قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۲۰ ابزاری به خانواده میدهد که مالکیت مشاع معمولی ندارد: قرارداد مالکیت خانوادگی. شش شرط صحت دارد، سقف مدت پانزده سال با امکان تمدید به همان اندازه، مدیر با رأی شرکایی که دستکم دوسوم را دارند تعیین میشود، و سهم نخست به دیگر شرکا پیشنهاد میشود — و تنها با موافقت دارندگان دستکم ۵۱٪ به فردی بیرون از جمع منتقل میشود. متن رسمی را از درگاه قوانین دبی بررسی میکنیم.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۲۰ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر ماده و در پایان مقاله آمده است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر ترتیب بر پایهٔ مدارک خودش سنجیده میشود.
مالکیت مشترک درون خانواده معمولاً بر اعتماد استوار است و با نخستین اختلاف فرو میریزد: یکی میخواهد بفروشد، دیگری اجاره دهد و سومی در دسترس نیست. دبی برای همین وضعیت ابزاری حقوقی جداگانه دارد.
سند عبارت است از Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai که در ۱۳ اوت ۲۰۲۰ صادر شد.
شش شرط صحت
مادهٔ ۶ الزامات قرارداد مالکیت خانوادگی را برمیشمارد:
«1. All parties to the contract must be members of a single Family; 2. All parties to the contract must be engaged together in business or have a common interest; 3. The share of each Partner must be determined in the Family Property Contract; 4. The parties to the Family Property Contract must own, or have the right to dispose of, the property; 5. The Family Property Contract must be attested by a Notary Public; 6. The Family Property Contract must not conflict with public order.»
«۱. همهٔ طرفهای قرارداد باید اعضای یک خانواده باشند؛ ۲. طرفها باید با هم کسبی مشترک یا منفعتی مشترک داشته باشند؛ ۳. سهم هر شریک باید در قرارداد معین شود؛ ۴. طرفها باید مالک مال موضوع قرارداد باشند یا حق تصرف در آن را داشته باشند؛ ۵. قرارداد باید نزد دفتر اسناد رسمی تأیید شود؛ ۶. قرارداد نباید با نظم عمومی مغایر باشد.» — قانون شمارهٔ (۹) سال ۲۰۲۰، مادهٔ ۶
شرط دوم بیش از همه نادیده میماند: خویشاوندی بهتنهایی کافی نیست و قانون کسب مشترک یا منفعت مشترک میخواهد. شرط سوم هم به همان اندازه عملی است: سهم هر شریک باید در خود قرارداد معین باشد نه مفروض.
مدت: پانزده سال و نه ابدی
مادهٔ ۸(الف):
«The term of a Family Property Contract will be determined by agreement of the Partners, but may not exceed fifteen (15) years. The contract may be renewed unanimously by the Partners for the term they agree upon, provided that this term does not exceed fifteen (15) years.»
«مدت قرارداد مالکیت خانوادگی با توافق شرکا تعیین میشود اما نباید از پانزده (۱۵) سال بیشتر باشد. قرارداد میتواند با اتفاق آرای شرکا برای مدتی که توافق میکنند تمدید شود، مشروط بر آنکه آن مدت از پانزده (۱۵) سال بیشتر نباشد.»
دو چیز دقیق گفته شده است: سقف پانزده سال و اتفاق آرا برای تمدید. پس این ترتیب هرگز «برای همیشه» ساخته نمیشود: هر پانزده سال خانواده باید دوباره به توافق برسد و یک مخالف برای توقف آن کافی است.
مدیریت: دوسوم نه نصف
مادهٔ ۱۶(الف) دربارهٔ تعیین مدیر:
«appointed pursuant to a resolution of a number of Partners who own at least two-thirds (2/3) of the Family Property»
«با تصمیم شرکایی که دستکم دوسوم (۲/۳) مالکیت خانوادگی را دارند تعیین میشود.»
و مادهٔ ۲۱ برکناری را قرینه میکند: مدیر در موارد مقرر در قرارداد، به همان شیوه و با همان اکثریتی که تعیین شده برکنار میشود.
