سقوف الدفعة الأولى لا يضعها مصرفك بل مصرف الإمارات المركزي: التعميم 31/2013 وتعديله لعام 2020. الوافد لأول مسكن حتى 80% من القيمة، والعقار الثاني أو الاستثماري 60%، والشراء على المخطط 50% بلا استثناء لأي فئة. والأهم: كلمة «غير مقيم» لا ترد في نص اللائحة أصلاً، ما يجعل تشديد الشروط على غير المقيمين سياسةَ مصرفٍ لا سقفاً من المنظّم.
تم التحقق من البيانات مقابل المصادر الرسمية بتاريخ 2026-09-14. كل الأرقام أدناه من كتاب قواعد مصرف الإمارات المركزي: التعميم C 31/2013، نافذ منذ 28/12/2013، وحالته «ساري المفعول»، بتعديل قرار مجلس الإدارة RES 31/2/2020 النافذ منذ 8/4/2020. الروابط في نهاية المقال.
يسأل المشتري عادةً: «كم ستطلب البنوك دفعةً أولى؟» — ويأخذ الجواب من المصرف. لكن السقف لا يضعه المصرف، بل مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي في المادة (3) من لائحة القروض العقارية، وهذا النص متاح للقراءة.
في ما يلي ما ورد فيه، وأمر مهم لم يرد فيه.
سقوف نسبة القرض إلى القيمة، من المصدر الأصلي مباشرةً
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي مبلغ القرض منسوباً إلى قيمة العقار. والدفعة الأولى هي المتبقي حتى 100%.
| فئة المقترض والحالة | الحد الأقصى للنسبة | الحد الأدنى للدفعة | المصدر |
|---|---|---|---|
| مواطن إماراتي، أول مسكن، قيمة حتى AED 5 ملايين شاملةً | 85% | 15% | تحقّق |
| مواطن إماراتي، أول مسكن، قيمة تتجاوز AED 5 ملايين | 75% | 25% | تحقّق |
| مواطن إماراتي، مسكن ثانٍ فأكثر أو عقار استثماري | 65% | 35% | تحقّق |
| وافد، أول مسكن، قيمة حتى AED 5 ملايين | 80% | 20% | تحقّق |
| وافد، أول مسكن، قيمة تتجاوز AED 5 ملايين | 70% | 30% | تحقّق |
| وافد، مسكن ثانٍ فأكثر أو عقار استثماري | 60% | 40% | تحقّق |
| الشراء على المخطط — أي فئة كانت | 50% | 50% | تحقّق |
سطران في هذا الجدول يُقرآن خطأً أكثر من غيرهما.
الأول. «أول مسكن» لا تعني «أول عقار تشتريه في حياتك»، بل فئة لا يمكن المطالبة بها إلا مرة واحدة: تنصّ اللائحة صراحةً على أن «كل مقترض لا يمكنه المطالبة إلا بعقار واحد ضمن هذه الفئة».
الثاني. سقف 50% على المخطط هو أشدّ سطور اللائحة، ولا يقبل أي استثناء: النص يقول «بصرف النظر عن الغرض أو القيمة أو فئة المشتري». والسبب مذكور في الفقرة نفسها: الطبيعة طويلة الأمد لعملية التطوير وارتفاع مخاطر عدم الإنجاز. وعملياً يجعل ذلك الاختيار بين المخطط والسوق الثانوية مسألة لا تتعلق بالسعر وحده بل بحجم النقد المطلوب عند البوابة.
ما لا تتضمنه اللائحة: كلمة «غير مقيم»
وهذه أنفع فائدة يمكن استخلاصها من المصدر الأصلي.
في المادة (3) فئتان اثنتان فقط: «مواطنو الإمارات» و**«الوافدون»**. أما التفريق بين «مقيم» و«غير مقيم» فلا يرد في النص إطلاقاً. ومن ثمّ، حين يعرض مصرف على غير المقيم شروطاً أشدّ بوضوح، فذلك:
- ليس سقفاً من المصرف المركزي، بل سياسة ائتمانية خاصة بالمصرف ومقدار تقبّله للمخاطر؛
- وبالتالي موضع مقارنة بين المصارف، لا أمر واقع لا فائدة من مناقشته.
ولا ندّعي أن المصارف ملزَمة بمنح غير المقيم ما تمنحه المقيم — فذلك حقّها. بل ندّعي ما نصّت عليه اللائحة بالضبط: سقف المنظّم للوافد واحد، وكل ما دونه قرارُ مصرف بعينه.
القيود الأخرى، أقلّ سؤالاً وأكثر اصطداماً
| البند | القيمة وفق اللائحة | المصدر |
|---|---|---|
| الحد الأقصى لمدة القرض | 25 سنة | تحقّق |
| الحد الأقصى للتمويل — مواطن إماراتي | حتى 8 أضعاف الدخل السنوي | تحقّق |
| الحد الأقصى للتمويل — وافد | حتى 7 أضعاف الدخل السنوي | تحقّق |
| سقف نسبة عبء الدين (DBR) | 50% | تحقّق |
| العمر عند آخر دفعة | يحدده المقرض وفق سياسته لإدارة المخاطر | تحقّق |
| تواتر السداد | لا يقلّ عن ربع سنوي | تحقّق |
وانتبه إلى سقف 7 أضعاف الدخل للوافد: فهو حدّ ثانٍ مستقل، وقد يكون أشدّ من نسبة القرض إلى القيمة — إذ قد يقيّد الدخلُ المبلغَ قبل أن تقيّده قيمة العقار.
أربع قواعد في اللائحة تغيّر الحساب
هنا تفترق «الموافقة المبدئية من الحاسبة» عن الواقع.
