« Ce quartier est en freehold » sonne comme une caractéristique du lieu ; dans le document, c'est une caractéristique d'une PARCELLE. Le règlement n° 3 de 2006 autorise les non-nationaux à posséder non pas « dans une zone » mais sur des parcelles énumérées par leur numéro — et à un endroit, la parcelle 224 de Nad al-Sheba, il n'accorde qu'un usufruit ou un bail, sans propriété. Nous détaillons le mécanisme dans le texte officiel du portail législatif de Dubaï et expliquons pourquoi, pour un appartement donné, la réponse vient du registre du Land Department et non du nom sur l'enseigne.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte du règlement n° 3 de 2006 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque article et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : pour un bien donné, la réponse vient du Dubai Land Department.
Dans les annonces, le mot « freehold » fonctionne comme une étiquette de quartier : « la Marina est en freehold », « cet autre quartier non ». Le document qui en décide est bâti autrement : il énumère des parcelles.
Ce que le règlement autorise réellement
La propriété des non-nationaux est encadrée par l'article 4 de la loi sur l'enregistrement immobilier : pour qui n'est ressortissant ni des Émirats ni du CCG, la propriété est accessible dans les zones déterminées par le Souverain. La liste, elle, figure dans un instrument distinct — le Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai, promulgué le 7 juin 2006.
Son article 3 formule l'autorisation ainsi :
« Non-UAE Nationals may acquire freehold ownership rights over Real Property without time restriction, usufruct rights, or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years, with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas… »
« Les non-ressortissants des Émirats peuvent acquérir des droits de pleine propriété sans limitation de durée, des droits d'usufruit ou des droits de bail jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf (99) ans, à l'égard de la ou des parcelles indiquées en regard de chacune des zones suivantes… » — Règlement n° (3) de 2006, article 3
Les mots décisifs sont « with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas ». L'autorisation porte sur les parcelles listées en regard du nom d'une zone, non sur la zone entière. C'est le mécanisme : le droit est rattaché à un numéro de parcelle.
Le tableau tel qu'il a été promulgué en 2006
Voici les zones et parcelles exactement telles que l'article 3 les nomme. Il s'agit de la liste au jour de la promulgation du règlement, le 7 juin 2006. La carte de la propriété a été étendue depuis par d'autres instruments ; nous ne les avons pas vérifiés et ne les reproduisons donc pas, et le tableau ci-dessous n'est pas présenté comme une liste complète et à jour.
| Zone telle que nommée dans le règlement | Parcelles |
|---|---|
| Umm Hurair 2 | 013 |
| Al Barsha South 2 | 002 |
| Al Barsha South 3 | 002 |
| Emirates Hills 1 | 004, 814 |
| Emirates Hills 2 | 001, 049 |
| Emirates Hills 3 | 001 |
| Jebel Ali | 051, 074, 081, 082, 083, 084, 142, 143, 391 |
| Al Jaddaf | 003, 007, 008 |
| The World Islands | 001 |
| Ras al Khor | 165 |
| Al Rowyah | 063, 065 |
| Sheikh Zayed Road | 118, 147 |
| Sofouh 1 | 069 |
| Sofouh 2 | 005 |
| Al-Qouz 3 | 005, 006 |
| Al-Qouz Industrial Area 2 | 010, 030 |
| Al-Qouz Industrial Area 3 | 028 |
| Mirdif | 143, 144 |
| Dubai Marina | 007, 014, 015, 033 |
| Palm Jebel Ali | 001 |
| Palm Jumairah | 001 |
| Nad al-Sheba | 209, 215, 222 |
| Warsan 1 | 002 |
Les noms sont reproduits avec l'orthographe du document, y compris « Palm Jumairah » — les supports commerciaux écrivent d'ordinaire la même île autrement, raison de plus pour vérifier un bien par sa parcelle plutôt que par son enseigne.
Le seul endroit où la propriété n'est pas accordée
L'article 4 du règlement isole une adresse et y restreint l'éventail des droits :
« Non-UAE nationals may acquire usufruct rights or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years in plot no. (224) of the Nad al-Sheba area… »
« Les non-ressortissants des Émirats peuvent acquérir des droits d'usufruit ou des droits de bail jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf (99) ans sur la parcelle n° (224) de la zone de Nad al-Sheba… »
Comparez avec l'article 3, qui énumère trois formes de droit dont la propriété sans limite de durée. Ici, deux seulement — usufruit et bail jusqu'à 99 ans, sans pleine propriété. Et des parcelles voisines de la même zone (209, 215, 222) figurent dans le tableau général de l'article 3. Un même toponyme, une étendue de droits différente selon la parcelle : la meilleure illustration de ce que « le quartier est en freehold » n'est pas une affirmation sur votre bien.
Ce qui distingue l'usufruit de la propriété et de la musataha — durée, frais, lieu d'enregistrement — est traité dans un article distinct.
Le règlement est entré en vigueur immédiatement
Article 5 :
« This Regulation will be published in the Official Gazette and will come into force on the day on which it is published. »
Sans délai différé : publication et entrée en vigueur le même jour.
Comment vérifier votre propre bien
Un nom dans une annonce ne prouve aucun statut. Une inscription, si :
- Regardez la parcelle, pas la marque du projet. L'autorisation de l'article 3 est donnée à des parcelles listées en regard d'une zone.
- Le fait qui établit le droit est l'inscription au Land Department. Le registre a une valeur probante absolue, et une transaction non inscrite n'est pas valable : l'analyse de la loi n° 7 de 2006.
- Distinguez la forme du droit. Propriété, usufruit et bail jusqu'à 99 ans sont trois étendues différentes, et des parcelles voisines peuvent différer.
- Vérifiez l'intermédiaire. Le permis du courtier se contrôle en une minute : comment faire.
- Chiffrez les frais de transfert à l'avance. De quoi se composent les 4 %.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Que le tableau ci-dessus est la liste complète et actuelle. C'est le tableau de l'article 3 au 7 juin 2006. Des extensions ultérieures existent ; nous ne les avons pas vérifiées et ne les reproduisons pas, donc nous ne revendiquons aucune exhaustivité.
- Qu'une zone nommée est ouverte à la propriété dans son intégralité. Le règlement autorise les parcelles listées en regard d'une zone, pas la zone.
- Qu'un appartement précis relève du tableau. Cela ne s'affirme pas depuis un nom de projet — la réponse vient de l'inscription du Land Department pour ce bien.
- Les limites des parcelles ni leur numérotation actuelle. Nous donnons les numéros tels que le règlement les imprime, sans les confronter au cadastre d'aujourd'hui.
Sources
- Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 3 (tableau des zones et parcelles, trois formes de droit), article 4 (parcelle 224 de Nad al-Sheba — usufruit ou bail uniquement), article 5 (entrée en vigueur le jour de la publication). Promulgué le 7 juin 2006.
- Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : l'article 4, qui renvoie la liste des zones à un instrument du Souverain.
- u.ae — Expatriates buying a property in the UAE — portail du gouvernement des Émirats : le renvoi à l'article 3 du règlement n° 3 de 2006 comme document identifiant les parcelles en freehold.
