Потолки первоначального взноса задаёт не банк, а Центральный банк ОАЭ: циркуляр 31/2013 с поправкой 2020 года. Экспат на первое жильё — до 80% стоимости, второе и инвестиционное — 60%, на стадии строительства — 50% для всех без исключения. И главное, что стоит знать заранее: категории «нерезидент» в тексте регламента нет вообще, а значит, ужесточения для нерезидентов — это политика банка, а не потолок регулятора.
Данные проверены по официальным источникам на 14.09.2026. Все числа ниже — из свода правил Центрального банка ОАЭ (CBUAE Rulebook): циркуляр C 31/2013, действует с 28.12.2013, статус «In-Force», с изменениями по решению совета директоров RES 31/2/2020, действующему с 08.04.2020. Ссылки — в конце статьи.
Покупатель обычно спрашивает: «какой первоначальный взнос попросит банк?» — и получает ответ от банка. Но потолок задаёт не банк. Его задаёт Центральный банк ОАЭ в статье 3 регламента об ипотечных кредитах, и этот текст открыт для чтения.
Ниже — то, что в нём написано, и одна важная вещь, которой в нём не написано.
Потолки LTV: таблица из первоисточника
LTV (loan to value) — отношение суммы кредита к стоимости объекта. Первоначальный взнос — это остаток до 100%.
| Категория заёмщика и случай | Максимальный LTV | Минимальный взнос | источник |
|---|---|---|---|
| Гражданин ОАЭ, первое жильё, стоимость до AED 5 млн включительно | 85% | 15% | проверить |
| Гражданин ОАЭ, первое жильё, стоимость свыше AED 5 млн | 75% | 25% | проверить |
| Гражданин ОАЭ, второе и последующее / инвестиционное | 65% | 35% | проверить |
| Экспат, первое жильё, стоимость до AED 5 млн | 80% | 20% | проверить |
| Экспат, первое жильё, стоимость свыше AED 5 млн | 70% | 30% | проверить |
| Экспат, второе и последующее / инвестиционное | 60% | 40% | проверить |
| Покупка на стадии строительства — ЛЮБАЯ категория | 50% | 50% | проверить |
Две вещи в этой таблице читают неправильно чаще всего.
Первое. «Первое жильё» — это не «первая покупка в жизни», а категория, которую можно заявить только один раз: регламент формулирует прямо — «каждый заёмщик может претендовать только на один объект в этой категории».
Второе. Потолок 50% на стадии строительства — самая жёсткая строка регламента, и она не знает исключений: в тексте сказано «независимо от цели, стоимости или категории покупателя». Причина названа там же: длительный характер девелоперского процесса и более высокий риск незавершения. Что практически означает выбор между первичкой и вторичкой не только по цене, но и по размеру живых денег на входе.
Чего в регламенте НЕТ: слова «нерезидент»
Это самое полезное, что можно вынести из первоисточника.
Категорий в статье 3 ровно две: «UAE Nationals» и «Expatriates». Разделения на «резидент» и «нерезидент» в тексте нет вообще. Значит, когда банк предлагает нерезиденту заметно более жёсткие условия, это:
- не потолок Центрального банка, а собственная кредитная политика банка и его риск-аппетит;
- следовательно, предмет сравнения между банками, а не данность, о которую нет смысла спорить.
Мы не утверждаем, что банки обязаны давать нерезиденту столько же, сколько резиденту, — это их право. Мы утверждаем ровно то, что написано в регламенте: потолок регулятора для экспата один и тот же, а всё, что ниже него, — решение конкретного банка.
Остальные ограничения, о которых спрашивают реже, а упираются в них чаще
| Параметр | Значение по регламенту | источник |
|---|---|---|
| Максимальный срок кредита | 25 лет | проверить |
| Максимальная сумма финансирования — гражданин ОАЭ | до 8 годовых доходов | проверить |
| Максимальная сумма финансирования — экспат | до 7 годовых доходов | проверить |
| Предельная долговая нагрузка (DBR) | 50% | проверить |
| Возраст на последнем платеже | определяет сам банк по своей риск-политике | проверить |
| Частота платежей | не реже чем раз в квартал | проверить |
Обратите внимание: потолок в 7 годовых доходов для экспата — вторая независимая граница. Она может оказаться жёстче, чем LTV: доход ограничит сумму раньше, чем это сделает стоимость объекта.
