«این محله فریهولد است» شبیه توصیف یک مکان به نظر میرسد، اما در سند، توصیف یک قطعهٔ زمین است. مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ به اتباع غیرِ امارات اجازهٔ مالکیت «در یک محله» نمیدهد، بلکه قطعههایی را با شماره برمیشمارد؛ و در یک نقطه — قطعهٔ ۲۲۴ در ند الشبا — تنها حق انتفاع یا اجاره میدهد و مالکیت نه. سازوکار را در متن رسمی درگاه قوانین دبی بررسی میکنیم و توضیح میدهیم چرا پاسخ دربارهٔ یک آپارتمان مشخص از ثبت ادارهٔ اراضی میآید نه از نام روی تابلو.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر ماده و در پایان مقاله آمده است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: پاسخ دربارهٔ یک ملک مشخص را ادارهٔ اراضی و املاک دبی میدهد.
واژهٔ «فریهولد» در آگهیها مانند برچسبی بر یک محله به کار میرود: «مارینا فریهولد است»، «آن یکی نه». اما سندی که این را تعیین میکند جور دیگری ساخته شده است: قطعههای زمین را برمیشمارد.
مقررات در واقع چه اجازهای میدهد
مالکیت اتباع غیرِ امارات را مادهٔ ۴ قانون ثبت املاک چارچوب میدهد: برای کسانی که تبعهٔ امارات یا کشورهای شورای همکاری نیستند، مالکیت در مناطقی که حاکم تعیین میکند در دسترس است. خودِ فهرست در سندی جداگانه آمده — Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai که در ۷ ژوئن ۲۰۰۶ صادر شد.
مادهٔ ۳ آن اجازه را چنین بیان میکند:
«Non-UAE Nationals may acquire freehold ownership rights over Real Property without time restriction, usufruct rights, or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years, with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas…»
«اتباع غیرِ امارات میتوانند نسبت به قطعه (قطعههای) زمینِ نشاندادهشده در برابر هر یک از مناطق زیر، حقوق مالکیت بدون محدودیت زمانی، حق انتفاع، یا حق اجاره تا نود و نه (۹۹) سال به دست آورند…» — مقررات شمارهٔ (۳) سال ۲۰۰۶، مادهٔ ۳
عبارت کلیدی «with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas» است. اجازه به قطعههای فهرستشده در برابر نام منطقه تعلق دارد، نه به کل منطقه. سازوکار همین است: حق به شمارهٔ قطعه گره خورده است.
فهرست به روایت سال ۲۰۰۶
در ادامه مناطق و قطعهها دقیقاً همانگونه که مادهٔ ۳ نام میبرد آمده است. این فهرست به تاریخ صدور مقررات، ۷ ژوئن ۲۰۰۶، است. از آن پس نقشهٔ مالکیت با اسناد دیگری گسترش یافته که ما آنها را بررسی نکردهایم و بازنشر نمیکنیم؛ جدول زیر نیز بهعنوان فهرست کامل و جاری ارائه نمیشود.
| منطقه به روایت مقررات | قطعهها |
|---|---|
| Umm Hurair 2 | 013 |
| Al Barsha South 2 | 002 |
| Al Barsha South 3 | 002 |
| Emirates Hills 1 | 004، 814 |
| Emirates Hills 2 | 001، 049 |
| Emirates Hills 3 | 001 |
| Jebel Ali | 051، 074، 081، 082، 083، 084، 142، 143، 391 |
| Al Jaddaf | 003، 007، 008 |
| The World Islands | 001 |
| Ras al Khor | 165 |
| Al Rowyah | 063، 065 |
| Sheikh Zayed Road | 118، 147 |
| Sofouh 1 | 069 |
| Sofouh 2 | 005 |
| Al-Qouz 3 | 005، 006 |
| Al-Qouz Industrial Area 2 | 010، 030 |
| Al-Qouz Industrial Area 3 | 028 |
| Mirdif | 143، 144 |
| Dubai Marina | 007، 014، 015، 033 |
| Palm Jebel Ali | 001 |
| Palm Jumairah | 001 |
| Nad al-Sheba | 209، 215، 222 |
| Warsan 1 | 002 |
نامها با همان املای سند آورده شدهاند، از جمله «Palm Jumairah» — در مواد تبلیغاتی همان جزیره معمولاً جور دیگری نوشته میشود، و این خود دلیلی دیگر است برای بررسی ملک از روی قطعه نه از روی تابلو.
