«Dieses Viertel ist Freehold» klingt wie eine Aussage über einen Ort; im Dokument ist es eine Aussage über ein GRUNDSTÜCK. Die Verordnung Nr. 3 von 2006 erlaubt Nicht-Staatsangehörigen Eigentum nicht «in einem Gebiet», sondern auf namentlich nummerierten Grundstücken — und an einer Stelle, Grundstück 224 in Nad al-Sheba, gewährt sie nur Nießbrauch oder Miete, aber kein Eigentum. Wir arbeiten den Mechanismus am amtlichen Text des Dubai Legislation Portal durch und erklären, warum die Antwort für eine konkrete Wohnung aus dem Register des Land Department kommt und nicht vom Namen auf dem Schild.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text der Verordnung Nr. 3 von 2006 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jedem Artikel und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Für ein konkretes Objekt gibt das Dubai Land Department die Antwort.
In Inseraten arbeitet das Wort «Freehold» als Etikett für ein Viertel: «die Marina ist Freehold», «jenes Viertel nicht». Das Dokument, das darüber entscheidet, ist anders gebaut: Es zählt Grundstücke auf.
Was die Verordnung tatsächlich erlaubt
Das Eigentum von Nicht-Staatsangehörigen rahmt Artikel 4 des Immobilienregistrierungsgesetzes: Wer weder Staatsangehöriger der VAE noch eines GCC-Staates ist, kann Eigentum in vom Herrscher bestimmten Gebieten erwerben. Die Liste selbst steht in einem eigenen Rechtsakt — der Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai, erlassen am 7. Juni 2006.
Ihr Artikel 3 fasst die Erlaubnis so:
«Non-UAE Nationals may acquire freehold ownership rights over Real Property without time restriction, usufruct rights, or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years, with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas…»
«Nicht-Staatsangehörige der VAE können Volleigentum an Immobilien ohne zeitliche Begrenzung, Nießbrauchrechte oder Mietrechte von bis zu neunundneunzig (99) Jahren erwerben, und zwar in Bezug auf das Grundstück beziehungsweise die Grundstücke, die gegenüber jedem der folgenden Gebiete angegeben sind…» — Verordnung Nr. (3) von 2006, Artikel 3
Die entscheidende Wendung lautet «with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas». Die Erlaubnis bezieht sich auf die gegenüber dem Gebietsnamen aufgeführten Grundstücke, nicht auf das Gebiet als Ganzes. Das ist der Mechanismus: Das Recht hängt an einer Grundstücksnummer.
Die Tabelle in der Fassung von 2006
Nachstehend die Gebiete und Grundstücke genau so, wie Artikel 3 sie benennt. Dies ist die Liste zum Tag des Erlasses der Verordnung, dem 7. Juni 2006. Die Eigentumskarte ist seither durch andere Rechtsakte erweitert worden; wir haben sie nicht geprüft und geben sie daher nicht wieder, und die Tabelle unten wird nicht als vollständige, aktuelle Liste präsentiert.
| Gebiet laut Verordnung | Grundstücke |
|---|---|
| Umm Hurair 2 | 013 |
| Al Barsha South 2 | 002 |
| Al Barsha South 3 | 002 |
| Emirates Hills 1 | 004, 814 |
| Emirates Hills 2 | 001, 049 |
| Emirates Hills 3 | 001 |
| Jebel Ali | 051, 074, 081, 082, 083, 084, 142, 143, 391 |
| Al Jaddaf | 003, 007, 008 |
| The World Islands | 001 |
| Ras al Khor | 165 |
| Al Rowyah | 063, 065 |
| Sheikh Zayed Road | 118, 147 |
| Sofouh 1 | 069 |
| Sofouh 2 | 005 |
| Al-Qouz 3 | 005, 006 |
| Al-Qouz Industrial Area 2 | 010, 030 |
| Al-Qouz Industrial Area 3 | 028 |
| Mirdif | 143, 144 |
| Dubai Marina | 007, 014, 015, 033 |
| Palm Jebel Ali | 001 |
| Palm Jumairah | 001 |
| Nad al-Sheba | 209, 215, 222 |
| Warsan 1 | 002 |
Die Namen sind in der Schreibweise des Dokuments wiedergegeben, einschließlich «Palm Jumairah» — Werbematerial schreibt dieselbe Insel gewöhnlich anders, ein weiterer Grund, ein Objekt über sein Grundstück und nicht über sein Schild zu prüfen.