١. اختبار التحمّل إلزامي. تُلزم اللائحة المقرضين باختبار القرض عند سعر فائدة أعلى بمقدار 2 إلى 4 نقاط مئوية من السعر الجاري. وإن كان هناك سعر تمهيدي، فالاختبار يجري وفق السعر الذي سيسري بعد انتهائه. ٢. يُخصم الشغور من دخل الإيجار. إن كان العقار للاستثمار، وجب على المقرض خصم ما لا يقل عن شهرين من دخل الإيجار عند حساب عبء الدين، تحسّباً لفترات خلوّ العقار من مستأجر. ٣. مكافأة نهاية الخدمة لا تصلح مصدراً للسداد. والصياغة مباشرة: استخدامها غير مسموح. والسداد من الراتب أو من دخل عمل أو إيجار قابل للتحقق. ٤. المعيار يبقى قائماً بعد التقاعد. إن امتدّ جدول السداد إلى ما بعد سنّ التقاعد المتوقع، وجب على المقرض التأكد من إمكان خدمة الرصيد القائم عند نسبة عبء دين تبلغ 50% من الدخل بعد التقاعد.
وبشأن تأجيل أصل الدين: القروض ذات السداد المؤجَّل للأصل تنطبق على القروض الاستثمارية فقط، ولا يجوز أن يمتدّ عدم سداد الأصل أكثر من 5 سنوات من تاريخ أول سحب. وبشأن الضمان: يجب أخذ رهن من الدرجة الأولى باسم المقرض على جميع العقارات الممولة.
تفصيل أمين يلزمنا ذكره
تصوغ صفحتان رسميتان من كتاب القواعد حدّ العتبة بصيغتين مختلفتين. ففي القرار RES 31/2/2020 الذي استبدل الفقرات المعنية، ورد للوافد «less or equal to AED 5 million» أي «حتى 5 ملايين درهم شاملةً». أما نصّ المادة (3) المنشور في صفحة كتاب القواعد فورد في فقرة الوافد «less than AED 5 million» أي «أقل من 5 ملايين درهم».
ولا يترتب على ذلك فرق في الغالبية الساحقة من الصفقات. لكن عند مبلغ 5,000,000 درهم بالضبط لا تُقرأ الصفحتان الرسميتان قراءةً واحدة، ونقول ذلك جهراً بدل انتقاء الصيغة الأنسب لنا. فإن وقعت صفقتك على العتبة تماماً، فذلك سؤال للمصرف وللمنظّم، لا لمقال في مجلة.
ماذا يعني هذا لنقدك عند البوابة
تُحتسب النسبة على قيمة العقار، لا على ما اتفقت عليه مع البائع. والتقييم يجريه المصرف؛ فإن جاء أدنى من سعر الصفقة، سُدّ الفارق من مالك أنت.
وإلى جانب الدفعة الأولى هناك تكاليف نقل الملكية، وقد تناولنا تركيبها ومنطقها في مقال قراءة صفقات دائرة الأراضي. ولا ننقل نِسَبها هنا: تضعها دائرة الأراضي والأملاك لا المصرف المركزي، وخلط مصدرين في جدول واحد هو تحديداً الطريق الذي تتسلّل منه الأرقام بلا أصل إلى ميزانية المشتري.
ما لا نؤكّده هنا
- لا نذكر أسعار الفائدة على التمويل العقاري. فاللائحة لا تحددها — وهي شأن السوق وسياسة المصرف.
- لا نورد شروطاً منفصلة لغير المقيمين — لأن اللائحة لا تعرف هذه الفئة. وكل ما هو أشدّ من السقوف المذكورة سياسةُ مصرفٍ بعينه، وينبغي مقارنتها.
- لا نذكر حدّاً أقصى لعمر المقترض. فاللائحة تحيله صراحةً إلى المقرض.
- لا نضع رسوم دائرة الأراضي في الجدول نفسه مع قواعد المصرف المركزي: مصدران مختلفان وتاريخا تعديل مختلفان.
- لا نحسم الاختلاف بين «less than» و«less or equal» عند عتبة 5 ملايين درهم — بل نعرضه.
- هذه ليست استشارة مالية ولا قانونية. المقال يعيد عرض النص المفتوح لكتاب قواعد المصرف المركزي.
- القواعد تتغيّر بقرارات مجلس إدارة المنظّم — راجع المصدر الأصلي قبل إبرام الصفقة.
المصادر
- CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans, Article (3): Important Ratios — التعميم C 31/2013، نافذ منذ 28/12/2013 وحالته ساري المفعول: سقوف النسبة بحسب الفئة (85/75/65 للمواطنين، و80/70/60 للوافدين، و50% على المخطط «بصرف النظر عن الغرض أو القيمة أو فئة المشتري»)، ومدة 25 سنة، و8 و7 أضعاف الدخل السنوي، وسقف عبء الدين 50%، واختبار التحمّل بمقدار 2–4 نقاط مئوية، وخصم ما لا يقل عن شهرين من الإيجار، ومنع استخدام مكافأة نهاية الخدمة، والسداد لا يقل عن ربع سنوي، وتأجيل الأصل بحد 5 سنوات وللقروض الاستثمارية فقط، والرهن من الدرجة الأولى ضماناً.
- CBUAE Rulebook — Amendments to Circular No. 31/2013 (RES 31/2/2020) — قرار مجلس الإدارة 31/2/2020 النافذ منذ 8/4/2020: رفع النسبة لمشتري المسكن الأول بمقدار 5 نقاط مئوية «تعزيزاً للقدرة على تملّك المساكن»؛ والفقرات المستبدَلة A.a وA.b وB.a وB.b من المادة (3) واردة بنصّها الكامل.
