Закон №9 от 2020 года даёт семье инструмент, которого нет у обычного совладения: договор семейной собственности. У него шесть условий действительности, предельный срок пятнадцать лет с возможностью продления на такой же срок, управляющий назначается владельцами двух третей, а доля сначала предлагается другим участникам — и уйти к постороннему может только с одобрения владельцев не менее 51%. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №9 от 2020 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой статьи и в конце материала. Это не юридическая консультация: конкретная конструкция оценивается по своим документам.
Совместное владение недвижимостью внутри семьи обычно держится на доверии и разваливается на первом же несогласии: один хочет продать, другой сдавать, третий недоступен. В Дубае для этого есть отдельный правовой инструмент.
Документ — Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai, изданный 13 августа 2020 года.
Шесть условий действительности договора
Статья 6 перечисляет требования к договору семейной собственности:
«1. All parties to the contract must be members of a single Family; 2. All parties to the contract must be engaged together in business or have a common interest; 3. The share of each Partner must be determined in the Family Property Contract; 4. The parties to the Family Property Contract must own, or have the right to dispose of, the property; 5. The Family Property Contract must be attested by a Notary Public; 6. The Family Property Contract must not conflict with public order.»
«1. все стороны договора должны быть членами одной семьи; 2. стороны должны совместно вести дело либо иметь общий интерес; 3. доля каждого участника должна быть определена в договоре; 4. стороны должны владеть имуществом, являющимся предметом договора, либо иметь право им распоряжаться; 5. договор должен быть удостоверен нотариусом; 6. договор не должен противоречить публичному порядку.» — Law No. (9) of 2020, Article 6
Второе условие — то, что чаще всего упускают. Одного родства недостаточно: закон требует совместного дела или общего интереса. Третье условие не менее практично: доля каждого участника должна быть определена в самом договоре, а не подразумеваться.
Срок: пятнадцать лет, и не бессрочно
Статья 8(a):
«The term of a Family Property Contract will be determined by agreement of the Partners, but may not exceed fifteen (15) years. The contract may be renewed unanimously by the Partners for the term they agree upon, provided that this term does not exceed fifteen (15) years.»
«Срок договора семейной собственности определяется соглашением участников, но не может превышать пятнадцати (15) лет. Договор может быть продлён единогласным решением участников на согласованный ими срок при условии, что этот срок не превышает пятнадцати (15) лет.»
Две вещи здесь названы точно: потолок в пятнадцать лет и единогласие при продлении. То есть конструкция не создаётся «навсегда»: каждые пятнадцать лет семья обязана заново договориться, причём без единственного несогласного.
Управление: две трети, а не половина
Статья 16(a) назначает управляющего:
«appointed pursuant to a resolution of a number of Partners who own at least two-thirds (2/3) of the Family Property»
«назначается решением участников, владеющих не менее чем двумя третями (2/3) семейной собственности»
А статья 21 зеркалит порядок снятия: управляющий отстраняется в случаях, названных в договоре, тем же способом и тем же большинством, которым он был назначен.
Обратите внимание на асимметрию с обычным совладением: порог не «больше половины», а две трети, и он одинаков на входе и на выходе. Меньшинство в одну треть блокирует смену управляющего.
Доля: сначала своим
Статья 13(b) вводит преимущественное право: участник, желающий распорядиться своей долей, обязан сначала предложить её другим участникам. Исключения названы — передача супругу, родственнику первой степени или конкретным участникам.
Статья 13(c) ставит второй барьер: ни участник, ни наследник не вправе распорядиться своей долей в пользу лиц, не являющихся участниками, без предварительного одобрения участников, владеющих не менее чем 51% семейной собственности. Дословную английскую цитату этого пункта мы не приводим: в полученной нами выдаче портала одно слово напечатано с опечаткой, а воспроизводить испорченный текст как дословный нельзя — числа и смысл проверены, орфография первоисточника нет.
Формулировка охватывает и наследника. Это и есть главный смысл конструкции для семьи: доля не может внезапно оказаться у постороннего — ни при жизни участника, ни после неё, без согласия владельцев большинства.
Три порога в одной таблице
| Действие | Требуемое большинство | статья |
|---|---|---|
| назначение управляющего | не менее 2/3 | 16(a) |
| отстранение управляющего | то же, что и при назначении | 21 |
| распоряжение долей в пользу постороннего | не менее 51% | 13(c) |
| продление договора | единогласно | 8(a) |
Три разных порога для трёх разных решений — это не небрежность, а конструкция: текущее управление даётся квалифицированному большинству, выход постороннего требует простого большинства с запасом, а продление самой конструкции — согласия всех.
Чем это отличается от обычной общей собственности
Обычная долевая собственность в Дубае живёт по общим правилам: право подтверждается записью, и любое его изменение регистрируется — почему доказывает только реестр. Семейный договор не отменяет этого, а надстраивается: он связывает участников обязательствами о сроке, управлении и порядке выхода.
Отдельно стоит отличать его от дарения родственнику первой степени — это разовая сделка перехода права со своей ставкой сбора, а не режим совместного владения: разбор. И от наследственного перехода, который идёт своим порядком: как титул переходит после смерти.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Что закон действует в неизменной редакции. Закон №21 от 2024 года вносил в него изменения; его текст мы не цитируем, потому что не проверяли, и поэтому не говорим, каких именно статей они коснулись.
- Налоговых или визовых последствий. В тексте закона их нет, и мы их не выводим.
- Порядка удостоверения у нотариуса и сборов. Статья 6 требует удостоверения; процедуру и стоимость задают другие акты.
- Что конструкция защищает от кредиторов. Такого утверждения в разобранных статьях нет, и мы его не делаем.
Источники
- Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 6 (шесть условий действительности договора), статья 8(a) (срок до пятнадцати лет и единогласное продление), статья 13(b) (предложение доли другим участникам), статья 13(c) (одобрение владельцев не менее 51% для выхода доли к постороннему, включая наследника), статья 16(a) (назначение управляющего владельцами не менее 2/3), статья 21 (отстранение тем же большинством). Дата издания — 13 августа 2020 года.
