Geerbter Wohnraum in Dubai bleibt selten wegen der Papiere liegen — er bleibt wegen Uneinigkeit liegen: Einer will verkaufen, der zweite schweigt, der dritte ist dagegen. Das Dekret Nr. 31 von 2023 zeichnet in seiner geltenden Fassung den Weg: Das Land Department versucht eine gütliche Einigung und stellt, wenn sie scheitert, dem antragstellenden Erben eine amtliche Urkunde darüber aus; Entscheidungen und Maßnahmen des Department sind binnen zehn Arbeitstagen beim Probate Court anfechtbar; und das Gericht kann den Verkauf per Versteigerung anordnen, wenn eine Teilung in Natur nicht möglich ist oder den Wert beschädigen würde.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Dekrets Nr. 31 von 2023 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jedem Artikel und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Nachlass wird nach seinen eigenen Unterlagen beurteilt.
Bleibt eine geerbte Wohnung jahrelang unverkauft, liegt es fast nie an den Unterlagen oder an der Bewertung, sondern daran, dass die Erben sich nicht einigen. Einer ist verkaufsbereit, ein anderer antwortet nicht mehr, ein dritter ist aus Prinzip dagegen. In Dubai hat diese Lage ein geschriebenes Verfahren.
⚠️ Welche Fassung wir zitieren
Grundlage ist das Decree No. (23) of 2020 Regulating the Sale by Heirs of Residential Real Property in the Emirate of Dubai. Seine Artikel 1, 6, 7, 8 und 9 wurden durch das Dekret Nr. 31 von 2023 ersetzt, erlassen am 14. Juni 2023 — und es folgt diese geltende Fassung. Den ursprünglichen Wortlaut von 2020 geben wir nicht wieder, um keinen ersetzten Text als den heutigen auszugeben.
Schritt eins: Das Land Department versucht eine Einigung
Artikel 6 in der geltenden Fassung betrifft den Fall, dass Erben nicht antworten oder die Zustimmung zum Verkauf verweigern. Das Department vermittelt und versucht eine gütliche Einigung. Scheitert sie:
«the DLD will issue an official document in favour of the applicant heir stating that an amicable settlement among the heirs cannot be reached»
«stellt das Land Department zugunsten des antragstellenden Erben eine amtliche Urkunde darüber aus, dass eine gütliche Einigung unter den Erben nicht erreicht werden kann.» — Dekret Nr. (31) von 2023, Artikel 6
Der Zweck dieser Urkunde ist verfahrensrechtlich: Sie öffnet dem Erben den Weg zum Gericht. Die Weigerung eines Miterben sperrt die Sache also nicht auf Dauer — sie wird aber auch nicht einseitig umgangen: erst der Einigungsversuch, dann die Urkunde über sein Scheitern.
Schritt zwei: zehn Arbeitstage für die Anfechtung
Artikel 7 eröffnet den Rechtsbehelf gegen Verwaltungshandeln:
«Any affected party may file an appeal with the Probate Court against any decisions issued, or actions taken, by the DLD or the MBRHE under this Decree. The appeal must be filed within ten (10) working days from the date on which the affected party is notified of the contested decision or action.»
Die Frist ist kurz und läuft in Arbeitstagen ab der Benachrichtigung, nicht ab dem Moment, in dem jemand zufällig von der Entscheidung erfährt. Es ist derselbe Fristentyp wie beim Entzug für das öffentliche Wohl, wo die Beanstandung der Höhe binnen zehn Arbeitstagen erfolgt: die Analyse des Gesetzes Nr. 2 von 2022.
Schritt drei: Der Streit hat sein Gericht
Artikel 8 bestimmt die Zuständigkeit:
«The Probate Court will consider the applications, claims, or disputes that arise among heirs in respect of the sale of Residential Real Property»
— einschließlich der Rechtsbehelfe gegen Entscheidungen und Maßnahmen des Department. Die Zuständigkeit dieses Gerichts ist durch ein eigenes Instrument geregelt, das Dekret Nr. 25 von 2023 zur Errichtung des Probate Court.