به تفاوت آن با مشاع معمولی توجه کنید: آستانه «بیش از نصف» نیست بلکه دوسوم است و در ورود و خروج یکسان. اقلیتی یکسومی میتواند تغییر مدیر را متوقف کند.
سهم: نخست به خودیها
مادهٔ ۱۳(ب) حق تقدم را برقرار میکند: شریکی که میخواهد سهمش را واگذار کند باید نخست آن را به دیگر شرکا پیشنهاد دهد، با استثناهایی برای همسر، خویشاوند درجهٔ یک یا شرکای مشخص.
مادهٔ ۱۳(ج) مانع دوم را میگذارد: نه شریک و نه وارث نمیتواند سهم خود را به غیرِ شرکا واگذار کند مگر با موافقت پیشین شرکایی که دستکم ۵۱٪ مالکیت خانوادگی را دارند. نقلقول انگلیسی این بند را نمیآوریم: در برداشتی که از درگاه دریافت کردیم یک واژه غلط تایپی دارد و بازنشر متن آسیبدیده بهعنوان نقلقول دقیق پذیرفتنی نیست — اعداد و معنا راستیآزمایی شدهاند، املای منبع نه.
این عبارت وارث را هم دربر میگیرد. و همین معنای اصلی این ابزار برای خانواده است: سهم نمیتواند ناگهان به فردی بیرون از جمع برسد — نه در زمان حیات شریک و نه پس از آن — بدون رضایت اکثریت مالک.
سه آستانه در یک جدول
| اقدام | اکثریت لازم | ماده |
|---|---|---|
| تعیین مدیر | دستکم ۲/۳ | 16(a) |
| برکناری مدیر | همانند تعیین | 21 |
| واگذاری سهم به بیرون از جمع | دستکم ۵۱٪ | 13(c) |
| تمدید قرارداد | اتفاق آرا | 8(a) |
سه آستانهٔ متفاوت برای سه تصمیم متفاوت بیدقتی نیست، طراحی است: مدیریت روزمره به اکثریت واجد شرایط، ورود فرد بیرونی به اکثریت سادهٔ مطمئن، و تمدید خود ترتیب به همه.
تفاوت با مالکیت مشاع معمولی
مالکیت مشاع معمولی در دبی بر قواعد عمومی است: حق را ثبت اثبات میکند و هر تغییری ثبت میشود — چرا تنها دفتر ثبت. قرارداد خانوادگی این را کنار نمیزند بلکه بر آن سوار میشود: شرکا را در مدت، مدیریت و خروج مقیّد میکند.
همچنین باید آن را از هبه به خویشاوند درجهٔ یک جدا کرد — معاملهای یکباره با نرخ هزینهٔ خاص خود، نه نظام مالکیت مشترک: بررسی. و از انتقال ارثی که مسیر خود را دارد: انتقال سند پس از فوت.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- اینکه قانون بدون اصلاح مانده است. قانون شمارهٔ ۲۱ سال ۲۰۲۴ اصلاحاتی وارد کرده؛ متن آن را بررسی نکردهایم و نمیگوییم کدام مواد را دربر گرفته است.
- هیچ پیامد مالیاتی یا ویزایی. در متن قانون نیست و استنباطش نمیکنیم.
- آیین تأیید نزد دفتر اسناد رسمی و هزینههای آن. مادهٔ ۶ تأیید را لازم میداند؛ آیین و هزینه از اسناد دیگر میآید.
- اینکه این ترتیب در برابر طلبکاران محافظت میکند. چنین حکمی در مواد بررسیشده نیست و ما هم آن را نمیگوییم.
منابع
- Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۶ (شش شرط صحت)، مادهٔ ۸(الف) (مدت تا پانزده سال و تمدید با اتفاق آرا)، مادهٔ ۱۳(ب) (پیشنهاد سهم به دیگر شرکا)، مادهٔ ۱۳(ج) (موافقت دارندگان دستکم ۵۱٪ برای انتقال سهم به بیرون از جمع، شامل وارث)، مادهٔ ۱۶(الف) (تعیین مدیر با دستکم ۲/۳)، مادهٔ ۲۱ (برکناری با همان اکثریت). تاریخ صدور ۱۳ اوت ۲۰۲۰.
