решает.
- Сроки банка. Карточка называет срок услуги департамента, а не срок выдачи банком письма о снятии залога.
- НДС на сборы партнёров. В этой карточке он не оговорён.
Источники
- Registering the Sale of a Mortgaged Property — карточка услуги Земельного департамента: описание, шесть шагов процедуры, требование трёх менеджерских чеков, счёт сборов, срок 15–20 минут, канал — центры регистрации.