Четыре правила из регламента, которые меняют расчёт
Это те места, где «мне одобрили по калькулятору» расходится с реальностью.
- Стресс-тест обязателен. Регламент требует от кредиторов тестировать кредит по ставке на 2–4 процентных пункта выше текущей. Если действует вводная (промо) ставка, тест проводится по той ставке, которая начнёт действовать после её окончания.
- Из инвестиционной аренды вычитают простой. Если объект покупается для сдачи, кредитор обязан при расчёте долговой нагрузки вычесть не менее двух месяцев арендного дохода — именно на периоды без арендатора.
- Выходное пособие источником погашения быть не может. Прямая формулировка: использование End of Service Benefit не допускается. Погашение — из зарплаты либо из подтверждаемого дохода от бизнеса или аренды.
- После пенсии планка остаётся. Если график выходит за ожидаемый пенсионный возраст, кредитор обязан убедиться, что остаток долга обслуживается при долговой нагрузке 50% от постпенсионного дохода.
Отдельно про отсрочку тела долга: кредиты с отложенным погашением основного долга допускаются только для инвестиционных кредитов и не более чем на 5 лет с даты первой выборки. И залог: на все финансируемые объекты оформляется первоочередная ипотека в пользу кредитора.
Честная деталь, которую мы обязаны назвать
На двух официальных страницах свода правил граница порога сформулирована по-разному. В решении RES 31/2/2020, которым заменены соответствующие пункты, для экспата написано «less or equal to AED 5 million» — «до AED 5 млн включительно». В тексте самой статьи 3 на странице свода в пункте для экспата стоит «less than AED 5 million» — «менее AED 5 млн».
Для подавляющего большинства сделок это безразлично. Но ровно на сумме AED 5 000 000 две официальные страницы читаются не одинаково, и мы говорим об этом вслух, а не выбираем ту формулировку, которая нам удобнее. Если ваша сделка приходится ровно на порог — это вопрос к банку и к регулятору, а не к статье в журнале.
Что из этого следует для расчёта наличных
LTV считается от стоимости объекта (value), а не от того, о чём вы договорились с продавцом. Оценку проводит банк, и если она ниже цены сделки, недостающее закрывается вашими деньгами.
Кроме первоначального взноса, на входе есть расходы на оформление перехода права — их состав и логику мы разбирали в материале о том, как читать сделки DLD. Конкретные ставки этих сборов здесь не приводим: их устанавливает Земельный департамент, а не Центральный банк, и смешивать два источника в одной таблице — как раз тот способ, которым в расчёт покупателя попадают числа без происхождения.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Мы не называем ставки по ипотеке. Их регламент не устанавливает — это рынок и политика банка.
- Мы не приводим отдельных условий для нерезидентов — потому что в регламенте такой категории нет. Всё, что жёстче названных потолков, — политика конкретного банка, и её нужно сравнивать.
- Мы не называем предельный возраст заёмщика. Регламент прямо передаёт это на усмотрение кредитора.
- Мы не приводим сборы Земельного департамента в одной таблице с нормами Центрального банка: у них разные источники и разные даты изменений.
- Мы не решаем расхождение «less than» и «less or equal» на пороге AED 5 млн — мы его показываем.
- Это не финансовая и не юридическая консультация. Статья пересказывает открытый текст свода правил Центрального банка ОАЭ.
- Нормы меняются решениями совета директоров регулятора — перед сделкой сверяйтесь с первоисточником.
Источники
- CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans, Article (3): Important Ratios — циркуляр C 31/2013, действует с 28.12.2013, статус In-Force: потолки LTV по категориям (85/75/65 для граждан, 80/70/60 для экспатов, 50% на стадии строительства «независимо от цели, стоимости или категории покупателя»), срок 25 лет, 8 и 7 годовых доходов, DBR 50%, стресс-тест на 2–4 п.п., вычет не менее двух месяцев аренды, запрет на End of Service Benefit, платежи не реже раза в квартал, отсрочка тела не более 5 лет и только для инвестиционных кредитов, первоочередная ипотека в залог.
- CBUAE Rulebook — Amendments to Circular No. 31/2013 (RES 31/2/2020) — решение совета директоров 31/2/2020, действует с 08.04.2020: LTV для покупателей первого жилья повышен на 5 процентных пунктов «для повышения доступности покупки жилья»; заменённые пункты A.a, A.b, B.a, B.b статьи 3 приведены полностью.
