Les plafonds d'apport ne sont pas fixés par votre banque mais par la Banque centrale des Émirats : la circulaire 31/2013, modifiée en 2020. Un expatrié achetant sa première résidence peut emprunter jusqu'à 80 % de la valeur, 60 % pour un second bien ou un investissement, et 50 % sur plan sans aucune exception. Et surtout : le mot « non-résident » n'apparaît nulle part dans le règlement, ce qui fait des conditions durcies pour les non-résidents une politique de banque, non un plafond du régulateur.
Données vérifiées auprès des sources officielles au 2026-09-14. Tous les chiffres ci-dessous proviennent du recueil de règles de la Banque centrale des Émirats (CBUAE Rulebook) : circulaire C 31/2013, en vigueur depuis le 28/12/2013, statut « In-Force », modifiée par la résolution du conseil RES 31/2/2020, en vigueur depuis le 8/4/2020. Liens en fin d'article.
L'acheteur demande d'ordinaire « quel apport la banque va-t-elle exiger ? » — et reçoit la réponse d'une banque. Mais ce n'est pas la banque qui fixe le plafond. C'est la Banque centrale des Émirats, à l'article 3 du règlement sur les prêts hypothécaires, et ce texte est consultable.
Voici ce qu'il dit — et une chose importante qu'il ne dit pas.
Les plafonds de LTV, directement issus de la source primaire
Le LTV (loan to value) rapporte le montant du prêt à la valeur du bien. L'apport est ce qui reste jusqu'à 100 %.
| Catégorie d'emprunteur et cas | LTV maximal | Apport minimal | source |
|---|---|---|---|
| Ressortissant émirien, première résidence, valeur jusqu'à AED 5 millions incluse | 85 % | 15 % | vérifier |
| Ressortissant émirien, première résidence, valeur supérieure à AED 5 millions | 75 % | 25 % | vérifier |
| Ressortissant émirien, second bien ou bien d'investissement | 65 % | 35 % | vérifier |
| Expatrié, première résidence, valeur jusqu'à AED 5 millions | 80 % | 20 % | vérifier |
| Expatrié, première résidence, valeur supérieure à AED 5 millions | 70 % | 30 % | vérifier |
| Expatrié, second bien ou bien d'investissement | 60 % | 40 % | vérifier |
| Achat sur plan — TOUTE catégorie | 50 % | 50 % | vérifier |
Deux lignes de ce tableau sont mal lues plus souvent que les autres.
La première. « Première résidence » ne veut pas dire « le premier bien acheté dans une vie ». C'est une catégorie que l'on ne peut invoquer qu'une seule fois : le règlement énonce que « chaque emprunteur ne peut revendiquer qu'un seul bien au titre de cette catégorie ».
La seconde. Le plafond de 50 % sur plan est la ligne la plus stricte du règlement, et elle ne souffre aucune exception : le texte dit « quels que soient l'objet, la valeur ou la catégorie de l'acquéreur ». La raison figure au même paragraphe : la longueur du processus de développement et le risque accru d'inachèvement. En pratique, le choix entre le neuf sur plan et la revente devient une question de trésorerie autant que de prix.
Ce que le règlement ne contient PAS : le mot « non-résident »
C'est l'enseignement le plus utile de la source primaire.
L'article 3 compte exactement deux catégories : « UAE Nationals » et « Expatriates ». La distinction résident / non-résident n'apparaît nulle part dans le texte. Aussi, lorsqu'une banque propose à un non-résident des conditions nettement plus strictes, il s'agit :
- non d'un plafond de la Banque centrale, mais de la politique de crédit propre à l'établissement et de son appétit pour le risque ;
- et donc d'un point de comparaison entre banques, plutôt que d'une fatalité indiscutable.
Nous n'affirmons pas que les banques devraient prêter autant à un non-résident qu'à un résident — c'est leur décision. Nous affirmons exactement ce qu'énonce le règlement : le plafond du régulateur pour un expatrié est le même, et tout ce qui se situe en dessous relève d'un choix bancaire.
Les autres limites : moins souvent demandées, plus souvent rencontrées
| Paramètre | Valeur selon le règlement | source |
|---|---|---|
| Durée maximale du prêt | 25 ans | vérifier |
| Financement maximal — ressortissant émirien | jusqu'à 8 années de revenu annuel | vérifier |
| Financement maximal — expatrié | jusqu'à 7 années de revenu annuel | vérifier |
| Plafond du taux d'endettement (DBR) | 50 % | vérifier |
| Âge à la dernière échéance | déterminé par le prêteur selon sa politique de risque | vérifier |
| Fréquence des remboursements | au moins trimestrielle | vérifier |
Notez le plafond de 7 années de revenu pour l'expatrié : c'est une seconde limite indépendante. Elle peut mordre plus fort que le LTV — le revenu peut plafonner le montant avant la valeur du bien.