Die eine Stelle ohne Eigentum
Artikel 4 der Verordnung greift eine Adresse heraus und verengt dort den Kreis der Rechte:
«Non-UAE nationals may acquire usufruct rights or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years in plot no. (224) of the Nad al-Sheba area…»
«Nicht-Staatsangehörige der VAE können am Grundstück Nr. (224) des Gebiets Nad al-Sheba Nießbrauchrechte oder Mietrechte von bis zu neunundneunzig (99) Jahren erwerben…»
Man vergleiche mit Artikel 3, der drei Rechtsformen nennt, darunter Eigentum ohne zeitliche Begrenzung. Hier sind es nur zwei — Nießbrauch und Miete bis 99 Jahre, ohne Volleigentum. Und benachbarte Grundstücke desselben Gebiets (209, 215, 222) stehen in der allgemeinen Tabelle des Artikels 3. Ein Ortsname, unterschiedlicher Rechtsumfang je Grundstück: die beste Veranschaulichung dafür, warum «das Viertel ist Freehold» keine Aussage über Ihr Objekt ist.
Worin sich Nießbrauch von Eigentum und Musataha unterscheidet — Dauer, Gebühren, Eintragungsort — steht in einem eigenen Artikel.
Die Verordnung galt sofort
Artikel 5:
«This Regulation will be published in the Official Gazette and will come into force on the day on which it is published.»
Ohne Aufschub: Veröffentlichung und Inkrafttreten am selben Tag.
Wie Sie Ihr eigenes Objekt prüfen
Ein Name im Inserat beweist keinen Status. Eine Eintragung schon:
- Schauen Sie auf das Grundstück, nicht auf die Projektmarke. Die Erlaubnis in Artikel 3 gilt den gegenüber einem Gebiet aufgeführten Grundstücken.
- Rechtsbegründend ist die Eintragung beim Land Department. Das Register hat absolute Beweiskraft, und ein nicht eingetragenes Geschäft ist nicht wirksam: die Analyse des Gesetzes Nr. 7 von 2006.
- Unterscheiden Sie die Rechtsform. Eigentum, Nießbrauch und Miete bis 99 Jahre sind drei verschiedene Umfänge, und benachbarte Grundstücke können sich unterscheiden.
- Prüfen Sie den Vermittler. Die Maklergenehmigung ist in einer Minute überprüft: wie genau.
- Kalkulieren Sie die Übertragungsgebühren vorab. Woraus die 4 % bestehen.
Was wir hier NICHT behaupten
- Dass die Tabelle oben die aktuelle, vollständige Liste ist. Es ist die Tabelle des Artikels 3 mit Stand 7. Juni 2006. Spätere Erweiterungen existieren; wir haben sie nicht geprüft und geben sie nicht wieder, also erheben wir keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
- Dass ein genanntes Gebiet in seiner Gesamtheit für Eigentum offen ist. Die Verordnung erlaubt die gegenüber einem Gebiet aufgeführten Grundstücke, nicht das Gebiet.
- Dass eine bestimmte Wohnung unter die Tabelle fällt. Das lässt sich nicht aus einem Projektnamen ableiten — die Antwort gibt die Eintragung des Land Department für dieses Objekt.
- Grundstücksgrenzen oder deren heutige Nummerierung. Wir geben die Nummern so wieder, wie die Verordnung sie druckt, und haben sie nicht mit der heutigen Katasterkarte abgeglichen.
Quellen
- Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 3 (Tabelle der Gebiete und Grundstücke, drei Rechtsformen), Artikel 4 (Grundstück 224 in Nad al-Sheba — nur Nießbrauch oder Miete), Artikel 5 (Inkrafttreten am Tag der Veröffentlichung). Erlassen am 7. Juni 2006.
- Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 4, der die Liste der Gebiete an einen Rechtsakt des Herrschers verweist.
- u.ae — Expatriates buying a property in the UAE — Regierungsportal der VAE: der Verweis auf Artikel 3 der Verordnung Nr. 3 von 2006 als das Dokument, das die Freehold-Grundstücke bestimmt.
