开发商不得为之：2010年第6号决议——迪拜楼花法的实施细则

已于 2026-09-15 依官方来源核验：2010年第（6）号执行委员会决议的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户本身注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准；我们引用门户的英文版并如实说明。本文不构成法律意见：具体合同以其自身事实为准。

人们读法律，却几乎不读细则。然而真正关乎楼花买家的禁令恰恰在细则里：2008年第13号法律设立了临时登记簿，而实施细则写明了开发商不得做什么、必须做什么、何时做。

文件是 2010年第（6）号执行委员会决议《关于批准2008年第13号法律〈迪拜酋长国临时不动产登记簿管理法〉实施细则》，于2010年2月14日颁布。

首次销售之前：三项条件与无效

第4条在三项条件同时具备之前，既禁止施工也禁止销售：

1. 开发商已接管土地并取得界址证书；
2. 对拟建项目的土地拥有实际控制；
3. 已从主管机关取得开工所需的各项批准。

若有违反，第11条的后果没有中间档次：

"Any legal disposition made by a Master Developer, Sub-developer, or Broker which involves the Off-plan Sale of any Real Property or Real Property Unit prior to approval of the commencement of the project by the Competent Entities and its registration with the DLD will be deemed null and void."

「主开发商、次开发商或经纪人在主管机关批准项目开工并向土地局登记之前，就任何不动产或不动产单元所作的涉及楼花销售的法律处分，均视为无效。」 — 2010年第（6）号决议第11条

请注意名单上的第三方：经纪人与两类开发商并列。项目启动的单独前提条件，见我们对开发商前置要件的解读。

若由经纪人销售

第10条对开发商提出三项要求，买家的核查方式与监管机构完全相同：项目须已在土地局登记；须与经纪人订立协议，而该经纪人须依2006年第85号经纪人登记细则获得核准与执照；项目营销协议本身亦须在土地局登记。

经纪人执照可公开查验，方法见我们关于 Trakheesi 的文章。

第12条封死了最敏感的一环——钱：

"The Real Property Broker may not deposit the price into his own account or deduct his commission from that price before depositing it into the Escrow Account. Any agreement to the contrary of the provisions of this Article will be null and void."

「不动产经纪人不得将价款存入自己的账户，也不得在价款存入托管账户之前从中扣取佣金。任何违反本条规定的约定均属无效。」 — 2010年第（6）号决议第12条

第二句比第一句更重要：买家在「先付给经纪人、由他转交」这类安排上签字，并不能使该安排有效。托管账户为何存在、如何运作，另文详述。

登记：期限落在申请，而非结果

第2条免除了开发商无法控制的风险：若在法律第3条第2款规定的期限内提交处分登记申请，即视为已遵守期限——即便土地局本身未能在期限内办结。

第3条处理逾期，其中两部分不可混淆：

土地局的做法	条款
仍将该处分登入临时不动产登记簿	第3条第1款
对开发商处以 10,000 迪拉姆罚款	第3条第2款

也就是说，开发商的迟延并不会把买家踢出登记簿：登记照做，责任落在迟延者身上。施工期间该登记给予什么、与产权证有何不同，见Oqood 与 Title Deed 之辨。

交房：不得以何种事由附加条件

整部细则中最具实务价值的是第7条。项目竣工并取得竣工证书后，只要买家已履行全部合同义务，开发商不得拒绝交付单元或将其登记至买家名下。随后是值得背下来的一句：

"This applies even if the purchaser owes the Developer any financial dues other than in connection with the sale agreement of the Real Property Unit."

