الرهن في دبي لا يوجد إلا في سجل دائرة الأراضي، وكل اتفاق على خلاف ذلك باطل. ولا يكون الدائن إلا مصرفاً أو شركة تمويل مسجّلة لدى مصرف الإمارات المركزي. وعند التعثّر يرسم القانون تسلسلاً قصيراً: إشعار ثلاثين يوماً عبر الكاتب العدل، أمر حجز من قاضي التنفيذ، بيع بالمزاد العلني — وإن لم تكفِ الحصيلة بقي باقي الدين على المدين. نستعرض النصّ الرسمي على بوّابة تشريعات دبي.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 14 لسنة 2008 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: كل عقد وكل تعثّر يُقيَّم بوقائعه.
يتوقّف الحديث عن الرهن العقاري في دبي عادةً عند الفائدة والدفعة الأولى. غير أنّ أهمّ ما في الرهن ليس مكتوباً في عرض المصرف، بل في قانون مستقلّ، وهو يتعلّق بما يحدث حين يتوقّف السداد.
صدر Law No. (14) of 2008 Concerning Mortgage in the Emirate of Dubai في 14 أغسطس 2008. وفيما يلي موادّه الحاملة.
ليس كل أحد يصلح دائناً
المادة 4:
«A creditor-Mortgagee must be a bank, or a financing company or institution, that is duly licensed and registered with the UAE Central Bank to provide Real Property financing in the UAE.»
«يجب أن يكون الدائن المرتهن مصرفاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخّصة ومسجّلة أصولاً لدى مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي لتقديم التمويل العقاري في الدولة.» — القانون رقم (14) لسنة 2008، المادة 4
الدائرة مغلقة باشتراط الترخيص والتسجيل لدى المصرف المركزي. فالشخص الطبيعي أو المستثمر المعارف أو شركة بلا هذا الترخيص لا يصير دائناً مرتهناً بمقتضى هذا القانون.
الرهن لا يوجد إلا في السجل
المادة 7:
«A Mortgage will come into effect only when it is registered with the DLD, and any agreement to the contrary will be null and void.»
«لا ينفذ الرهن إلا بتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك.»
الصياغة أشدّ من المعتاد: القانون لا يكتفي باشتراط التسجيل، بل يقضي ببطلان كل اتفاق على خلاف ذلك. فلا يصحّ الاتفاق على «نسجّل لاحقاً ونعتبر الرهن قائماً الآن»: مثل هذا البند بلا أثر. وهو المبدأ نفسه الذي يقوم عليه نظام الحقوق في الإمارة — لماذا لا يُثبت الحق إلا قيده في السجل.
ويجوز رهن ما لم يُبنَ بعد
المادة 24:
«A purchaser of a Real Property Unit or Real Property which is sold off-plan or while under construction may mortgage the same to secure a debt, provided that such Real Property Unit or Real Property is registered on the Interim Real Property Register maintained by the DLD.»
«يجوز لمشتري وحدة عقارية أو عقار مبيع على الخارطة أو قيد الإنشاء رهنه ضماناً لدين، بشرط أن يكون مقيَّداً في السجل العقاري المبدئي الذي تتولّاه دائرة الأراضي والأملاك.»
الشرط منصوص عليه صراحةً: قيد في السجل المبدئي. وهو القيد الذي يحمله مشتري المشروع قبل التسليم؛ والفرق بينه وبين سند الملكية الكامل هنا.
بيع المرهون لا يتمّ إلا بموافقة المصرف
المادة 10:
«A Mortgagor may sell, donate, or dispose, in any other manner, of the mortgaged Real Property Unit or Real Property... only with the approval of the Mortgagee.»
«لا يجوز للراهن بيع العقار أو الوحدة المرهونة أو هبتها أو التصرّف فيها بأي وجه آخر إلا بموافقة المرتهن.»
ومن هنا نتيجة عملية في السوق الثانوي: الصفقة على شقة مرهونة صفقة يدخل فيها المصرف لا البائع وحده. أمّا الرسوم وإجراء نقل الملكية فهي المعتادة: ممّ تتكوّن نسبة 4%.
ماذا يجري عند التعثّر
يرسم القانون تسلسلاً فيه علامتان مدّة كل منهما ثلاثون يوماً.
المادة 25 — الإشعار:
«The creditor-Mortgagee or his universal or particular successors may commence foreclosure and forced sale procedures against mortgaged Real Property, on condition that the debtor... will be served at least thirty (30) days' notice through the Notary Public.»
