Die Obergrenzen für die Anzahlung setzt nicht Ihre Bank, sondern die Zentralbank der VAE: Rundschreiben 31/2013 in der Fassung von 2020. Expatriates erhalten für die erste Wohnimmobilie bis zu 80 Prozent des Werts, für ein zweites oder ein Anlageobjekt 60 Prozent, und Off-Plan 50 Prozent – ausnahmslos für jede Käufergruppe. Und das Wichtigste vorab: Das Wort „nichtansässig“ steht nirgends im Text, womit strengere Konditionen für Nichtansässige Bankpolitik sind und keine Obergrenze der Aufsicht.
Daten am 2026-09-14 anhand offizieller Quellen geprüft. Sämtliche Zahlen unten stammen aus dem Regelwerk der Zentralbank der VAE (CBUAE Rulebook): Rundschreiben C 31/2013, in Kraft seit 28.12.2013, Status „In-Force“, geändert durch Vorstandsbeschluss RES 31/2/2020, in Kraft seit 08.04.2020. Links am Ende.
Käufer fragen gewöhnlich: „Wie viel Eigenkapital will die Bank?“ – und lassen sich die Antwort von einer Bank geben. Die Obergrenze setzt jedoch nicht die Bank. Sie setzt die Zentralbank der VAE in Artikel 3 der Verordnung über Hypothekendarlehen, und dieser Text ist offen einsehbar.
Im Folgenden steht, was darin steht – und eine wichtige Sache, die nicht darin steht.
Die LTV-Obergrenzen direkt aus der Primärquelle
LTV (loan to value) setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Wert der Immobilie. Die Anzahlung ist der Rest bis 100 Prozent.
| Kreditnehmergruppe und Fall | Maximaler LTV | Mindestanzahlung | Quelle |
|---|---|---|---|
| VAE-Staatsangehöriger, erste Wohnimmobilie, Wert bis einschließlich AED 5 Millionen | 85 % | 15 % | prüfen |
| VAE-Staatsangehöriger, erste Wohnimmobilie, Wert über AED 5 Millionen | 75 % | 25 % | prüfen |
| VAE-Staatsangehöriger, zweite und weitere / Anlageimmobilie | 65 % | 35 % | prüfen |
| Expatriate, erste Wohnimmobilie, Wert bis AED 5 Millionen | 80 % | 20 % | prüfen |
| Expatriate, erste Wohnimmobilie, Wert über AED 5 Millionen | 70 % | 30 % | prüfen |
| Expatriate, zweite und weitere / Anlageimmobilie | 60 % | 40 % | prüfen |
| Kauf off plan – JEDE Gruppe | 50 % | 50 % | prüfen |
Zwei Zeilen dieser Tabelle werden häufiger falsch gelesen als alle anderen.
Erstens. „Erste Wohnimmobilie“ heißt nicht „die erste Immobilie im Leben“. Es ist eine Kategorie, die man nur einmal beanspruchen kann: Die Verordnung sagt ausdrücklich, „jeder Kreditnehmer kann nur eine Immobilie unter dieser Kategorie beanspruchen“.
Zweitens. Die 50-Prozent-Grenze für Off-Plan ist die strengste Zeile der Verordnung, und sie kennt keine Ausnahme: Im Text heißt es „unabhängig von Zweck, Wert oder Kategorie des Käufers“. Der Grund steht im selben Absatz: die Langfristigkeit des Entwicklungsprozesses und das höhere Fertigstellungsrisiko. Praktisch macht das die Wahl zwischen Off-Plan und Bestand zu einer Frage nicht nur des Preises, sondern des Barkapitals an der Tür.
Was die Verordnung NICHT enthält: das Wort „nichtansässig“
Das ist der nützlichste Befund aus der Primärquelle.
Artikel 3 kennt genau zwei Gruppen: „UAE Nationals“ und „Expatriates“. Eine Unterscheidung ansässig/nichtansässig kommt im Text überhaupt nicht vor. Wenn eine Bank einem Nichtansässigen also deutlich strengere Konditionen anbietet, ist das:
- keine Obergrenze der Zentralbank, sondern die eigene Kreditpolitik und Risikoneigung des Hauses;
- und damit ein Vergleichspunkt zwischen Banken, keine unverrückbare Gegebenheit.
Wir behaupten nicht, Banken müssten Nichtansässigen so viel leihen wie Ansässigen – das ist ihre Entscheidung. Wir behaupten genau das, was die Verordnung sagt: Die Obergrenze der Aufsicht für Expatriates ist ein und dieselbe, und alles darunter ist die Entscheidung einer konkreten Bank.
Die übrigen Grenzen – seltener gefragt, häufiger getroffen
| Parameter | Wert laut Verordnung | Quelle |
|---|---|---|
| Maximale Laufzeit | 25 Jahre | prüfen |
| Maximale Finanzierung – VAE-Staatsangehörige | bis zu 8 Jahreseinkommen | prüfen |
| Maximale Finanzierung – Expatriates | bis zu 7 Jahreseinkommen | prüfen |
| Obergrenze der Schuldendienstquote (DBR) | 50 % | prüfen |
| Alter bei der letzten Rate | vom Kreditgeber nach eigener Risikopolitik bestimmt | prüfen |
| Zahlungsfrequenz | mindestens vierteljährlich | prüfen |
Beachten Sie die Grenze von 7 Jahreseinkommen für Expatriates: Sie ist eine zweite, unabhängige Schranke und kann härter binden als der LTV – das Einkommen deckelt die Summe unter Umständen früher als der Immobilienwert.