「即便买家对开发商负有与该不动产单元买卖协议无关的任何款项，本款仍适用。」 — 2010年第（6）号决议第7条

其后还有两款。开发商须以买家名义登记的不仅是单元本身，还包括分配给该单元的全部设施——车位被明文列出。若买家已履行义务而开发商仍拒绝登记，土地局可依买家申请或依职权径行将单元登记至买家名下。

第8条收束了收费问题：开发商不得以任何理由，就其单元的任何法律处分向买家收取土地局核准之外的款项。第9条则保留登记费用按现行法规在双方之间的通常分担，另有约定的除外。

面积：净面积、超出与5%门槛

第13条把关于平方米的争论变成算术：

• 登记以单元的净面积为准，按土地局确定的方法计算；
• 若实际面积大于所售净面积，超出部分不予计入，开发商不得索取价款——另有约定的除外；
• 若实际面积小于净面积超过百分之五，开发商须补偿买家；
• 补偿按开发商与买家合同中约定的单元价格计算；
• 计算超出或短缺的基准，是买卖协议与图则中载明的净面积。

这里的不对称并非偶然，而且倾向买家：多出的平方米无须付钱，短缺超过门槛则获补偿。

买家何时可以起诉

第20条列出买家可请求主管法院解除与开发商关系的事由：

1. 开发商无土地局认可的正当理由，拒绝向买家交付最终买卖协议；
2. 开发商拒绝将付款与 RERA 建议的施工节点挂钩；
3. 开发商重大偏离合同约定的规格；
4. 交房后证实单元因重大施工缺陷而不适于使用；
5. 依一般法律规则须解除合同的其他情形。

诉讼之前还有更温和的一步：第14条允许土地局进行调解并提出方案，和解须书面记载，经土地局核准后对双方具有约束力。

⚠️ 第15条的百分比我们不在此刊出

本细则第15至18条规定了买家违约时开发商可采取的措施，并给出具体的留存比例。我们不将这些百分比作为今日的规则呈现，理由是：它们沿袭的是2008年第13号法律第11条原始版本的机制，而该条已由2020年第19号法律替换。现行版本我们已另文依其本文解读。

至于如何调和2010年的细则与2020年修订后的法律——哪一条在何种范围内仍然有效——我们不予承担：那是针对具体合同的律师问题，而非概览文章的任务。第15至17条中属于程序且不构成冲突的部分则可以陈述：向买家发出书面通知（可在土地局当面送达，或以挂号信、电子邮件送达并向土地局提交副本）、自通知送达之日起三十日的宽限期，以及由 RERA 核准的顾问经现场查勘出具技术报告确认项目完工百分比。第17条补充了一个技术要点：场地平整与项目基础设施的完成，视为项目已开工。

这对买家意味着什么

1. 付定金前先查项目登记。 获批与登记之前的销售无效——那不是罚款，而是交易不存在。
2. 款项付入托管账户，而非付给经纪人。 相反的约定依第12条无效。
3. 无关的欠款不是扣留钥匙的理由。 第7条写得很直白。
4. 对照合同与图则核对面积。 5%门槛与计算基准已定，多出的平方米不可计价。
5. 车位与住宅一并登记。 它被明文列入登记至买家名下的设施之中。

本文不主张什么

• 细则第15至18条与现行法律第11条的关系。 我们不推导统一规则，也不把百分比作为现行标准刊出。
• 当前的费用与核准收费。 细则交由土地局决定，我们不转录其现行清单。
• 2006年第85号经纪人登记细则的内容。 它在本细则文本中被提及，其自身条款我们不予引用。
• 适用实践。 土地局如何认定「正当理由」或「重大偏离」，文本中并未写明。
• 除已述之外的任何数字。 本文唯一的数字是第3条的 10,000 迪拉姆罚款。

来源

• Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第2条（以提交之日视为遵守期限）、第3条（逾期仍予登记及10,000迪拉姆罚款）、第4条（施工与销售前的三项条件）、第7条（不得拒绝交付与登记、车位、由土地局登记）、第8条（不得收取未经核准的款项）、第9条（费用分担）、第10条（经纪人销售的三项要求）、第11条（获批与登记前销售无效）、第12条（托管账户与禁止预扣佣金）、第13条（净面积、超出、5%门槛）、第14条（经土地局调解）、第15至17条（通知、30日、RERA核准顾问的技术报告）、第20条（买家请求解除的事由）。颁布于2010年2月14日。
• Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：本细则所实施的法律；其第11条以2020年第19号法律替换后的版本为现行。