Das Gesetz Nr. 13 von 2008 kennt man wegen eines einzigen Artikels — dem über den säumigen Käufer. Seine übrigen Artikel stecken jedoch den Rahmen des Off-Plan-Geschäfts ab: eine Verfügung außerhalb des Registers ist nichtig, ein Vertrag in einem nicht genehmigten Projekt ist nichtig, dem Käufer darf nichts über die vom Land Department genehmigten Verwaltungskosten hinaus berechnet werden, und nach der Übergabe festgestellte Mehrfläche ist nicht abrechenbar. Wir sagen auch, welcher Artikel auf jener Seite NICHT gelesen werden darf.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 13 von 2008 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Vertrag wird nach seinen eigenen Tatsachen beurteilt.
Das Gesetz Nr. 13 von 2008 gilt als Gesetz mit einem einzigen Artikel: Man greift danach, wenn ein Käufer nicht mehr zahlt. Doch der Verzugsartikel steht in der Logik am Ende; die vorderen begründen erst das, ohne das ein Off-Plan-Geschäft gar nicht existiert.
Das Dokument ist das Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai. Seine Durchführungsverordnung — Beschluss Nr. 6 von 2010 — ist gesondert behandelt.
⚠️ Ein Artikel darf von jener Seite nicht gelesen werden
Wir beginnen mit der Warnung, denn sie betrifft die meistzitierte Vorschrift. Die Seite des Gesetzes im Portal trägt die ursprüngliche Fassung von 2008, und ihr Artikel 11 beschreibt einen Mechanismus, der durch das Gesetz Nr. 19 von 2020 ersetzt wurde. Weder die Prozentsätze noch die Folgen der Fassung von 2008 drucken wir hier: Sie als heutige Regel zu veröffentlichen hieße, Aufgehobenes als geltend auszugeben. Die geltende Fassung haben wir aus ihrem eigenen Text behandelt.
Alles Folgende betrifft Artikel, die das Gesetz von 2020 nicht ersetzt hat.
Eintragung oder nichts
Artikel 3 benennt das Fundament der gesamten Konstruktion:
«Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register.»
«Jede Verfügung über eine off-plan verkaufte Immobilieneinheit wird in das vorläufige Immobilienregister eingetragen; jeder Verkauf und jede andere Rechtsverfügung, die Eigentum oder Nebenrechte überträgt oder beschränkt, ist nichtig, wenn sie nicht in dieses Register eingetragen ist.» — Gesetz Nr. (13) von 2008, Artikel 3(1)
Nicht «ein nicht eingetragenes Geschäft ist schwächer», sondern nichtig. Dasselbe Prinzip im Hauptregister behandelt unsere Lesung des Gesetzes Nr. 7 von 2006; was ein Käufer während der Bauzeit hält, steht im Beitrag zu Oqood.
Vor dem ersten Verkauf
Artikel 4: Weder Hauptbauträger noch Unterbauträger darf ein Projekt beginnen oder Einheiten off-plan veräußern, bevor er das Grundstück in Besitz genommen und die erforderlichen Genehmigungen der zuständigen Stellen erhalten hat. Und dann eine Pflicht an das Department selbst: Es muss den Registereintrag des Objekts in jedem Fall als «under development» kennzeichnen.
Artikel 10 schließt dieselbe Tür von der anderen Seite:
«No developer or Real Estate Broker may enter into a private sale contract to dispose of Real Property or Real Property Units by way of Off-plan Sale in projects which are not approved by the Competent Entities. Any contract which is entered into prior to obtaining such approval will be null and void.»
«Kein Bauträger und kein Makler darf einen privaten Kaufvertrag über die Veräußerung von Immobilien oder Einheiten im Wege des Off-Plan-Verkaufs in Projekten schließen, die von den zuständigen Stellen nicht genehmigt sind. Jeder vor Erteilung dieser Genehmigung geschlossene Vertrag ist nichtig.» — Gesetz Nr. (13) von 2008, Artikel 10
Zwei Wörter zählen: «privater Kaufvertrag». Die Nichtigkeit trifft nicht nur den förmlichen Vertrag des Bauträgers, sondern auch das private Papier, das «bis zur Genehmigung des Projekts» unterschrieben wird. Die Startvoraussetzungen eines Projekts behandeln wir gesondert.
Was die Eintragung bringt und was beim Weiterverkauf nicht verlangt werden darf
Artikel 6: Off-plan verkaufte und im vorläufigen Register eingetragene Einheiten dürfen verkauft, belastet oder sonst rechtlich veräußert werden. Die Eintragung ist keine Formalie, sie macht die Einheit erst verkehrsfähig.
