Un logement hérité à Dubaï se bloque rarement sur les papiers : il se bloque sur le désaccord. L'un veut vendre, l'autre ne répond plus, un troisième s'y oppose. Le décret n° 31 de 2023, dans sa version en vigueur, trace la sortie : le Land Department tente une conciliation et, à défaut, délivre à l'héritier demandeur un document officiel constatant qu'aucun accord amiable n'est possible ; les décisions et actes du Département se contestent devant le Probate Court dans les dix jours ouvrables ; et le juge peut ordonner une vente aux enchères lorsque le bien ne peut être partagé en nature ou que le partage en dégraderait la valeur.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte du décret n° 31 de 2023 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque article et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : une succession donnée s'apprécie sur ses propres documents.
Si un appartement hérité reste invendu des années, la cause n'est presque jamais le dossier ni l'estimation : c'est que les héritiers ne s'accordent pas. L'un est prêt à vendre, un autre cesse de répondre, un troisième refuse par principe. À Dubaï, cette situation a une procédure écrite.
⚠️ Quelle version nous citons
Le texte de base est le décret n° (23) de 2020 réglementant la vente par les héritiers de biens immobiliers résidentiels dans l'émirat de Dubaï. Ses articles 1, 6, 7, 8 et 9 ont été remplacés par le décret n° 31 de 2023, pris le 14 juin 2023 — et c'est cette version en vigueur qui suit. Nous ne reproduisons pas la rédaction initiale de 2020, pour ne pas présenter un texte remplacé comme le texte actuel.
Étape un : le Land Department tente la conciliation
L'article 6, dans sa version en vigueur, vise le cas où les héritiers ne répondent pas ou refusent de consentir à la vente. Le Département agit en médiateur et tente un règlement amiable. À défaut :
« the DLD will issue an official document in favour of the applicant heir stating that an amicable settlement among the heirs cannot be reached »
« le Land Department délivre à l'héritier demandeur un document officiel constatant qu'aucun règlement amiable ne peut être trouvé entre les héritiers. » — Décret n° (31) de 2023, article 6
L'objet de ce document est procédural : il ouvre à l'héritier la voie du juge. Le refus d'un cohéritier ne verrouille donc pas l'affaire indéfiniment — mais il ne se contourne pas non plus unilatéralement : d'abord la tentative de conciliation, ensuite le constat de son échec.
Étape deux : dix jours ouvrables pour contester
L'article 7 ouvre le recours contre les actes de l'administration :
« Any affected party may file an appeal with the Probate Court against any decisions issued, or actions taken, by the DLD or the MBRHE under this Decree. The appeal must be filed within ten (10) working days from the date on which the affected party is notified of the contested decision or action. »
Le délai est bref et court en jours ouvrables à compter de la notification, non du moment où l'on apprend la décision par hasard. C'est le même type de délai que dans l'acquisition pour utilité publique, où la contestation du montant se fait en dix jours ouvrables : l'analyse de la loi n° 2 de 2022.
Étape trois : le litige a son juge
L'article 8 fixe la compétence :
« The Probate Court will consider the applications, claims, or disputes that arise among heirs in respect of the sale of Residential Real Property »
— y compris les recours contre les décisions et actes du Département. La compétence de cette juridiction est établie par un texte distinct, le décret n° 25 de 2023 instituant le Probate Court.
Étape quatre : vente aux enchères si le partage ne marche pas
L'article 9 énonce la condition de la vente judiciaire :
« The Probate Court will deliver a judgement to sell the Residential Real Property by auction, where it cannot be partitioned in kind or where the in-kind partition would result in any prejudice or significant decrease in the value. »
Deux motifs sont énoncés séparément : l'impossibilité du partage et sa nocivité. Un appartement illustre le premier ; une villa formellement divisible mais qui perdrait de la valeur, le second.
La procédure en un tableau
| Étape | Qui agit | Délai énoncé | article |
|---|---|---|---|
| tentative de règlement amiable | Land Department | non énoncé | 6 |
| document constatant l'absence d'accord | Land Department | non énoncé | 6 |
| recours contre une décision ou un acte | la partie affectée | 10 jours ouvrables dès notification | 7 |
| examen du litige entre héritiers | Probate Court | non énoncé | 8 |
| jugement ordonnant la vente aux enchères | Probate Court | selon la condition de l'article 9 | 9 |
Les lignes « non énoncé » correspondent aux endroits où le texte ne fixe aucun délai. Nous n'y substituons pas une attente tirée de la pratique.
Ce que cela signifie pour un héritier
- Le silence d'un cohéritier n'est pas une impasse. La procédure prévoit précisément le constat d'absence d'accord pour ce cas.
- Mais ce n'est pas non plus un blanc-seing. Le décret n'autorise pas à vendre pour le compte des autres au motif de leur silence ; il conduit au juge.
- Comptez dix jours ouvrables depuis la notification. Un délai manqué à l'article 7 ferme le recours contre la décision administrative.
- Préparez les titres. La transmission du titre au décès suit son propre cours — comment — et le droit lui-même se prouve par l'inscription : pourquoi elle seule.
- Chiffrez les frais de transfert à l'avance. De quoi se composent les 4 % : article dédié.
Si la question n'est pas de partager une succession mais d'encadrer d'avance une détention familiale, il existe pour cela un autre instrument : le contrat de propriété familiale.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le contenu des articles 1, 2 à 5 et suivants. Nous n'avons traité que les articles remplacés par le décret n° 31 de 2023 dont nous avons vérifié le texte.
- Le rôle de la MBRHE dans cette procédure. L'article 7 la nomme aux côtés du Département ; son rôle vient d'autres textes que nous ne citons pas.
- La procédure de dépôt ni les frais. Ils ne figurent pas dans les articles traités.
- Les délais de jugement. Le texte ne les énonce pas, et nous n'y mettons aucune estimation.
- Les quotes-parts des héritiers. Elles relèvent du droit des successions, non de ce décret.
Sources
- Decree No. (31) of 2023 Amending Decree No. (23) of 2020 Regulating the Sale by Heirs of Residential Real Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : les versions en vigueur de l'article 6 (médiation du Département et document constatant l'impossibilité d'un accord), de l'article 7 (recours devant le Probate Court dans les dix jours ouvrables), de l'article 8 (compétence sur les litiges entre héritiers), de l'article 9 (vente aux enchères si le partage en nature est impossible ou préjudiciable). Pris le 14 juin 2023 ; il remplace les articles 1, 6, 7, 8 et 9 du décret n° 23 de 2020.
