La loi n° 9 de 2020 offre à une famille un instrument que l'indivision ordinaire ne connaît pas : le contrat de propriété familiale. Six conditions de validité, un plafond de quinze ans renouvelable pour la même durée, un gérant nommé par des associés détenant au moins les deux tiers, et une part qui doit d'abord être offerte aux autres associés — elle ne peut passer à un tiers qu'avec l'accord d'associés détenant au moins 51 %. Analyse du texte officiel du portail législatif de Dubaï.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 9 de 2020 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque article et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : un montage donné s'apprécie sur ses propres documents.
Détenir un bien à plusieurs au sein d'une famille repose d'ordinaire sur la confiance et s'effondre au premier désaccord : l'un veut vendre, l'autre louer, un troisième est injoignable. Dubaï a prévu un instrument juridique dédié.
Le document est la loi n° (9) de 2020 régissant la propriété familiale dans l'émirat de Dubaï, promulguée le 13 août 2020.
Six conditions de validité
L'article 6 énumère les exigences du contrat de propriété familiale :
« 1. All parties to the contract must be members of a single Family; 2. All parties to the contract must be engaged together in business or have a common interest; 3. The share of each Partner must be determined in the Family Property Contract; 4. The parties to the Family Property Contract must own, or have the right to dispose of, the property; 5. The Family Property Contract must be attested by a Notary Public; 6. The Family Property Contract must not conflict with public order. » — Loi n° (9) de 2020, article 6
La deuxième condition est la plus souvent négligée. Le lien de parenté ne suffit pas : la loi exige une activité commune ou un intérêt commun. La troisième est tout aussi pratique : la part de chaque associé doit être déterminée dans le contrat lui-même, non laissée implicite.
Durée : quinze ans, jamais indéfinie
Article 8(a) :
« The term of a Family Property Contract will be determined by agreement of the Partners, but may not exceed fifteen (15) years. The contract may be renewed unanimously by the Partners for the term they agree upon, provided that this term does not exceed fifteen (15) years. »
Deux points sont énoncés avec précision : un plafond de quinze ans et l'unanimité au renouvellement. Le montage n'est donc jamais créé « pour toujours » : tous les quinze ans, la famille doit s'entendre de nouveau, et un seul associé opposé suffit à l'en empêcher.
Gestion : deux tiers, et non la majorité simple
L'article 16(a), sur la nomination du gérant :
« appointed pursuant to a resolution of a number of Partners who own at least two-thirds (2/3) of the Family Property »
Et l'article 21 rend la révocation symétrique : le gérant est révoqué dans les cas prévus au contrat, selon la même forme et à la même majorité que celles de sa nomination.
Notez le contraste avec l'indivision ordinaire : le seuil n'est pas « plus de la moitié » mais les deux tiers, identique à l'entrée et à la sortie. Une minorité d'un tiers bloque un changement de gérant.
Les parts : d'abord à la famille
L'article 13(b) institue un droit de préemption : l'associé qui souhaite disposer de sa part doit d'abord l'offrir aux autres associés, avec des exceptions expressément nommées — conjoint, parent au premier degré, ou associés déterminés.
L'article 13(c) pose une seconde barrière : ni un associé ni un héritier ne peut céder sa part à une personne qui n'est pas associée sans l'accord préalable d'associés détenant au moins 51 % de la propriété familiale. Nous ne reproduisons pas ici la citation anglaise de cette clause : l'extrait du portail que nous avons reçu comporte une coquille sur un mot, et reproduire un texte altéré comme une citation littérale n'est pas acceptable — les chiffres et le fond sont vérifiés, l'orthographe de la source ne l'est pas.
La formule vise l'héritier également. C'est là tout l'intérêt du montage pour une famille : une part ne peut se retrouver soudainement chez un tiers — ni du vivant de l'associé, ni après — sans l'accord d'une majorité détentrice.
Trois seuils en un tableau
| Acte | Majorité requise | article |
|---|---|---|
| nomination du gérant | au moins 2/3 | 16(a) |
| révocation du gérant | la même qu'à la nomination | 21 |
| cession d'une part à un tiers | au moins 51 % | 13(c) |
| renouvellement du contrat | unanimité | 8(a) |
Trois seuils pour trois décisions n'est pas une négligence mais une architecture : la gestion courante revient à une majorité qualifiée, l'entrée d'un tiers à une majorité simple confortable, et la prolongation du montage lui-même à tout le monde.
En quoi cela diffère de l'indivision ordinaire
L'indivision ordinaire suit à Dubaï les règles générales : le droit se prouve par l'inscription, et toute modification s'enregistre — pourquoi seul le registre le prouve. Le contrat familial ne s'y substitue pas : il se superpose, en liant les associés sur la durée, la gestion et la sortie.
Il faut aussi le distinguer de la donation à un parent au premier degré — une opération unique de transfert, avec son propre tarif, et non un régime de détention commune : l'analyse. Et de la transmission successorale, qui suit son propre cours : comment un titre passe au décès.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Que la loi est restée inchangée. La loi n° 21 de 2024 y a apporté des modifications ; nous n'en citons pas le texte faute de l'avoir vérifié, et nous ne disons donc pas quels articles elle a touchés.
- La moindre conséquence fiscale ou en matière de visa. Elles ne figurent pas dans le texte, et nous ne les déduisons pas.
- La procédure notariale ni ses frais. L'article 6 exige l'authentification ; la procédure et le coût relèvent d'autres textes.
- Que le montage protège des créanciers. Une telle affirmation n'apparaît pas dans les articles étudiés, et nous ne la formulons pas.
Sources
- Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 6 (six conditions de validité), article 8(a) (durée maximale de quinze ans et renouvellement à l'unanimité), article 13(b) (offre de la part aux autres associés), article 13(c) (accord de détenteurs d'au moins 51 % avant qu'une part passe à un tiers, héritier compris), article 16(a) (gérant nommé par des détenteurs d'au moins 2/3), article 21 (révocation à la même majorité). Promulguée le 13 août 2020.