Artikel 7 begrenzt den Bauträger beim Geld:
«No Master Developer or Sub-developer may charge any fees on the sale, resale, or on any other legal disposition of the Real Property Units which are completed or sold off-plan except those administrative costs which are approved by the Department»
«Weder Hauptbauträger noch Unterbauträger darf für Verkauf, Weiterverkauf oder jede andere Rechtsverfügung über fertiggestellte oder off-plan verkaufte Einheiten Gebühren erheben, ausgenommen die vom Department genehmigten Verwaltungskosten.» — Gesetz Nr. (13) von 2008, Artikel 7
Das ist die Regel gegen die frei benannte «Abtretungsgebühr»: zulässig sind allein die vom Land Department genehmigten Verwaltungskosten.
Der Übergang ins Hauptregister
Artikel 8 geht zwei Schritte. Erstens: Mit Erhalt der Fertigstellungsbescheinigung muss der Bauträger abgeschlossene Projekte ins Hauptregister eintragen — einschließlich der verkauften Einheiten auf die Namen der Käufer, die ihre Pflichten erfüllt haben. Zweitens: Das Department darf — auf Antrag des Käufers oder von Amts wegen — eine im vorläufigen Register geführte Einheit selbst auf den Käufer eintragen, sofern dieser vollständig erfüllt hat.
Der zweite Teil beantwortet die Frage «was, wenn der Bauträger die Formalitäten hinauszögert»: Das Gesetz eröffnet einen Weg, der nicht von seinem Wohlwollen abhängt.
Der Makler
Artikel 9: Will der Bauträger sein Projekt über einen Makler vermarkten, muss er mit einem zertifizierten Makler nach der Verordnung Nr. 85 von 2006 kontrahieren — und diesen Vertrag beim Department registrieren. Maklergenehmigungen lassen sich öffentlich prüfen; wie, steht in unserem Beitrag zu Trakheesi.
Die Fläche: eine Asymmetrie zugunsten des Käufers
Artikel 12 arbeitet in drei Schritten: Die Fläche der verkauften Einheit gilt als richtig; stellt sie sich nach der Lieferung als größer heraus, darf der Bauträger keinen Mehrpreis verlangen; ist sie kleiner, muss er den Käufer entschädigen — außer die Verringerung ist unerheblich.
Das Gesetz beziffert «unerheblich» nicht. Die Schwelle steht nicht hier, sondern in der Durchführungsverordnung — kein Widerspruch, sondern Arbeitsteilung zwischen Gesetz und untergesetzlicher Regel; Wert und Berechnungsgrundlage stehen in unserer Lesung der Verordnung von 2010, wo sie hingehören.
Wenn ein Verstoß bewiesen ist
Artikel 13: Weist das Department nach, dass ein Bauträger oder Makler durch Tun oder Unterlassen gegen dieses Gesetz oder andere anwendbare Vorschriften verstoßen hat, erstellt der Generaldirektor den entsprechenden Bericht und verweist die Sache zur Untersuchung an die zuständigen Stellen. Die Sanktion verhängt nicht das Department — es stellt fest und gibt ab.
Was wir hier NICHT behaupten
- Den Inhalt von Artikel 11. Er wurde durch das Gesetz Nr. 19 von 2020 ersetzt; weder Prozentsätze noch Folgen der Fassung von 2008 werden gedruckt.
- Die Größe einer «unerheblichen» Flächenminderung. Das Gesetz benennt sie nicht; die Zahl steht in der Durchführungsverordnung.
- Die Liste der genehmigten Verwaltungskosten. Das Gesetz verweist auf Entscheidungen des Departments; wir geben sie nicht wieder.
- Den Inhalt der Verordnung Nr. 85 von 2006 über das Maklerregister. Sie ist im Text genannt; eine Seite mit ihren Vorschriften haben wir im Portal nicht gefunden und zitieren sie daher nicht.
- Änderungen nach 2020. Wir haben den Ursprungstext und die Tatsache der Ersetzung von Artikel 11 abgeglichen.
Quellen
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 2 (Definitionen), Artikel 3 (Nichtigkeit einer Verfügung außerhalb des Registers; 60 Tage für Alt-Geschäfte), Artikel 4 (Besitz am Grundstück und Genehmigungen vor dem Start; Kennzeichnung «under development»), Artikel 5 (Antragsformular), Artikel 6 (eingetragene Off-Plan-Einheiten sind verkäuflich und belastbar), Artikel 7 (keine Gebühren außer genehmigten Verwaltungskosten), Artikel 8 (Pflicht zur Eintragung des fertiggestellten Projekts; Eintragung durch das Department auf Antrag oder von Amts wegen), Artikel 9 (Vertrag mit zertifiziertem Makler und dessen Registrierung), Artikel 10 (Nichtigkeit eines privaten Vertrags in einem nicht genehmigten Projekt), Artikel 12 (Fläche gilt als richtig; Mehrfläche nicht abrechenbar; Minderfläche zu entschädigen, außer unerheblich), Artikel 13 (Bericht des Generaldirektors und Abgabe zur Untersuchung). Die Portalseite trägt die Fassung von 2008; Artikel 11 gilt in der durch Gesetz Nr. 19 von 2020 ersetzten Fassung.