Quatre règles du texte qui changent le calcul
Ce sont les endroits où « le simulateur m'a accordé le prêt » se sépare de la réalité.
- Le test de résistance est obligatoire. Les prêteurs doivent tester le prêt à un taux supérieur de 2 à 4 points de pourcentage au taux en vigueur. En cas de taux d'appel, le test doit se faire au taux applicable après la fin de cette période.
- La vacance est déduite du revenu locatif. Pour un bien d'investissement, le prêteur doit retrancher au moins deux mois de loyer du calcul du taux d'endettement, précisément au titre des périodes sans locataire.
- L'indemnité de fin de service ne peut pas financer le remboursement. La formule est directe : son usage n'est pas autorisé. Le remboursement doit provenir du salaire ou d'un revenu vérifiable d'activité ou de location.
- La barre reste haute après la retraite. Si l'échéancier dépasse l'âge de départ prévu, le prêteur doit s'assurer que le solde restant peut être servi à un taux d'endettement de 50 % du revenu post-retraite.
À part, sur le différé de capital : les prêts à remboursement différé du principal ne visent que les prêts d'investissement, et le non-remboursement du principal ne peut excéder 5 ans à compter du premier tirage. Sur la garantie : une hypothèque de premier rang au nom du prêteur doit être prise sur tous les biens financés.
Un détail d'honnêteté que nous devons signaler
Deux pages officielles du recueil formulent le seuil différemment. La résolution RES 31/2/2020, qui a remplacé les paragraphes concernés, indique pour les expatriés « less or equal to AED 5 million », soit « jusqu'à 5 millions AED inclus ». Le texte de l'article 3 publié sur la page du recueil indique, au paragraphe expatriés, « less than AED 5 million », soit « inférieure à 5 millions AED ».
Pour l'immense majorité des transactions, cela ne change rien. Mais à exactement AED 5 000 000, les deux pages officielles ne se lisent pas de la même manière, et nous le disons plutôt que de retenir la formulation qui nous arrange. Si votre opération tombe pile sur le seuil, c'est une question pour la banque et le régulateur, pas pour un article de journal.
Ce que cela implique pour votre trésorerie
Le LTV se calcule sur la valeur du bien, pas sur ce que vous avez négocié avec le vendeur. L'expertise est faite par la banque ; si elle ressort en dessous du prix convenu, l'écart se comble avec votre argent.
Au-delà de l'apport, il y a les frais de mutation ; leur composition et leur logique sont traitées dans notre article sur la lecture des transactions du DLD. Nous n'en citons pas ici les taux : ils sont fixés par le Land Department, non par la Banque centrale, et mélanger deux sources dans un même tableau est précisément ainsi que des chiffres sans provenance entrent dans le budget d'un acheteur.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Nous ne citons pas de taux de crédit. Le règlement ne les fixe pas — c'est le marché et la politique de la banque.
- Nous ne donnons pas de conditions spécifiques aux non-résidents — car le règlement ignore cette catégorie. Tout ce qui est plus strict que les plafonds cités relève de la politique d'un établissement, et cela se compare.
- Nous n'indiquons pas d'âge maximal de l'emprunteur. Le règlement le laisse explicitement au prêteur.
- Nous ne mettons pas les frais du Land Department dans le même tableau que les règles de la Banque centrale : sources et dates de modification différentes.
- Nous ne tranchons pas la divergence « less than » / « less or equal » au seuil de 5 millions AED — nous la montrons.
- Ceci n'est ni un conseil financier ni un conseil juridique. L'article restitue le texte ouvert du recueil de la Banque centrale.
- Les règles évoluent par résolution du conseil du régulateur — vérifiez la source primaire avant de vous engager.
Sources
- CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans, Article (3): Important Ratios — circulaire C 31/2013, en vigueur depuis le 28/12/2013, statut In-Force : plafonds de LTV par catégorie (85/75/65 pour les ressortissants, 80/70/60 pour les expatriés, 50 % sur plan « quels que soient l'objet, la valeur ou la catégorie de l'acquéreur »), durée de 25 ans, 8 et 7 années de revenu annuel, DBR de 50 %, test de résistance de 2 à 4 points, déduction d'au moins deux mois de loyer, indemnité de fin de service non autorisée, remboursements au moins trimestriels, différé de capital limité à 5 ans et réservé aux prêts d'investissement, hypothèque de premier rang en garantie.
- CBUAE Rulebook — Amendments to Circular No. 31/2013 (RES 31/2/2020) — résolution du conseil 31/2/2020, en vigueur depuis le 8/4/2020 : LTV relevé de 5 points pour les primo-accédants « afin d'améliorer l'accessibilité de l'achat d'un logement » ; les paragraphes remplacés A.a, A.b, B.a et B.b de l'article 3 sont reproduits intégralement.