«للدائن المرتهن أو خلفه العام أو الخاص الشروع في إجراءات التنفيذ والبيع الجبري على العقار المرهون، بشرط إخطار المدين… قبل ثلاثين (30) يوماً على الأقل عبر الكاتب العدل.»
المادة 26 — الحجز:
«The execution judge will, upon request of the creditor-Mortgagee, issue an attachment order against the mortgaged Real Property in order to sell it by public auction.»
«يصدر قاضي التنفيذ، بناءً على طلب الدائن المرتهن، أمراً بالحجز على العقار المرهون تمهيداً لبيعه بالمزاد العلني.»
المادة 28 — المزاد:
«The mortgaged Real Property will be sold by public auction in accordance with the applicable procedures of the DLD no later than thirty (30) days from the date of expiry.»
«يُباع العقار المرهون بالمزاد العلني وفقاً للإجراءات المعمول بها لدى دائرة الأراضي والأملاك خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين (30) يوماً من تاريخ انقضاء المهلة.»
فيكون الترتيب:
| الخطوة | مَن يتصرّف | المدة في القانون | المادة |
|---|---|---|---|
| الإشعار عبر الكاتب العدل | الدائن المرتهن | ثلاثون يوماً على الأقل | 25 |
| أمر الحجز | قاضي التنفيذ بطلب الدائن | لم يُنصّ على مدة | 26 |
| المزاد العلني | دائرة الأراضي والأملاك | خلال ثلاثين يوماً من تاريخ انقضاء المهلة | 28 |
انظر إلى السطر الأوسط: لم يذكر القانون مدة لإصدار أمر الحجز، ولن نضع مكانها تقديراً من عندنا.
أغلى جملة في القانون
المادة 30:
«Where the proceeds of sale are not sufficient to settle a debt, the creditor will be entitled to claim the balance of such debt from the debtor.»
«إذا لم تكفِ حصيلة البيع للوفاء بالدين، كان للدائن مطالبة المدين بباقي ذلك الدين.»
وهذا جواب أشيع الأوهام: «إن هبطت الأسعار سلّمت الشقة للمصرف وانتهى الأمر». فبمقتضى المادة 30 لا يُقفل الدين تلقائياً ببيع المرهون، بل يبقى الباقي غير المغطّى على المدين. ولهذا فإنّ حجم الدفعة الأولى ليس مسألة قسط شهري فحسب، بل مسألة هامش بين السعر والدين.
ما ليس في هذا القانون
- الحدّ الأقصى لنسبة التمويل إلى القيمة. تضعه مصرف الإمارات المركزي لا هذا القانون، وهو مفصَّل هنا.
- الفوائد والمدد والرسوم. شروط مصرف بعينه؛ لا يحدّدها القانون ولا يقيّدها.
- مدد دراسة الطلب وشروط المقترض. خارج النصّ أيضاً.
- تقدير احتمال التنفيذ. ننقل الإجراء ولا نتنبّأ بسلوك الأطراف.
الخلاصة العملية
- تأكّد من تسجيل الرهن. بمقتضى المادة 7 لا ينفذ الرهن غير المسجَّل، والاتفاق المخالف باطل — وهذا يحمي الطرفين.
- احسب الهامش لا القسط. المادة 30 تحوّل هبوط السعر إلى دين شخصي لا إلى مشكلة المصرف.
- عند التخطيط لبيع شقة مرهونة ابدأ بالمصرف. موافقة المرتهن في المادة 10 شرط للتصرّف لا إجراء شكلي.
- عند التعثّر احسب الأيام من إشعار الكاتب العدل. المادة 25 تمنح ثلاثين يوماً على الأقل قبل بدء الإجراءات؛ وهي نافذة لا شكليّة.
المصادر
- Law No. (14) of 2008 Concerning Mortgage in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 4 (مَن يكون دائناً مرتهناً)، المادة 7 (نفاذ الرهن بالتسجيل)، المادة 10 (التصرّف في المرهون)، المادة 24 (رهن المبيع على الخارطة عبر السجل المبدئي)، المادة 25 (إشعار 30 يوماً عبر الكاتب العدل)، المادة 26 (أمر الحجز من قاضي التنفيذ)، المادة 28 (المزاد العلني خلال 30 يوماً)، المادة 30 (باقي الدين عند عدم كفاية الحصيلة). تاريخ الصدور 14 أغسطس 2008.
- Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المبدأ العام بأنّ الحقوق العينية لا توجد إلا في سجل دائرة الأراضي.