Vier Regeln aus der Verordnung, die die Rechnung verändern
Hier trennt sich „der Rechner hat mich vorab genehmigt“ von der Wirklichkeit.
- Der Stresstest ist Pflicht. Kreditgeber müssen das Darlehen mit einem Zinssatz 2 bis 4 Prozentpunkte über dem aktuellen Satz testen. Gilt ein Einstiegszins, ist mit dem Satz zu testen, der nach dessen Ende greift.
- Leerstand wird vom Mietertrag abgezogen. Bei Anlageobjekten muss der Kreditgeber mindestens zwei Monatsmieten aus der Schuldendienstberechnung herausrechnen – genau für mietfreie Zeiten.
- Die Abfindung darf nicht Tilgungsquelle sein. Die Formulierung ist direkt: Die Verwendung des End of Service Benefit ist nicht zulässig. Getilgt wird aus Gehalt oder nachweisbarem Geschäfts- oder Mieteinkommen.
- Nach der Rente bleibt die Latte oben. Reicht der Tilgungsplan über das erwartete Renteneintrittsalter hinaus, muss der Kreditgeber sicherstellen, dass der Restsaldo bei einer Schuldendienstquote von 50 % des Einkommens nach Renteneintritt weiter bedienbar ist.
Gesondert zur Tilgungsaussetzung: Darlehen mit aufgeschobener Tilgung des Kapitals gelten nur für Anlagedarlehen, und die Nichttilgung darf 5 Jahre ab erster Auszahlung nicht überschreiten. Zur Besicherung: Auf allen finanzierten Objekten ist eine erstrangige Hypothek zugunsten des Kreditgebers zu bestellen.
Ein ehrliches Detail, das wir nennen müssen
Zwei offizielle Seiten des Regelwerks formulieren die Schwelle unterschiedlich. Der Beschluss RES 31/2/2020, der die betreffenden Absätze ersetzt hat, liest für Expatriates „less or equal to AED 5 million“, also „bis einschließlich 5 Millionen AED“. Der Text des Artikels 3 auf der Regelwerkseite liest im Expatriate-Absatz „less than AED 5 million“, also „weniger als 5 Millionen AED“.
Für die ganz überwiegende Zahl der Transaktionen macht das keinen Unterschied. Aber bei genau AED 5.000.000 lesen sich die beiden offiziellen Seiten nicht gleich, und wir sagen das laut, statt die uns bequemere Formulierung zu wählen. Fällt Ihr Geschäft exakt auf die Schwelle, ist das eine Frage an Bank und Aufsicht, nicht an einen Zeitschriftenartikel.
Was das für Ihr Barkapital bedeutet
Der LTV bemisst sich am Wert der Immobilie, nicht an dem, was Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben. Die Bewertung nimmt die Bank vor; liegt sie unter dem Kaufpreis, wird die Lücke mit Ihrem Geld geschlossen.
Neben der Anzahlung fallen Übertragungskosten an; deren Zusammensetzung und Logik haben wir in unserem Beitrag zum Lesen der DLD-Transaktionen behandelt. Deren Sätze zitieren wir hier nicht: Sie werden vom Land Department gesetzt, nicht von der Zentralbank, und zwei Quellen in einer Tabelle zu mischen ist genau der Weg, auf dem Zahlen ohne Herkunft ins Budget eines Käufers gelangen.
Was wir hier NICHT behaupten
- Wir nennen keine Kreditzinsen. Die Verordnung setzt sie nicht fest – das sind Markt und Bankpolitik.
- Wir geben keine gesonderten Konditionen für Nichtansässige an – weil die Verordnung diese Kategorie nicht kennt. Alles, was strenger ist als die genannten Grenzen, ist Politik eines Hauses und gehört verglichen.
- Wir nennen kein Höchstalter des Kreditnehmers. Die Verordnung überlässt es ausdrücklich dem Kreditgeber.
- Wir setzen keine Gebühren des Land Department in dieselbe Tabelle wie Regeln der Zentralbank: andere Quellen, andere Änderungsdaten.
- Wir entscheiden die Abweichung „less than“ gegen „less or equal“ an der 5-Millionen-Schwelle nicht – wir zeigen sie.
- Dies ist keine Finanz- und keine Rechtsberatung. Der Artikel gibt den offenen Text des CBUAE-Regelwerks wieder.
- Regeln ändern sich durch Beschlüsse des Aufsichtsgremiums – vor dem Abschluss mit der Primärquelle abgleichen.
Quellen
- CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans, Article (3): Important Ratios – Rundschreiben C 31/2013, in Kraft seit 28.12.2013, Status In-Force: LTV-Grenzen nach Gruppe (85/75/65 für Staatsangehörige, 80/70/60 für Expatriates, 50 % off plan „unabhängig von Zweck, Wert oder Kategorie des Käufers“), Laufzeit 25 Jahre, 8 und 7 Jahreseinkommen, DBR 50 %, Stresstest 2–4 Prozentpunkte, Abzug von mindestens zwei Monatsmieten, End of Service Benefit unzulässig, Zahlungen mindestens vierteljährlich, Tilgungsaussetzung höchstens 5 Jahre und nur für Anlagedarlehen, erstrangige Hypothek als Sicherheit.
- CBUAE Rulebook — Amendments to Circular No. 31/2013 (RES 31/2/2020) – Vorstandsbeschluss 31/2/2020, in Kraft seit 08.04.2020: LTV für Ersterwerber um 5 Prozentpunkte angehoben, „um die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zu verbessern“; die ersetzten Absätze A.a, A.b, B.a und B.b des Artikels 3 sind vollständig wiedergegeben.