جایی که مالکیت داده نمیشود
مادهٔ ۴ مقررات یک نشانی را جدا میکند و مجموعهٔ حقوق آنجا را تنگتر میگیرد:
«Non-UAE nationals may acquire usufruct rights or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years in plot no. (224) of the Nad al-Sheba area…»
«اتباع غیرِ امارات میتوانند در قطعهٔ شمارهٔ (۲۲۴) منطقهٔ ند الشبا حق انتفاع یا حق اجاره تا نود و نه (۹۹) سال به دست آورند…»
آن را با مادهٔ ۳ بسنجید که سه صورت حق، از جمله مالکیت بدون محدودیت زمانی، را نام میبرد. اینجا تنها دو صورت هست — حق انتفاع و اجاره تا ۹۹ سال، بدون مالکیت. آن هم در حالی که قطعههای همسایه در همان منطقه (۲۰۹، ۲۱۵، ۲۲۲) در فهرست عمومی مادهٔ ۳ آمدهاند. یک نام، و گسترهٔ حقوق متفاوت در قطعههای مختلف: روشنترین نمونه از اینکه چرا «این محله فریهولد است» حکمی دربارهٔ ملک شما نیست.
تفاوت حق انتفاع با مالکیت و مساطحه در مدت، هزینهها و محل ثبت جداگانه بررسی شده است.
مقررات بیدرنگ لازمالاجرا شد
مادهٔ ۵:
«This Regulation will be published in the Official Gazette and will come into force on the day on which it is published.»
بدون مهلت: انتشار و لازمالاجرا شدن در یک روز.
چگونه ملک خود را بررسی کنیم
نام در آگهی هیچ وضعیتی را ثابت نمیکند؛ ثبت آن را ثابت میکند:
۱. به قطعه نگاه کنید نه به برند پروژه. اجازهٔ مادهٔ ۳ به قطعههای فهرستشده در برابر منطقه داده شده است. ۲. واقعیتی که حق را میسازد ثبت ادارهٔ اراضی است. دفتر ثبت ارزش اثباتی مطلق دارد و معاملهٔ ثبتنشده معتبر نیست: بررسی قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶. ۳. صورت حق را تشخیص دهید. مالکیت، حق انتفاع و اجاره تا ۹۹ سال سه گسترهٔ متفاوتاند و در قطعههای همسایه هم میتوانند فرق کنند. ۴. مشاور املاک را بررسی کنید. مجوز مشاور در یک دقیقه بررسی میشود: چگونه. ۵. هزینههای انتقال را از پیش حساب کنید. ۴٪ از چه تشکیل میشود.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- اینکه جدول بالا فهرست کامل و جاری است. این فهرست مادهٔ ۳ به تاریخ ۷ ژوئن ۲۰۰۶ است. گسترشهای بعدی وجود دارند؛ آنها را بررسی نکردهایم و بازنشر نمیکنیم، پس ادعای کامل بودن نداریم.
- اینکه منطقهٔ نامبرده یکسره برای مالکیت باز است. مقررات قطعههای فهرستشده در برابر منطقه را اجازه میدهد، نه منطقه را.
- اینکه یک آپارتمان مشخص مشمول فهرست است. این را نمیتوان از نام پروژه نتیجه گرفت — پاسخ در ثبت ادارهٔ اراضی برای همان ملک است.
- مرز قطعهها یا شمارهگذاری امروزی آنها. شمارهها را همانگونه که در مقررات آمده میآوریم و با نقشهٔ کاداستر کنونی تطبیق ندادهایم.
منابع
- Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۳ (فهرست مناطق و قطعهها و سه صورت حق)، مادهٔ ۴ (قطعهٔ ۲۲۴ در ند الشبا — تنها انتفاع یا اجاره)، مادهٔ ۵ (لازمالاجرا شدن در روز انتشار). تاریخ صدور ۷ ژوئن ۲۰۰۶.
- Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۴ که فهرست مناطق را به سند حاکم ارجاع میدهد.
- u.ae — خرید ملک توسط اتباع خارجی در امارات — درگاه رسمی دولت امارات: ارجاع به مادهٔ ۳ مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ بهعنوان سندِ تعیینکنندهٔ قطعههای فریهولد.