Schritt vier: Versteigerung, wenn Teilung nicht trägt
Artikel 9 nennt die Bedingung für das Verkaufsurteil:
«The Probate Court will deliver a judgement to sell the Residential Real Property by auction, where it cannot be partitioned in kind or where the in-kind partition would result in any prejudice or significant decrease in the value.»
Zwei Gründe stehen getrennt: Unmöglichkeit der Teilung und Schädlichkeit der Teilung. Eine Wohnung ist der klassische Fall des ersten; eine Villa, die formal teilbar wäre, dabei aber an Wert verlöre, des zweiten.
Das Verfahren in einer Tabelle
| Schritt | Wer handelt | Frist im Text | Artikel |
|---|---|---|---|
| Versuch der gütlichen Einigung | Land Department | nicht genannt | 6 |
| Urkunde über die Unmöglichkeit der Einigung | Land Department | nicht genannt | 6 |
| Anfechtung einer Entscheidung oder Maßnahme | betroffene Partei | 10 Arbeitstage ab Benachrichtigung | 7 |
| Verhandlung des Erbenstreits | Probate Court | nicht genannt | 8 |
| Urteil auf Verkauf per Versteigerung | Probate Court | nach der Bedingung des Artikels 9 | 9 |
Die Zeilen «nicht genannt» stehen dort, wo der Text keine Frist setzt. Wir füllen sie nicht mit einer Erwartung aus der Praxis.
Was das für einen Erben bedeutet
- Das Schweigen eines Miterben ist keine Sackgasse. Das Verfahren sieht die Urkunde über die Unmöglichkeit der Einigung genau für diesen Fall vor.
- Es ist aber auch kein Freibrief. Das Dekret erlaubt nicht, für die anderen zu verkaufen, weil sie geschwiegen haben; es führt zum Gericht.
- Zählen Sie zehn Arbeitstage ab der Benachrichtigung. Eine versäumte Frist nach Artikel 7 schließt die Anfechtung der Verwaltungsentscheidung.
- Halten Sie die Titelunterlagen bereit. Der Titelübergang im Todesfall läuft eigenständig — wie — und das Recht selbst beweist die Eintragung: warum allein sie.
- Kalkulieren Sie die Übertragungsgebühren vorab. Woraus die 4 % bestehen: eigener Artikel.
Geht es hingegen nicht um die Teilung eines Nachlasses, sondern darum, familiäre Inhaberschaft vorab durch Regeln zu binden, gibt es dafür ein eigenes Instrument: den Familieneigentumsvertrag.
Was wir hier NICHT behaupten
- Den Inhalt der Artikel 1, 2 bis 5 und der folgenden. Wir haben nur die durch das Dekret Nr. 31 von 2023 ersetzten Artikel behandelt, deren Text wir geprüft haben.
- Was die MBRHE in diesem Verfahren tut. Artikel 7 nennt sie neben dem Department; ihre Rolle folgt aus anderen Instrumenten, die wir nicht zitieren.
- Das Einreichungsverfahren oder Gebühren. Sie stehen nicht in den behandelten Artikeln.
- Wie lange das Gericht braucht. Der Text nennt es nicht, und wir setzen keine Schätzung ein.
- Die Erbquoten. Sie bestimmt das Erbrecht, nicht dieses Dekret.
Quellen
- Decree No. (31) of 2023 Amending Decree No. (23) of 2020 Regulating the Sale by Heirs of Residential Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: die geltenden Fassungen von Artikel 6 (Vermittlung des Department und Urkunde über die Unmöglichkeit einer Einigung), Artikel 7 (Anfechtung beim Probate Court binnen zehn Arbeitstagen), Artikel 8 (Zuständigkeit für Erbenstreitigkeiten), Artikel 9 (Versteigerung, wenn eine Teilung in Natur unmöglich oder schädlich ist). Erlassen am 14. Juni 2023; das Dekret ersetzt die Artikel 1, 6, 7, 8 und 9 des Dekrets Nr. 23 von 2020.
